長屋は売れない？
連棟住宅を高く売却する
ための完全ガイド
「古い長屋だから売れない」と あきらめる必要はありません。
長屋が売れにくい理由から、 再建築不可・共有壁・切り離し費用、 仲介と直接買取の比較まで。 不動産売却の判断に必要なポイントを 分かりやすく解説します。
監修・運営：TSUBASAエステート ｜長屋・連棟住宅の売却・直接買取相談
長屋は売れないのではなく、
売却方法の選択が重要です。
長屋・連棟住宅は一般的な独立戸建てと比べ、 接道条件、隣家との共有部分、老朽化、 解体の難しさなどが購入希望者の判断に 影響しやすい不動産です。
しかし、長屋だからという理由だけで 売却できないわけではありません。 一般の購入者を探す仲介売却、 専門業者による直接買取、 既存建物の活用を前提とした売却 など、状況に合う方法があります。
大切なのは「先に解体する」「先にリフォームする」と 決めず、現況のまま複数の売却方法と手取り額を比較することです。
長屋・連棟住宅とは？独立戸建てとの違い
長屋とは、複数の住戸が横につながり、 隣り合う住戸の間に界壁が設けられた建物です。 一般に「連棟住宅」「テラスハウス」などと 呼ばれることもあります。
外観上はそれぞれ独立した家に見えても、 壁・屋根・基礎などの一部が連続している ことがあります。
ただし、長屋のすべてが同じ権利形態とは 限りません。土地・建物が各戸で 個別に登記されているものもあれば、 一棟全体の権利を共有しているものなどもあり、 売却前に登記簿の確認が必要です。
長屋が売れにくい7つの理由
長屋が売れないといわれる理由は、 建物の古さだけではありません。
再建築できるか分からない
前面道路や接道条件によっては、 建替えが難しい場合があります。 買主は将来の建物利用を含めて判断するため、 調査結果が価格に影響します。
隣家と壁・屋根を共有している
一戸だけを解体・改修する際、 隣家に影響が生じる可能性があります。 共用部分の権利関係や構造の確認が重要です。
築年数が古く修繕費がかかる
雨漏り・設備の老朽化・木部の腐朽などが あると、購入後の改修予算が大きくなり、 買主の購入価格に影響します。
住宅ローンの審査が難しい場合がある
担保評価・接道・建物の独立性などを 理由に、金融機関によって融資条件が 厳しくなる場合があります。 すべての長屋が融資不可というわけではありません。
登記や境界が整理されていない
建物未登記・増築部分の未登記・ 土地境界の不明確さなどがある場合、 売買前に調査や整理が必要になることがあります。
購入希望者が限定される
建替えを希望する購入者には適さなくても、 既存建物の活用やリノベーションを検討する 購入者には選択肢となる可能性があります。
解体・切り離し費用が不透明
解体工事に隣家側の補修や養生、 配管切替などが必要になると、 通常の戸建て解体より費用が増える場合があります。
売れない理由は物件ごとに違う
同じ町内の長屋でも、 土地の広さ、接道、権利関係、建物状態で 条件が大きく変わります。 一律に「長屋だから売れない」と 判断しないことが大切です。
「売れない」と言われた長屋も無料査定。
現在の状態から直接買取の可能性を調べます。
長屋の買取価格・売却価格を左右する6つの条件
立地・周辺相場
最寄り駅、生活利便性、近隣の取引事例、 需要などを確認します。
土地面積・間口
土地の広さ、間口、奥行き、形状、 高低差、境界の状況など。
道路・接道条件
建築基準法上の道路種別、 接道長さ、建替えの可能性。
連棟構造
共有壁・屋根・基礎の状態、 切り離しの可否と必要工事。
権利・登記
土地建物の所有形態、 抵当権、共有者、相続登記等。
建物の現況・活用可能性
劣化・設備・改修費、 既存建物の利用可能性など。
更地にするために高額な切り離し工事が必要なら、 解体費用が売却価格に影響することがあります。 一方、建物を活用できる場合には、 現況売却が適している可能性があります。
長屋をできるだけ高く売却する7つの方法
高値だけでなく、諸費用や売却期間も考慮して、 最終的な手取り額を比較します。
長屋の取引に対応できる会社へ査定を依頼
一般的なマンションや独立戸建てと異なり、 長屋では接道・連棟構造・切り離し等の 確認が重要です。査定時には どのような条件を見ているか質問しましょう。
仲介売却と直接買取を両方比較
時間をかけて購入者を探す方法と、 不動産会社へ直接売却する方法では、 価格・期間・手間が異なります。 それぞれの手取り額で比較することが重要です。
解体工事を始める前に査定を受ける
隣家とつながる長屋の解体では、 想定外の費用が生じる場合があります。 解体前・解体後の見込みを比較してから 判断しましょう。
道路・登記・権利関係を整理する
道路の法的位置付け、土地建物の名義、 境界などを確認し、 購入者が判断できる資料をそろえることで 取引条件が明確になります。
無理にリフォームしない
リフォーム費用の全額を売却価格に 上乗せできるとは限りません。 工事前に現況価格と改修後価格の 差を試算しましょう。
不要な家財処分費用を見直す
残置物を残した引渡し条件で買い取れる 不動産会社もあります。片付け費用を 支払う前に買取条件を確認しましょう。
「査定額」より「売却後の手取り額」で判断
仲介手数料、解体・残置物撤去費用、 測量費、登記費用、税金などを含めると、 査定額が高い方法が必ずしも 手取り額最大とは限りません。
再建築不可の長屋でも売却できる？
建築基準法では、建築物の敷地は原則として 同法上の道路に2m以上接する必要があります。 ただし、建築物の用途や所在地に応じた 追加条件や例外的な制度もあります。
「家の前に通路がある」「道路幅が4m未満」という 外観だけでは、建替えができるかどうかは 確定できません。 道路種別や敷地の条件を確認する必要があります。
道路種別
建築基準法42条の道路か、 位置指定道路か、2項道路か等を確認。
接道長さ
敷地がどの道路に何m接しているか、 通路部分の権利などを確認。
既存建物の利用
建替えが難しい場合でも、 現存建物の使用・改修可能性を 個別に確認します。
再建築できない可能性がある物件でも、 買取を検討できる場合があります。 ただし、既存建物の改修内容によっては 法令上の確認が必要であり、 自由に増改築できるという意味ではありません。
長屋の切り離し・解体費用で失敗しないために
一戸だけの解体は、通常の戸建てと同じではありません。
長屋の一戸を解体するときは、 隣家とつながっている壁・屋根・基礎を どう処理するか検討する必要があります。
建物の状態によっては、 隣家の露出した壁の防水、 補修、構造安全性の確認、 配管や電気設備の切替えが必要になることがあります。
解体費用は構造・立地・工事方法によって 大きく異なるため、一般的な坪単価だけで 判断することは適切ではありません。
切り離し工事の費用項目
※すべての工事が必ず必要になるわけではありません。 建物の構造と工事計画によって異なります。
長屋を解体する前に、直接買取の価格を確認。
切り離し工事を行わない現況売却も検討できます。
長屋の売却は仲介と直接買取、どちらが得？
長屋の売却方法は大きく分けて、 購入希望者を募集する「仲介売却」と、 不動産会社などが買主となる「直接買取」があります。
| 比較項目 | 仲介売却 | 直接買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 一般購入者・投資家等 | 不動産会社等 |
| 売却価格 | 市場での高値を目指せる場合がある | 改修・再販費用等を考慮した価格 |
| 仲介手数料 | 媒介契約・取引条件に応じて発生 | 仲介を介さない直接売買なら不要 |
| 販売活動 | 通常は買主募集が必要 | 一般への買主募集は不要 |
| 売却までの期間 | 買主が見つかる時期による | 条件が合えば短縮できる場合がある |
| 古い建物・残置物 | 買主との交渉による | 現況買取を検討できる場合がある |
| 向いているケース | 時間をかけて高値を目指したい | 売却時期や手間を重視したい |
不動産会社の直接買取なら必ず高く売れるわけではなく、 仲介なら必ず高額売却できるわけでもありません。 売却希望時期と必要な費用を含めて比較しましょう。
長屋売却で発生する主な費用と手取り額の考え方
売却時に確認する費用
査定額より、手取り額を比較
手取り額の概算
例えば、仲介売却の査定額が高くても、 解体費や家財処分費が大きければ、 直接買取との手取り額の差が小さくなる 場合があります。
なお、仲介手数料には国土交通省の 告示による上限があり、低廉な空家等に 関する特例もあります。
価格800万円以下の宅地・建物の媒介については、 条件を満たす場合、上限33万円（税込）の 特例が適用されることがあります。 あらかじめ媒介業者との合意内容を確認しましょう。
国土交通省｜不動産取引の仲介手数料 →相続した長屋・空家も、片付け前に売却相談
親から長屋を相続し、使う予定がないまま 空き家となっているケースもあります。
相続登記前でも査定相談はできますが、 実際に売却する場合には、 所有名義や権利関係を整理する必要があります。
相続登記は義務化されており、 原則として相続による取得を知った日から 3年以内に申請が必要です。 経過措置や例外もあるため、 個別の期限は法務局等で確認してください。
法務省｜相続登記の申請義務化 →
長屋を売却する前に確認したい10項目
物件・権利関係
売却・引渡し条件
所在地や建物の写真が分かれば、 事前相談を始められる場合があります。 不明点は現地・行政・登記資料等を 確認して整理します。
長屋を直接買取で売却するまでの4ステップ
無料相談
所在地や建物の状態をお知らせください。 LINEで写真を送る方法もあります。
調査・査定
道路・連棟構造・登記・ 残置物などを確認します。
買取条件の提示
売買価格・引渡し日・ 残置物の扱いをご案内します。
契約・決済
内容をご確認いただき、 ご納得後に取引を進めます。
大阪・兵庫・京都・奈良の長屋買取にも対応
長屋の構造や権利問題には共通点がある一方、 道路・都市計画・建築規制は 自治体や物件によって異なります。
※各地域ページのURLはサイト内の公開設定に合わせて 確認・修正してください。
長屋売却・連棟住宅買取でよくある15の質問
長屋は本当に売れないのですか？
築50年以上の長屋でも売却できますか？
長屋の一戸だけでも売却できますか？
隣家の同意がなくても長屋を売れますか？
再建築不可の長屋でも買い取れますか？
長屋は解体してから売った方が高いですか？
切り離し工事にはどのくらい費用がかかりますか？
雨漏り・傾きがある長屋も売れますか？
リフォームしてから売るべきですか？
家具・家電が残っていても売却できますか？
相続登記前でも長屋の査定はできますか？
共有名義の連棟住宅も相談できますか？
仲介と直接買取はどちらが高く売れますか？
TSUBASAへの直接売却なら仲介手数料不要ですか？
無料査定後に売却しなくてもいいですか？
売却前に確認できる公的情報
※建築基準法上の道路や再建築条件については、 物件所在地の自治体・指定確認検査機関等への 個別確認が必要です。
売れないとあきらめる前に、 長屋の直接買取を相談。
TSUBASAエステートは大阪市西区を拠点に、 大阪・奈良・京都・兵庫など 関西の不動産売却・直接買取相談に対応しています。
築古長屋・連棟住宅・再建築不可の可能性がある家・ 相続空家・残置物のある住宅について、 現況から直接買取を検討します。
道路・連棟構造・権利関係を調査し、 当社が直接買主となる取引の 価格と条件をご案内します。
長屋は売れない、と あきらめないでください。
古い長屋・連棟住宅・再建築不可の可能性がある家・ 相続空家も現況から無料査定。
まずは売却価格と引渡し条件を確認し、 ご自身に適した売却方法を検討しましょう。
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その長屋、
TSUBASAが直接買取！
古い長屋・切離しが難しい連棟住宅・
再建築不可の可能性がある物件も。
解体や片付けをする前に、
まずは無料でご相談ください。
査定だけでも大歓迎！
ご都合に合わせてお選びください
※買取価格・買取可否は、
物件の状態・権利関係・取引条件等の確認後に判断します。
TSUBASAエステート｜長屋・連棟住宅の直接買取相談
