再建築不可の長屋でも
売却できる？
接道義務と買取方法を解説
「建て替えできないから売れない」 と決めつける必要はありません。
長屋・連棟住宅の接道義務、 建築基準法42条・43条、 再建築不可になる理由から、 現況のまま売る方法まで詳しく解説します。
編集・運営：TSUBASAエステート ｜長屋・連棟住宅の直接買取・売却相談
再建築不可の長屋でも、
売却できる可能性はあります。
再建築不可とは、主に現在の建築基準法等の条件を 満たせず、既存建物を解体した後に 同様の建物を新築できない状態を指す 不動産取引上の表現です。
再建築不可であっても、 土地・建物の所有権を譲渡すること自体が 一律に禁止されるわけではありません。
ただし、建替えや融資の制約が 売却価格・購入希望者に影響するため、 仲介売却と専門業者の直接買取を 比較することが重要です。
また、正式な道路調査をしていない物件は、 最初から再建築不可と断定しないこと が大切です。
再建築不可の長屋・連棟住宅とは？
長屋とは複数の住戸が横に連続する建物で、 隣家と壁・屋根・基礎などの一部が つながっている場合があります。
古い長屋の中には、建築時点では 存在が認められていたものの、 現在の建築基準法上の道路や敷地条件を 満たしていないケースがあります。
そのため、既存建物が使用できていても、 解体後に建物を新築できるとは限りません。
※長屋だから再建築不可になるわけではありません。 建替えの可否は個別の建築・敷地条件によります。
再建築の基本となる「2mの接道義務」とは？
建築基準法43条1項では、 建物の敷地は原則として 建築基準法上の道路に 2m以上接する必要があるとされています。
ここで大切なのは、 敷地が接する道が「建築基準法上の道路」なのか という点です。 現地で道路に見える場所でも、 法42条の道路に該当しないことがあります。
接道条件を満たすイメージ
道路への接道が2m以上ある例を 概念的に表したもの
接道不足のイメージ
接する部分が2mに満たない例。 実際の判定には法令・条例・例外制度の確認が必要
原則として、法42条の道路には 幅員4m以上などの要件があり、 その道路に敷地が2m以上接することを指します。 道路の幅員と敷地の接道長さを 混同しないことが重要です。
42条道路・2項道路・私道の違い
長屋の売却では、 前面道路の幅員だけでなく、 建築基準法上の道路種別を確認することが重要です。
| 種類 | 概要 | 長屋売却での確認点 |
|---|---|---|
| 42条1項1号道路 | 道路法による道路で所定の要件を満たすもの | 敷地との接道・道路幅員を確認 |
| 42条1項5号道路 | 建築のために位置の指定を受けた道路 | 位置指定図・現況・道路範囲を確認 |
| 42条2項道路 | 一定の条件で指定された幅員4m未満の既存道路 | セットバック・境界・中心線等を確認 |
| 法42条の道路でない通路 | 通行できても建築基準法上の道路でない場合 | 43条2項の認定・許可の可能性を確認 |
| 私道 | 民間が所有する道路・通路 | 法上の道路種別に加え所有権・通行・掘削の権利を確認 |
私道でも法42条の道路に該当する場合があります。 一方、公道のように見える道でも 建築基準法上の道路に該当するかは 個別の確認が必要です。
長屋が再建築不可と判断される主な5つのケース
法上の道路に接していない
敷地前の通路が建築基準法42条の 道路でないケース。
接道長さが不足
道路に接する敷地の長さが 原則2mに満たないケース。
長屋全体と一戸の敷地が異なる
連棟建物全体での敷地利用と 一戸単位の建替え条件が異なるケース。
私道・通路の権利が複雑
通行・掘削・道路位置などの確認が必要で、 建築計画に支障が生じるケース。
建物や敷地が現在の規制に適合しない
接道以外の建築条件によって、 想定した建替えが難しいケース。
建替えに制約がある＝再建築不可とは限らない
セットバックや建築計画の変更、 認定・許可制度の検討により、 建築可能な場合もあります。
建築基準法43条2項の認定・許可とは？
建築基準法43条1項の接道義務を 満たしていない敷地でも、 法43条2項に定める要件を満たす場合は、 特定行政庁の認定・許可によって 建築できる可能性があります。
43条2項1号の認定
法令で定める道や建築物の用途・規模などの 条件に適合する場合、 特定行政庁の認定を受ける制度です。
対象となる敷地・建築計画には 法令上の具体的な要件があります。
43条2項2号の許可
周囲の状況、避難・通行の安全性など、 所定の条件を踏まえ、 建築審査会の同意を得て 特定行政庁が許可する制度です。
必ず許可されるものではありません。
過去に近隣で許可例があっても、 同じ条件で建築できるとは限りません。 対象地の道路・通路・敷地・建築用途を 整理して行政窓口と協議する必要があります。
43条の認定・許可が不明でも事前査定可能。
建替えの可能性を確認しながら 現況での買取を検討します。
再建築できるかを確認するための7つの調査
道路台帳・指定道路図の確認
自治体が公開する道路種別資料を調べます。 必要に応じて担当窓口へ確認します。
前面道路の現地調査
道路幅員・敷地との接続状態・ 現況の通路形状を確認します。
敷地の接道長さ
敷地が法上の道路に 何m接しているか確認します。
土地・建物の登記
所有権・地目・敷地の範囲・ 長屋の権利形態を確認します。
建築確認関係の資料
過去の建築確認、検査済証、 増改築の履歴などを確認します。
都市計画・建築規制
用途地域・建ぺい率・容積率、 防火規制などを確認します。
43条2項の認定・許可の可能性
敷地・道・周辺状況・建築計画を整理し、 対象となる特定行政庁へ確認します。 現況資料だけで確約できるものではありません。
所在地や登記事項証明書、現地写真など、 手元にある資料から調査を始められる場合があります。
再建築不可の長屋は住宅ローンが難しい？
金融機関は住宅ローンの審査において、 申込者の返済能力だけでなく、 不動産の担保価値や権利関係等も確認します。
再建築不可の長屋は、将来の建替えに制約があり、 建物も連棟構造であることから、 金融機関によっては融資が難しくなる場合があります。
担保評価
土地・建物の処分可能性を含めて判断されます。
登記・権利
土地・建物や通路の権利関係が確認されます。
将来の利用
再建築条件や建物の状態が影響する場合があります。
現金で購入する個人・投資家や、 不動産会社による直接買取など、 別の売却方法を検討できます。 融資条件は金融機関ごとに異なります。
再建築不可の長屋でも、売却価格が変わる6条件
立地・需要
駅への距離、周辺需要、利用目的など。
道路・接道
建築基準法上の道路種別と接道状況。
既存建物の状態
雨漏り・腐朽・傾き・修繕費用など。
連棟構造
共有壁・屋根・基礎・切り離し条件。
敷地と権利関係
所有権・地積・境界・私道の権利。
再利用・売却先
既存建物の活用可能性と購入需要。
再建築不可の長屋は、 一般的な再建築可能物件と同じ条件で 価格を比較できない場合があります。
一方で、建物を利用できるか、 隣家との関係が整理されているかなどにより、 評価が変わる可能性があります。
再建築不可の長屋を売却する5つの方法
仲介で購入希望者を探す
現金購入者や既存建物の利用を検討する 購入希望者を募集する方法です。 買主が見つかる期間や条件は不確定です。
専門業者へ直接買取を依頼
道路・構造・権利関係を確認したうえで、 不動産会社が直接買主となる方法です。 仲介を介さなければ仲介手数料が不要です。
隣地所有者に売却を打診
隣接する土地・建物の所有者に 取得の意向がある場合、 条件が合えば売却できる可能性があります。
既存建物の利用を前提に売却
建物の使用・改修の可否や費用を調査し、 活用を希望する買主に売却する方法です。 改修には法令上の制約がある場合があります。
認定・許可や敷地条件を調査してから売却
43条2項の認定・許可や道路条件について 行政窓口へ相談し、 正確な物件条件を示して売却を進める方法です。 ただし、認定・許可の取得や建築可能性を 保証するものではありません。
売却方法が決まっていなくても相談できます。
長屋の現況と道路条件を確認して直接買取を検討。
再建築不可の長屋｜仲介と直接買取の違い
| 比較項目 | 仲介売却 | 専門業者の直接買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 一般購入者・投資家など | 不動産会社など |
| 売却価格 | 市場での高値を目指せる場合あり | 再販費用・リスク等を反映 |
| 売却期間 | 購入希望者が現れる時期による | 条件次第で短縮できる場合あり |
| 仲介手数料 | 媒介契約等に応じて発生 | 仲介を介さない直接売買なら不要 |
| 住宅ローン | 購入者の融資審査が課題となる場合あり | 買取業者の資金調達条件による |
| 残置物 | 購入者との合意内容による | 現況買取を検討できる場合あり |
| 向いているケース | 時間をかけて買主を探せる場合 | 売却時期や手間を重視する場合 |
仲介手数料、登記・測量・家財処分費用、 必要な工事費用、税金等を考慮して比較します。 直接買取のほうが必ず高く売れるという意味ではありません。
再建築不可の長屋を解体する前に確認すること
長屋の一戸だけを解体する場合、 隣家との共有壁・屋根・基礎などに 工事が及ぶ可能性があります。
また、建替えできない土地で 既存建物を解体すると、 解体後の利用・売却が 一層難しくなる場合があります。
解体を決める前に 現況での買取価格を確認することをおすすめします。
解体する前に無料買取査定 →
相続した再建築不可の長屋も売却相談できます。
相続した長屋が空き家になっており、 建替えも難しい場合は、 維持管理と売却の判断に悩むことがあります。
相続登記前でも事前査定は可能ですが、 実際の売買では必要な登記や 相続人間の権利関係を整理します。
家具・家電等が残っていても、 そのまま引き渡す条件での 直接買取に対応しています。
再建築不可の長屋を直接買取で売却する流れ
無料相談
所在地・建物状況・売却希望を確認します。
道路・建物調査
接道・連棟構造・登記・権利を確認します。
買取条件提示
価格・引渡し日・残置物等をご案内します。
契約・決済
条件にご納得いただいたうえで進めます。
大阪・兵庫・京都・奈良の長屋買取にも対応
再建築不可かどうかの調査方法は、 所在地の自治体や道路種別によって異なります。
※内部リンクは公開済み固定ページの 実際のURLと照合してください。
再建築不可の長屋売却でよくある15の質問
再建築不可の長屋でも売却できますか？
道路に面していない長屋も買取できますか？
接道義務の2mとは何ですか？
幅4m未満の道路は再建築不可ですか？
私道にしか接していない長屋は売れますか？
43条2項の認定・許可とは何ですか？
43条2項の許可は必ず取得できますか？
セットバックすれば再建築できますか？
再建築不可の長屋は住宅ローンが組めますか？
再建築不可の長屋は安くなりますか？
長屋の一戸だけ売却できますか？
再建築不可の長屋は解体してから売るべきですか？
雨漏りや老朽化した長屋も買取できますか？
相続登記前でも査定できますか？
無料査定後に売却しなくても大丈夫ですか？
建築基準法と道路調査に関する公的資料
国土交通省｜接道義務と43条2項
2m接道義務、認定・許可制度の概要。
公式資料を見る →国土交通省｜42条道路の種類
建築基準法上の道路と 2項道路等の概要。
公式資料を見る →e-Gov｜建築基準法
建築基準法42条・43条等の 条文を確認できます。
最新の法令を確認 →※本記事は一般的な情報提供です。 建築可否や認定・許可の適用は、 所在地の特定行政庁や建築士等へ個別に確認してください。
再建築不可の長屋も、 解体せずに直接買取を検討。
TSUBASAエステートは大阪市西区を拠点に、 大阪・奈良・京都・兵庫など関西の 不動産売却・直接買取相談に対応しています。
再建築不可の可能性がある住宅、 長屋・連棟住宅、相続空家、 残置物のある住宅も現況から査定します。
道路・建物の連棟構造・権利関係を確認し、 当社が買主となる直接売買を検討します。
再建築不可の長屋も、 売れないとあきらめないでください。
接道条件が不明な長屋・連棟住宅、 再建築不可の可能性がある家、 相続した空家も無料査定。
解体やリフォームをする前に、 現況での直接買取価格を確認してください。
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その長屋、
TSUBASAが直接買取！
古い長屋・切離しが難しい連棟住宅・
再建築不可の可能性がある物件も。
解体や片付けをする前に、
まずは無料でご相談ください。
査定だけでも大歓迎！
ご都合に合わせてお選びください
※買取価格・買取可否は、
物件の状態・権利関係・取引条件等の確認後に判断します。
TSUBASAエステート｜長屋・連棟住宅の直接買取相談
