1. 不動産売却と税金の基本
Q1. 不動産を売却すると必ず税金がかかるのですか？
A. 売却益（譲渡所得）が出た場合に課税されます。利益がなければ税金はかかりません。
Q2. 譲渡所得とは何ですか？
A. 「売却価格 − 購入費用 − 諸経費」で算出される利益のことです。
Q3. 税金はどの種類がかかりますか？
A. 譲渡所得税、住民税、復興特別所得税がかかる場合があります。
Q4. 売却益が出なければ確定申告は不要ですか？
A. 利益がなければ課税されませんが、特例を利用する場合は申告が必要です。
Q5. 自宅を売却する場合と投資用不動産を売却する場合で違いはありますか？
A. はい。自宅の場合は「3,000万円特別控除」などの特例が利用可能です。
2. 譲渡所得の計算方法
Q6. 譲渡所得の計算式を教えてください。
A. 譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）です。
Q7. 取得費にはどんなものが含まれますか？
A. 購入代金、仲介手数料、登記費用、建築費用などが含まれます。
Q8. 取得費が不明な場合はどうしますか？
A. 概算取得費として「売却価格の5％」を用います。
Q9. 譲渡費用にはどんなものがありますか？
A. 仲介手数料、測量費、解体費用、印紙税などが含まれます。
Q10. リフォーム費用も取得費に含められますか？
A. はい。資産価値を高める工事費用は含まれます。
3. 税率について
Q11. 税率はどのくらいですか？
A. 所有期間5年以下は「短期譲渡」で39.63％、5年超は「長期譲渡」で20.315％です。
Q12. 所有期間の起算日はいつですか？
A. 物件を購入した日（登記日）から数えます。
Q13. 相続した不動産の所有期間はどうなりますか？
A. 被相続人が取得した日から引き継ぎます。
Q14. 長期譲渡になると税金は安くなりますか？
A. はい。短期より半分近く軽減されます。
Q15. 住民税は別途かかりますか？
A. はい。譲渡所得に対して10％が課税されます。
4. 特例・控除について
Q16. 3,000万円特別控除とは何ですか？
A. 自宅を売却した際、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度です。
Q17. 3,000万円特別控除を使う条件は？
A. 居住用財産であること、同居親族が住んでいることなど一定条件があります。
Q18. 複数回利用できますか？
A. 原則1人1回までです。
Q19. 居住していない家でも使えますか？
A. 住まなくなってから3年以内なら利用可能です。
Q20. 夫婦で共有名義の場合はどうなりますか？
A. それぞれに3,000万円の控除が適用可能です。
5. 買い替え・住み替えの税制
Q21. 住み替えをする場合、税金の優遇はありますか？
A. 「特定居住用財産の買換え特例」があります。
Q22. 買換え特例とは？
A. 自宅を売却して新居を購入する際、課税を繰り延べできる制度です。
Q23. 買換え特例は3,000万円特別控除と併用できますか？
A. できません。どちらかを選ぶ必要があります。
Q24. 住み替えのときに確定申告は必要ですか？
A. はい。優遇制度を利用するには申告が必要です。
Q25. マンションから戸建てに住み替える場合も対象ですか？
A. はい。居住用であれば対象となります。
6. 相続・贈与に関連する税金
Q26. 相続した家を売却した場合、税金はどうなりますか？
A. 相続税とは別に譲渡所得税が課税されます。
Q27. 相続した不動産の取得費はどう計算されますか？
A. 被相続人が購入した金額を引き継ぎます。
Q28. 相続登記が済んでいないと売却できませんか？
A. 売却には相続登記が必要です。弊社が司法書士と連携してサポートします。
Q29. 相続空き家の特別控除とは？
A. 相続で取得した空き家を売却した場合、最大3,000万円の特別控除が受けられる制度です。
Q30. 贈与された家を売却した場合はどうなりますか？
A. 贈与時の評価額を基に取得費を計算します。
7. 確定申告について
Q31. 不動産売却で確定申告は必ず必要ですか？
A. 税金が発生する場合や特例を利用する場合は必要です。
Q32. 確定申告の期限はいつですか？
A. 売却した翌年の2月16日〜3月15日までです。
Q33. 確定申告に必要な書類は何ですか？
A. 売買契約書、仲介手数料の領収書、登記事項証明書などが必要です。
Q34. サラリーマンでも確定申告が必要ですか？
A. はい。給与所得者でも不動産を売却した場合は申告が必要です。
Q35. 税務署で手続きできますか？
A. はい。直接持参、郵送、電子申告の3つの方法があります。
8. 特殊ケースの税金
Q36. 赤字で売却した場合はどうなりますか？
A. 税金はかかりません。場合によっては損益通算が可能です。
Q37. 損益通算とは何ですか？
A. 不動産売却の損失を給与や事業所得と相殺できる制度です。
Q38. 確定申告をしなかったらどうなりますか？
A. 延滞税や無申告加算税がかかる場合があります。
Q39. 海外に住んでいる場合はどうなりますか？
A. 日本国内の不動産を売却する場合、日本で課税されます。
Q40. 法人名義の不動産を売却した場合は？
A. 譲渡所得ではなく法人税の対象となります。
9. 節税対策について
Q41. 節税の方法はありますか？
A. 3,000万円特別控除、買換え特例、損益通算などを活用できます。
Q42. 売却時期を調整すると節税できますか？
A. はい。所有期間を5年超にして長期譲渡にすると有利です。
Q43. 相続した不動産をすぐ売却した方が良いですか？
A. 相続空き家特例の期限に注意しましょう。
Q44. リフォームしてから売ると節税になりますか？
A. リフォーム費用を取得費に含められる場合があります。
Q45. 専門家に相談した方が良いですか？
A. はい。税理士や不動産会社に相談することで最適な方法を選べます。
10. TSUBASAエステートのサポート
Q46. 税金の相談もTSUBASAエステートでできますか？
A. はい。税理士と連携し、安心してご相談いただけます。
Q47. 難しい税金の手続きもサポートしてもらえますか？
A. はい。必要に応じて専門家をご紹介します。
Q48. 税金が心配で売却を迷っています。
A. ご安心ください。事前に税金シミュレーションを行い、最適なご提案をいたします。
Q49. 不動産売却と相続税対策を同時に相談できますか？
A. はい。資産全体を見据えたアドバイスを行っています。
Q50. 税金以外のことも相談できますか？
A. もちろんです。売却・住み替え・相続・資産活用など幅広くサポートいたします。
