松本良教がお応えする 不動産Q&A 50問

不動産の“よくある疑問”に、現場経験で本気で答えました。

「家を売るのって、何から始めればいいの？」「相続した実家、どうすればいいの？」「売れない物件はどうすればいい？」

不動産には分かりにくいこと、誰に聞けばいいかわからないことがたくさんあります。
そんなお客様のリアルな疑問に、TSUBASAエステートの営業主任・松本良教が、10年以上の実務経験と現場目線の知見をもとに、本音でお答えしました。

買い替え、相続、買取、収益物件、再建築不可、事故物件、空き家問題など、複雑で敬遠されがちなテーマにも正面から向き合い、丁寧に分かりやすくご説明しています。

✅ これから売却を考えている方
✅ なかなか売れずに困っている方
✅ 相続・任意売却・難しい事情を抱えている方
✅ 「とにかく話を聞いてみたい」方

【営業主任 松本良教がお応えする】不動産Q&A 50問

《売却・査定に関する質問》

Q1. 今の家を売るか迷っているのですが、まず何をすれば？
まずは査定を受けて、現在の資産価値を正しく把握することが第一歩です。10年以上にわたり数多くの売却を支援してきた経験から、お客様の状況に応じた売却の可否やタイミングも含めて、具体的なご提案が可能です。

Q2. 査定は何を基準に決まりますか？
査定は立地や築年数だけでなく、周辺の取引事例や需要動向、建物の状態など多角的に評価します。地域特性を熟知しているからこそ、根拠のある価格をご提示できます。

Q3. 査定価格と実際の売却価格はどれくらい違いますか？
査定価格は“想定価格”ですが、実際の売却では市場のタイミングや交渉の影響もあります。私が担当する際は、販売戦略や調整力で最大限ご希望に近づけるよう尽力します。

Q4. 他社で査定済ですが、相談しても大丈夫ですか？
もちろん問題ありません。他社との違いを明確にご説明しながら、納得のいく選択ができるよう支援いたします。比較こそが納得への近道です。

Q5. 「売れない物件」はどうすればいいですか？
売れない原因には価格設定、広告戦略、見せ方の問題など様々あります。私は“難しい物件”の売却実績が多数あり、状況に応じた再出発の方法をご提案できます。

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《買い替え・住み替えに関する質問》

Q6. 買い替えって、売るのが先？買うのが先？
基本は売却が先ですが、タイミング次第で先に購入するケースもあります。買い替え案件を数多く手掛けてきた実績をもとに、ベストな進行プランを立てます。

Q7. 住みながら売却できますか？
可能です。多くのお客様がその方法を取っています。生活のご負担を最小限に抑えながら、内覧対応や売却活動を進める方法を細かくご案内いたします。

Q8. 売却と購入を並行して進めるのが不安です。
段取りと情報整理が鍵です。私の経験を活かして、スケジュールや資金の流れを明確化し、ストレスのない住み替えを実現いたします。

Q9. 売れなかったら買い替えをやめても大丈夫？
はい、売却の進捗を見ながら判断することも可能です。契約前であれば費用が発生しないケースも多く、柔軟な対応が可能ですのでご安心ください。

Q10. 住宅ローンが残っている状態でも買い替えできますか？
できます。買い替えローンの活用や、既存ローンの清算方法まで含め、金融機関との調整もお任せください。これまで多数の買い替え実例を取り扱ってきました。

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《相続・任意売却に関する質問》

Q11. 相続した実家を売るには、まず何をすべき？
相続登記が第一です。その後、売却可能な状態かどうかを確認し、必要な準備を整えます。相続物件の売却を数多く経験しているため、専門家との連携もスムーズです。

Q12. 相続人同士でもめていて売却できません…
売却には全員の同意が必要です。問題解決には冷静な調整と専門的なアドバイスが必要となります。調整が難しい案件も数多く対応してきた経験があります。

Q13. 任意売却とは何ですか？
ローン返済が困難になった際、金融機関と調整し、競売より有利な形で売却する方法です。債権者との交渉経験が豊富なので、精神的な負担も軽減できます。

Q14. 家族に知られず任意売却できますか？
完全な非公開は難しい場合もありますが、プライバシーを守る手段を最大限講じます。状況に応じた対応力が求められる案件でも誠意を持って対応いたします。

Q15. 相続税対策にもなる不動産売却ってありますか？
はい、不動産の整理や名義変更を含めた対応が可能です。税理士と連携し、相続対策としての売却計画を実現した実例も多数あります。

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《収益物件・事業用物件に関する質問》

Q16. 収益物件を売るなら、どのタイミングが良いですか？
利回り、空室率、市場の動きなどを見て判断します。これまで多数の収益不動産を売買してきた実績から、最適な売却時期と戦略をご提案いたします。

Q17. 空室がある収益物件でも売れますか？
売れます。入居状況や管理状態に応じて、価格設定や購入層を調整すれば十分市場価値があります。経験上、空室状態の物件も複数成約してきました。

Q18. 利回りってどこを見ればいいんですか？
表面利回りと実質利回りの両方が重要です。私は実務経験をもとに、現実的な利回り計算と、その裏にあるリスクもわかりやすくご説明しています。

Q19. 古いビルや店舗でも売れますか？
築年数や用途によっても変わりますが、立地や再活用の可能性によっては十分なニーズがあります。事業用物件の販売経験を活かし、可能性を最大化させます。

Q20. 法人名義の物件も相談できますか？
もちろん可能です。法人売却の経験も豊富で、税理士や登記関係者とも連携しながらスムーズな進行を実現いたします。

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《特殊・難解物件に関する質問》

Q21. 再建築不可の物件でも売れますか？
はい、売却実績があります。再建築不可でも、利用方法やリフォームによって魅力を高めることが可能です。

Q22. 自殺があった物件は売れるんですか？
売却は可能です。告知義務を守りながら、適切な価格設定と販売戦略で実績を出しています。心理的瑕疵物件の取り扱い経験も豊富です。

Q23. 事故物件って、売るとき何を伝えなければいけませんか？
状況によりますが、基本的には購入検討者に事実を明示する必要があります。トラブル回避のための対応も含め、丁寧にご説明いたします。

Q24. 売れ残り物件の価格はどう見直せばいいですか？
現状を正確に評価し、価格調整や広告内容、ターゲット層の見直しが必要です。分析力に自信がありますので、具体策をご提示します。

Q25. 内覧が入らない物件、どうすれば？
写真や紹介文、価格帯、広告チャネルの見直しで状況が大きく変わることがあります。改善の余地は多くあるケースが多いです。

《特殊・難解物件に関する質問》（続き）

Q26. 建物が老朽化していても売却できますか？
はい、可能です。築古でも立地や土地としての価値、再利用の可能性を評価して販売できます。老朽物件の取引経験も豊富ですので、安心してご相談ください。

Q27. 土地だけ売ることはできますか？
もちろんです。建物を解体するか現況渡しにするかなど、条件に応じて売却戦略を立てます。土地売却には法的チェックも必要なので、丁寧に進めていきます。

Q28. 敷地が狭い物件でも売れますか？
狭小地にもニーズはあります。実際に大阪市内では30㎡以下の物件でも売却事例が多数ありますので、しっかりマーケティングしてご提案します。

Q29. 境界トラブルがある土地は売れませんか？
必ずしも売れないわけではありません。境界確定や測量のサポート、法務専門家との連携を通じて、課題を整理しながら売却できた事例もあります。

Q30. 所有者が高齢で手続きが進みません。どうしたら？
成年後見制度や代理人を立てた契約方法なども含め、法的に正しく対応する必要があります。過去にも高齢者の売却案件を複数お手伝いしてきましたので対応可能です。

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《不動産買取・資金化に関する質問》

Q31. 買取と仲介、どっちがいいですか？
状況により異なります。すぐに現金化したい場合は買取、時間をかけて高値を狙うなら仲介がおすすめです。両方のルートで実績がありますのでご提案可能です。

Q32. 不動産を即金で買い取ってもらうには？
物件の内容と権利関係を確認できれば、最短で即日査定、契約・入金まで数日で完了した実績もあります。スピード感ある対応も得意としています。

Q33. 買取価格は相場より安くなりますか？
仲介よりは安くなる傾向ですが、その分スピード・手間の軽減・確実性が大きなメリットです。複数社との比較検討もご支援いたします。

Q34. 投資家への直接売却はできますか？
可能です。既存の投資家ネットワークがあるため、収益用物件や土地の買い手候補をご紹介することも可能です。

Q35. 相場より高く売れる方法ってありますか？
物件の見せ方、用途の提案、広告戦略によっては、相場を上回る金額で成約するケースもあります。販売戦略次第で大きく変わることを実感しています。

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《大阪市内マンション・戸建の売買に関する質問》

Q36. 大阪市内の中古マンションは売りやすいですか？
エリアや築年数によりますが、需要のあるエリアでは売れ行きが良好です。私は市内各区の成約事例や動向を常に把握していますので、正確なご案内が可能です。

Q37. リフォームせずにそのまま売れますか？
はい、売れます。無理にリフォームするより、そのままの状態で価格を調整する方が得策な場合もあります。適切な判断をお伝えします。

Q38. 小規模マンションの売却は難しいですか？
小規模物件にも一定のニーズがあります。投資家向けやセカンドハウスとして提案することで、実際に成約してきた事例も多数あります。

Q39. 駅から遠い家でも売れますか？
距離や立地条件によって提案方法は変わりますが、ファミリー層や在宅勤務層など、ニーズを絞ることで売却につながるケースが多くあります。

Q40. マンションと戸建、どっちが資産価値が下がりにくい？
立地や築年数によって異なりますが、大阪市内では交通利便性の高いマンションが比較的安定しています。長期的な視点からご説明いたします。

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《契約・法律・その他に関する質問》

Q41. 売却時に必要な書類は何ですか？
権利証（登記識別情報）、本人確認書類、印鑑証明書、固定資産税納税通知書などが主なものです。必要に応じてチェックリストもご案内します。

Q42. 不動産を売ったら税金がかかりますか？
譲渡所得税がかかる場合があります。特例や控除制度もありますので、税理士と連携して正確に試算しご説明いたします。

Q43. 売却のタイミングで気をつけることは？
需要期や市場の動き、相続や転勤など生活上のタイミングを見て調整することが大切です。最適な時期をご提案するため、市況データも活用しています。

Q44. 共有名義の不動産はどう売るの？
共有者全員の合意が必要です。交渉が難しい場合は調整役として間に入ることも可能です。実際に調整して売却した経験も多くあります。

Q45. 所有者が認知症の場合、売却はどうなる？
成年後見人制度の利用が必要になります。法的な手続きが多いため、司法書士や弁護士と連携して安全に進めます。

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《相談・コミュニケーションに関する質問》

Q46. 相談だけでもいいですか？
もちろんです。相談無料で対応しております。売るか迷っている段階でもお気軽にご連絡ください。

Q47. 土日や夜でも対応してもらえますか？
事前にご予約いただければ可能です。お仕事終わりや週末のご相談にも柔軟に対応しています。

Q48. オンライン相談はできますか？
はい、ZoomやLINEビデオなどで対応可能です。遠方の方やお忙しい方にもご利用いただいています。

Q49. 営業されるのが不安です…
無理な営業は一切いたしません。10年以上、信頼と誠実さを第一に対応してきました。安心してご相談ください。

Q50. 最初の相談はどんな流れですか？
まずはお話を伺い、状況に応じたご提案と簡易査定を行います。必要があれば現地確認も含めて次のステップをご案内します。丁寧に進めますのでご安心ください。

最後に｜不動産の不安は、専門家との対話で“安心”に変わります。

不動産売買は、多くの方にとって人生で数回あるかないかの大きな出来事。
だからこそ、「本当にこれでいいのか」と迷うことも、誰にも相談できずに悩むこともあると思います。

このQ&A集では、私がこれまでお客様と接する中でいただいてきた実際の質問にお応えする形で、不動産の「わかりづらさ」を少しでも減らせればと考えて作成しました。

売却、買い替え、相続、収益物件、難しい事情を含む案件——
どんなケースでも、「相談してよかった」と思っていただける対応を心がけています。

もしあなたも、不動産に関する不安や疑問があるなら、どうか一人で抱え込まずにご相談ください。
どんなご事情でも、解決への道筋はきっとあります。
その第一歩を、一緒に考えていけたら嬉しく思います。