1. 収益物件売却の基本
Q1. 収益物件とは何ですか？
A. 家賃収入や賃貸収益を目的に所有する不動産のことです。アパート・マンション一棟、区分マンション、商業ビルなどが該当します。
Q2. 収益物件の売却は住宅と何が違いますか？
A. 利回りや稼働率などの収益性が重視され、投資家が買主となるケースが多い点です。
Q3. 売却のタイミングはいつが良いですか？
A. 金利動向や空室率、周辺相場の上昇期が好機です。
Q4. 収益物件の売却にかかる期間は？
A. 平均3〜12か月です。規模や条件により異なります。
Q5. TSUBASAエステートは収益物件の売却にも対応していますか？
A. はい。大阪市を中心に多数の成約実績があります。
2. 査定について
Q6. 査定は無料ですか？
A. はい。TSUBASAエステートの査定は無料です。
Q7. 査定額はどうやって決まりますか？
A. 立地、築年数、建物状態、利回り、稼働率などを総合的に判断します。
Q8. 利回りはどの程度重視されますか？
A. 非常に重要です。投資家は表面利回りや実質利回りを基準に判断します。
Q9. 空室が多いと査定額は下がりますか？
A. はい。稼働率が低いと収益性が下がり、価格も低くなります。
Q10. 将来の開発予定地にある場合は査定に有利ですか？
A. はい。再開発予定はプラス要因となります。
3. 売却費用について
Q11. 売却にかかる費用は何ですか？
A. 仲介手数料、印紙税、登記費用、測量費用、場合によっては解体費用などです。
Q12. 仲介手数料の上限は？
A. 「売却価格×3％＋6万円＋消費税」です。
Q13. 広告費はかかりますか？
A. いいえ。TSUBASAエステートが負担します。
Q14. 固定資産税はどうなりますか？
A. 売却年は売主と買主で日割り精算します。
Q15. テナント退去費用は誰が負担しますか？
A. 契約条件によりますが、基本的には売主負担となるケースが多いです。
4. 売却活動について
Q16. 売却活動はどのように行いますか？
A. 投資家ネットワークへの紹介、専門ポータルサイト、非公開ルートを活用します。
Q17. 非公開で売却できますか？
A. はい。周囲に知られずに売却可能です。
Q18. 内覧は必要ですか？
A. はい。投資家は建物の状態や入居状況を確認します。
Q19. テナントに売却を知られたくないのですが？
A. 配慮可能です。極力水面下で進めます。
Q20. オープンルームのようなイベントは必要ですか？
A. 収益物件の場合はあまり行いません。
5. 契約・引渡しについて
Q21. 契約時に必要な書類は？
A. 権利証、登記事項証明書、収支表、固定資産税納付書、テナント契約書などです。
Q22. ローンが残っていても売却できますか？
A. はい。売却代金でローンを完済します。
Q23. 契約から引渡しまでの期間は？
A. 通常2〜3か月程度です。
Q24. 契約不適合責任はありますか？
A. はい。一定期間は売主の責任が生じます。
Q25. テナント付きでも売却可能ですか？
A. はい。オーナーチェンジ物件として売却できます。
6. 税金について
Q26. 売却益にかかる税金は？
A. 譲渡所得税、住民税、復興特別所得税です。
Q27. 所有期間で税率は変わりますか？
A. はい。5年以下は短期譲渡39.63％、5年超は長期譲渡20.315％です。
Q28. 減価償却は売却時に影響しますか？
A. はい。取得費から償却分を差し引きます。
Q29. 消費税はかかりますか？
A. 土地は非課税、建物やテナント賃料収入部分は課税対象です。
Q30. 節税方法はありますか？
A. 損益通算や買換え特例を活用できます。
7. 特殊なケース
Q31. 老朽化したアパートでも売れますか？
A. はい。土地価値や再建築の可能性によって需要があります。
Q32. 空室が多くても売却できますか？
A. はい。価格を調整することで売却可能です。
Q33. 一部テナントが滞納している場合は？
A. 価格に影響しますが、売却は可能です。
Q34. 再建築不可物件でも売却できますか？
A. はい。投資家需要があります。
Q35. 事故物件は売れますか？
A. はい。告知義務を果たせば売却可能です。
8. スピード売却・買取
Q36. 収益物件も即時買取できますか？
A. はい。弊社が直接買い取るサービスがあります。
Q37. 即時買取のメリットは？
A. 短期間で現金化、秘密厳守、確実な取引が可能です。
Q38. 即時買取のデメリットは？
A. 一般仲介より価格が低くなる傾向があります。
Q39. 買取後の再販売は誰が行いますか？
A. TSUBASAエステートが責任を持って行います。
Q40. 即時買取ならどのくらいで現金化できますか？
A. 最短で数日〜1週間程度です。
9. TSUBASAエステートの強み
Q41. 他社と比べた強みは何ですか？
A. 地域密着の販売力と独自の投資家ネットワークです。
Q42. 大阪市内の収益物件に強いですか？
A. はい。市内24区に精通しており、豊富な売却実績があります。
Q43. 税務や法律の相談もできますか？
A. はい。提携税理士・司法書士と連携しトータルサポートします。
Q44. 売却後のフォローはありますか？
A. はい。税金・資産運用までアフターフォローいたします。
Q45. 初めての収益物件売却でも安心ですか？
A. はい。経験豊富なスタッフが丁寧にご案内します。
10. よくある疑問
Q46. 売却を途中でやめることはできますか？
A. 契約前なら可能です。
Q47. 売却価格を変更できますか？
A. はい。市場の反応を見ながら調整できます。
Q48. 買主が住宅ローンではなく投資ローンを組むことはありますか？
A. はい。収益物件は投資ローンを利用するケースが多いです。
Q49. 売却を周囲に知られたくないのですが？
A. はい。非公開売却に対応しています。
Q50. 相談だけでも可能ですか？
A. もちろんです。ご相談・査定はすべて無料です。
今の不動産はいくらで売れる？