空き家をそのまま売却する方法
片付け・解体・
リフォームは必要？
家具が残っていても、古くても、 まずは現況のまま査定できます。
相続した実家、空き家になった古い住宅、 長屋・連棟住宅の売却で 「片付け費用」「解体費用」「修繕費用」を 先に負担すべきか迷っていませんか？
空き家をそのまま売る方法と、 売却前に注意したいポイントを 不動産買取の視点で解説します。
編集・運営：TSUBASAエステート ｜長屋・空き家の売却・直接買取相談
空き家は、片付け・解体・リフォームせずに 売却できる場合があります。
空き家の売却前に、すべての家具を処分したり、 建物を解体したりする必要があるとは限りません。 買主が建物の状態や残置物の量を確認し、 現況のまま購入する条件に合意すれば、 その状態で売却できる可能性があります。
特に不動産会社の直接買取では、 修繕・再販・残置物処理の費用を見込んで 価格を提示する方法があります。
「先にお金をかける」より、 「現況価格と工事後の手取り額を比較する」 ことが重要です。
空き家を「そのまま売却する」とは？
空き家の現況売却とは、売却前に大規模な修繕や 解体などを行わず、現在の状態を踏まえて 売買条件を決める方法です。
ただし「現況渡し」という言葉だけでは、 家財を残してよいのか、 雨漏り等の不具合をどこまで買主が引き受けるのか、 明確になるわけではありません。
売買契約では、建物の状態、設備、 残置物の所有権・処分方法、 引渡し時の条件などを具体的に取り決めます。
※現況売却は、すべての契約上の責任が 自動的に免除されることを意味しません。
そのまま売却を検討できる空き家の6タイプ
築年数の古い実家
築年数が古くても、土地・建物の状況から 買取を検討できる場合があります。
家具・家電が残る家
残置物の種類や数量を確認し、 残したままの引渡し条件を検討します。
雨漏りしている家
損傷の程度や修繕費用を考慮して 買取可否・価格を判断します。
長屋・連棟住宅
共有壁・屋根・接道状況を確認し、 切り離さずに売却する方法を検討します。
再建築不可の可能性がある家
道路条件や建物の利用可能性を調べ、 現況での買取を検討します。
相続した空き家
相続登記前でも事前査定可能です。 売買までに必要な権利整理を確認します。
どの状態でも、まずは無料査定から。
片付け・リフォーム・解体前のご相談に対応します。
家具・家電の片付けは 売却前に必要？
空き家を売る際、必ずしも売主が すべての家具・家電を処分する必要はありません。
ただし、一般の個人を買主とする売買では、 引渡しまでに室内を空にする条件が 設けられることもあります。
一方、TSUBASAエステートでは、 残置物を残したまま引き渡す条件での 直接買取にも対応しています。
残置物の処分費用などを考慮して 買取価格を提示するため、 片付け前に査定を受けることができます。
通帳、権利証、重要書類、現金、 貴金属、写真などは査定や処分の前に確認してください。 相続人が複数いる場合は処分の合意も重要です。
空き家は解体してから売る方が高い？
建物を解体して更地にすると、 新築を希望する買主にとって 土地を検討しやすくなる場合があります。
しかし、解体費用を負担しても 売却代金がその分だけ増えるとは限りません。 特に道路条件の悪い土地や連棟住宅では、 解体後の利用方法が限られる場合があります。
更地にして売るメリット
解体前に注意したいこと
① 建替え可能な土地なのか。 ② 解体・切り離し費用はいくらか。 ③ 現況売却と更地売却の手取り額はどちらが有利か。
空き家はリフォームしてから売却すべき？
リフォームをすると室内の印象が改善し、 一般の購入希望者に選ばれやすくなる場合があります。
ただし、工事費用を全額回収できるとは限りません。 買主が購入後に自分好みのリフォームを 予定している場合、売主の工事が不要となることもあります。
最低限の清掃
内見を伴う仲介では役立つことがありますが、 買取では清掃前に査定できる場合があります。
設備交換・内装
費用対効果を確認せず工事すると、 手取りが減る可能性があります。
雨漏り・構造修繕
安全確保や被害拡大防止のために 必要な対応と、売却前の付加価値工事を 分けて判断します。
倒壊や落下物などの危険がある場合は、 売却予定でも必要な安全対策を優先してください。
空き家の売却方法を4つのパターンで比較
| 売却方法 | 売主側の準備・費用 | 主な特徴 |
|---|---|---|
| 片付け・リフォーム後に仲介 | 清掃・改修・販売費用等を確認 | 一般購入者に向けた販売を目指す |
| 解体して土地として仲介 | 解体費・登記・測量等が発生する場合あり | 土地利用を希望する買主を探す |
| 建物を残して仲介 | 残置物や修繕条件は買主との合意次第 | 既存住宅として購入希望者を探す |
| 現況のまま直接買取 | 残置物等を含めた条件で査定可能 | 買主となる不動産会社と直接売買する |
※仲介・直接買取とも、契約条件や物件状況により 費用・引渡し条件は変わります。
空き家を高く売るなら「手取り額」で比較
査定額が高い売却方法でも、 解体費用・片付け費用・仲介手数料などを 差し引くと、手取り額が少なくなることがあります。
比較するのは広告上の希望価格ではなく、 実際の売却条件に基づく金額です。
売却方法の比較例（架空の試算）
| 項目 | 仲介で売却した例 | 直接買取した例 |
|---|---|---|
| 仮の売却代金 | 1,200万円 | 950万円 |
| 仮の片付け・解体等 | 150万円 | 0円（残置物を含む条件と仮定） |
| 仮の仲介手数料 | 46万2,000円（税込） | 0円（仲介なしと仮定） |
| 差引額 | 1,003万8,000円 | 950万円 |
※上記は仕組みの説明用に設定した架空の数値です。 仲介手数料は通常の上限計算例であり、 諸税・登記費用・その他の費用は省略しています。 実際の売買では条件が異なります。
仲介で高く売れる場合もあります。 「価格」「費用」「売却期間」「手間」の 4点を比較して選択しましょう。
雨漏り・傾き・シロアリ被害のある空き家は売れる？
雨漏りや老朽化が進んだ住宅も、 売却できる可能性があります。 ただし、不具合を隠して売ることは避け、 把握している状態を買主に適切に説明する必要があります。
雨漏り
雨水侵入の箇所、発生時期、 修繕履歴を確認します。
床・建物の傾き
傾斜の原因や程度について、 必要に応じて調査します。
シロアリ・腐朽
被害範囲、構造への影響、 補修費用などを確認します。
不具合のある住宅では、 売主・買主間で建物状態を確認し、 契約不適合責任の取扱いも含めて 契約内容を定めることが重要です。
老朽化した空き家も、現況のまま無料査定。
修繕する前に買取価格をご確認ください。
長屋・連棟住宅の空き家こそ、 解体前に査定。
隣家と壁・屋根・基礎がつながる長屋では、 一戸だけを解体する際に 隣家の外壁補修や構造安全性への配慮が 必要になる場合があります。
また、前面道路の条件によっては、 解体後に再建築が難しいこともあります。
売却が目的なら、 切り離し・解体費用を先に負担せず、 現況のまま買い取る方法も比較しましょう。
空き家を放置するリスクと所有者の管理責任
使っていない空き家も、 所有者には適切な維持管理が求められます。 放置すると、建物の老朽化だけでなく 防犯・衛生・安全面の問題につながることがあります。
建物の傷み
雨漏り・外壁材の落下・設備劣化など。
近隣への影響
庭木の越境、害虫、不法侵入など。
行政からの指導等
状態によっては管理不全空家等や特定空家等の対象となる場合があります。
管理不全空家等や特定空家等に該当し、 所定の勧告を受けた土地では、 住宅用地に関する税負担軽減措置の 対象外となる場合があります。 単に空き家であるという理由だけで 自動的に特例が外れるわけではありません。
相続した空き家を売却するときの税金・登記
相続登記の申請義務
相続によって不動産を取得した場合、 原則として相続の開始と 不動産の取得を知った日から 3年以内に相続登記の申請が必要です。
過去の相続にも制度の適用があり、 経過措置があります。 売却前に必要な登記や名義を確認しましょう。
法務省｜相続登記の申請義務化 →相続空き家の譲渡所得特例
一定の条件を満たす相続空き家を売却すると、 譲渡所得から最高3,000万円 （一定の場合は2,000万円）を 控除できる制度があります。
ただし、家屋の建築時期、 被相続人の居住状況、 区分所有建物登記の有無、 売却時期、耐震・解体等の要件があります。
国税庁｜相続空き家の特別控除 →区分所有建物として登記されている長屋などは、 相続空き家の特例の要件を満たさない場合があります。 また、税制の適用期限は法改正により変わる可能性があります。 売買契約前に税理士・税務署へ確認してください。
関連記事： 相続した長屋の売却方法を詳しく見る →
空き家を現況のまま直接買取で売却する流れ
無料相談
物件所在地・空き家の状態・ 売却希望を確認します。
調査・査定
建物・道路・登記・ 残置物などを確認します。
買取条件のご案内
価格・家財の扱い・ 引渡し日を確認します。
売買契約・決済
条件に合意したうえで 契約・決済を進めます。
空き家の無料査定前に準備しておくと便利なもの
物件に関する情報
売却条件に関する情報
※資料がそろっていなくても相談可能です。 正式な買取価格の提示には現地・資料調査等が 必要になる場合があります。
片付け前の空き家をLINEで無料相談。
空き家の写真を送って 無料買取相談！
外観・室内・残置物の写真があれば、 建物の状態を確認する参考になります。
写真がなくても、所在地や 築年数から事前相談可能です。
大阪・兵庫・京都・奈良の長屋・空き家買取
古い住宅の売却では、 所在地の道路・土地・建物条件を確認します。 各地域の買取情報もご覧ください。
※内部リンクは公開済みの実際のURLに合わせて 修正してください。
空き家の現況売却でよくある15の質問
空き家は片付けずに売却できますか？
家具・家電が大量に残っていても買取できますか？
空き家は解体してから売る方が高いですか？
リフォームしてから売る必要がありますか？
築50年以上の空き家も売却できますか？
雨漏りのある家もそのまま売れますか？
シロアリ被害がある空き家も査定できますか？
傾いている古い家でも買取できますか？
長屋や連棟住宅の空き家も売却できますか？
再建築不可の空き家もそのまま売れますか？
相続登記前でも査定を頼めますか？
相続空き家の3,000万円控除は使えますか？
空き家を放置すると固定資産税が上がりますか？
直接買取では仲介手数料が不要ですか？
査定後に売却しなくても大丈夫ですか？
空き家・長屋の現況売却は TSUBASAエステートへ。
TSUBASAエステートは大阪市西区を拠点に、 大阪・奈良・京都・兵庫など 関西の不動産売却・直接買取相談に対応しています。
古い戸建住宅、相続した空き家、 長屋・連棟住宅、再建築不可の可能性がある住宅も 個別に調査します。
家財が残る家についても、 残置物を含めた引渡し条件で 直接買取を検討できます。
ご相談時に確認する主な内容
空き家を片付ける前に、 まず無料買取査定。
家具・家電が残っている。 長年住んでいない。 建物が古い。 解体費用をかけたくない。
そのようなお悩みも、 現況を確認して直接買取の価格と条件を検討します。
売却するかどうかは、 提示内容をご確認いただいてからご判断ください。
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その長屋、
TSUBASAが直接買取！
古い長屋・切離しが難しい連棟住宅・
再建築不可の可能性がある物件も。
解体や片付けをする前に、
まずは無料でご相談ください。
査定だけでも大歓迎！
ご都合に合わせてお選びください
※買取価格・買取可否は、
物件の状態・権利関係・取引条件等の確認後に判断します。
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