長屋の買取価格は
どう決まる？
査定方法と価格を左右する条件
「この古い長屋、いくらで売れる？」 買取価格の決まり方を解説します。
土地相場が高ければ長屋も高く売れる？ 再建築不可なら価値がない？ 隣家と壁がつながると安くなる？
長屋の買取では、立地や土地面積に加え、 建物の状態、接道条件、共有壁、 権利関係などを総合的に評価します。
編集・運営：TSUBASAエステート ｜長屋・連棟住宅の直接買取相談
長屋の買取価格は、 土地・建物・再利用可能性・必要経費 を総合して決まります。
同じ地域、同じ面積の長屋でも、 再建築できるか、建物をそのまま使えるか、 隣家との共有部分がどうなっているかによって、 買取価格は変わります。
また、直接買取では購入後の修繕・保有・ 再販に必要な費用やリスクも考慮します。
「坪単価×土地面積」だけでは、 長屋の買取価格は正確に出せません。 現地と権利関係を確認した査定が重要です。
長屋の買取価格はどうやって決める？
長屋・連棟住宅の査定では、 周辺の売買事例、土地・建物の状態、 再建築の可能性、購入後の活用方法等を 確認します。
一般的な査定手法には、 取引事例を比較する考え方、 土地や建物の原価に着目する考え方、 賃料収入等の収益性に着目する考え方があります。
ただし、どの手法をどう利用するかは 物件条件によって異なります。
同じ築年数・土地面積でも 結果が同じとは限りません。
土地相場が1,500万円なら、長屋も1,500万円？
一般的な土地相場は参考になりますが、 土地相場をそのまま長屋の買取額に 当てはめることはできません。
例えば、同じ地域でも 独立した戸建住宅用地と 隣家と建物がつながる長屋の敷地では、 利用条件が異なる場合があります。
周辺取引相場
実際に売買された土地・建物の価格を確認します。 成約時期や物件条件の違いも考慮します。
土地面積・間口
土地の形状、道路への接し方、 敷地の独立性などを確認します。
将来の建築条件
建替えの可能性や道路条件など、 将来の利用方法を確認します。
相続税路線価は相続税・贈与税の評価に 用いられるもので、 個別物件の市場価格や買取価格を そのまま示すものではありません。
国土交通省の 不動産情報ライブラリ → では、取引価格や地価公示などを 確認できます。
古い長屋でも建物の利用価値が残ることがあります。
建物の評価には、築年数だけでなく、 基礎、柱、屋根、外壁、設備等の状態や 維持管理・修繕の履歴が関係します。
既存建物として利用する場合
雨漏り・構造・設備の状況を確認し、 補修後に使える可能性や需要を検討します。
解体等を検討する場合
解体・切り離し費用、 隣家補修費、解体後の土地利用を 確認します。
なお、既存住宅の評価では、 建物の性能やリフォーム状況を 適切に反映する考え方も示されています。
国土交通省｜既存戸建住宅の評価に関する留意点 →長屋の査定で確認する8つの重要ポイント
所在地・交通利便性
最寄り駅への距離や周辺需要を確認します。 同じ大阪市内でも地域により相場は異なります。
土地面積・敷地形状
面積だけでなく、間口、奥行き、 不整形地かどうか等も確認します。
前面道路と接道義務
法上の道路種別や接道状況が、 将来の利用方法に影響します。
再建築の可能性
建替えに制約があれば、 購入需要や買取後の活用計画が変わります。
長屋の共有壁・屋根・基礎
建物のつながり方、権利関係、 補修や切り離しの条件を確認します。
老朽化・雨漏り
腐朽・シロアリ・建物の傾きなど、 修繕や安全性に関する情報を確認します。
所有権・登記・私道関係
単独所有か共有か、 私道利用や相続登記の状況等を確認します。
残置物と売却条件
家具・家電等を残すか、 いつ引き渡せるかも契約条件に影響します。
同じ面積でも買取価格が違う理由を確認できます。
長屋の状態に合わせて現況で無料査定。
再建築不可の長屋は買取価格が下がる？
一般に建替えが制限される物件は、 購入者の利用方法や資金調達が 限られる場合があります。
そのため、建替え可能な土地と 同じ単価で査定できないことがあります。
ただし、道路が狭いだけで 必ず再建築不可になるわけではありません。 法42条道路や法43条2項の認定・許可制度を 確認する必要があります。
隣家とつながる長屋の査定で重要なこと
長屋を一戸だけ売却する場合、 隣家と壁・屋根・基礎等が どのようにつながっているかを確認します。
現況のまま売却するなら 切り離し工事を行わない場合もあります。 一方、解体が必要な場合は、 隣家の補修費用等も考慮します。
解体せず利用できる可能性も含めて 査定することが重要です。
長屋の買取価格に影響する所有権・登記の問題
同じ形の長屋でも、 一戸ごとに独立した所有権がある場合と、 一棟を共有している場合では 売却対象が異なります。
一戸が独立して登記
売却する土地・建物の範囲や 共有部分の有無を確認します。
建物全体が共有
自分の共有持分と一戸の独立所有は 異なるため、慎重な調査が必要です。
相続・未登記
所有者の確認や必要な登記を 整える費用・期間を考慮します。
ただし、売買を実行するには 適切な登記と権利関係の整理が必要です。
長屋の買取価格はこう考える｜架空の計算例
以下は査定の仕組みを説明するための 架空の数字です。実際の成約実績や TSUBASAエステートの提示価格ではありません。
架空の長屋：土地40㎡・築60年・連棟住宅
土地面積：40㎡
建物：築60年の木造長屋
状態：補修が必要
道路：個別確認が必要
売却：現況での直接買取を想定
想定再販額：1,500万円
改修等：250万円
取得・保有・販売諸経費：120万円
事業上の利益・リスク相当：230万円
さらに物件条件が違うとどうなる？
| 査定の観点 | 条件A | 条件B |
|---|---|---|
| 建物 | 補修すれば利用できる可能性あり | 大規模補修または解体の検討が必要 |
| 道路 | 建築基準法上の条件を確認済み | 接道条件が不明 |
| 共有壁 | 構造・修繕関係が整理されている | 所有関係や工事条件に未確認事項あり |
| 登記 | 売却範囲が明確 | 共有・相続関係の整理が必要 |
| 評価の方向性 | 利用・再販方法を検討しやすい | 追加調査や費用を見込む必要がある |
※A・Bは比較用の架空条件です。 査定額や値下がり率を示すものではありません。
仲介の査定額と直接買取価格はなぜ違う？
仲介査定は、市場に出して購入希望者を 探す場合の価格の見込みです。
直接買取価格は、 不動産会社自身が購入する前提で、 取得後の費用等を考慮した価格です。
どちらが適切かは、 希望価格・売却期限・費用負担などで 判断しましょう。
関連記事：仲介と直接買取の費用・手取り額比較 →長屋の買取価格を下げないために確認したいこと
解体前に査定する
一戸だけの切り離しでは 隣家補修費が必要になる場合があります。 先に現況での評価を確認します。
リフォーム前に査定する
修繕費を売却価格で回収できるとは限りません。 工事の前に費用対効果を比較します。
資料を整理する
登記、図面、修繕履歴、 隣家との覚書等があれば 査定の参考になります。
不具合を隠さない
雨漏り・傾き等、 分かっている不具合は 適切に伝えて契約条件を整理します。
残置物の条件を確認
家財を残したまま売れるか、 処分費用をどう負担するかを確認します。
査定価格の根拠を見る
高い金額だけではなく、 成約可能性や費用、 引渡し条件も比較します。
不明点を整理することで、 売買条件や必要な調査事項を 明確にしやすくなります。
長屋の写真から無料査定相談できます。
写真があれば確認したい部分
写真がなくても相談可能です。 危険な場所に入って撮影する必要はありません。
「いくらで売れる？」を気軽に相談。
所在地、土地面積、築年数などの 分かる範囲の情報と写真を お送りください。
LINEで長屋の買取価格を相談 →写真のみでの相談は概算や事前確認が中心です。 正式な査定には現地・資料調査が 必要になる場合があります。
長屋の無料買取査定から売却までの4ステップ
無料相談
所在地・建物の状況・希望条件を確認します。
調査・査定
土地・道路・共有壁・登記等を調査します。
買取条件の提示
査定価格・引渡し条件をご案内します。
契約・決済
条件に合意したうえで売買契約を行います。
大阪・兵庫・京都・奈良の長屋買取価格も相談
※地域別リンクは公開済みの実際のURLと 照合してからご利用ください。
長屋の買取価格・査定に関する15の質問
長屋の買取価格はどう決まりますか？
長屋の買取相場は坪単価で計算できますか？
長屋の買取価格は土地相場より低くなりますか？
築50年以上の長屋でも価値はありますか？
再建築不可の長屋でも買取査定できますか？
隣家と壁がつながると査定額は下がりますか？
長屋の一戸だけでも査定できますか？
雨漏りのある長屋でも買取できますか？
シロアリ被害があると売れませんか？
リフォームすれば買取価格は上がりますか？
解体した方が高く売れますか？
家具・残置物があっても査定できますか？
相続登記前でも査定できますか？
仲介の査定価格と買取価格は同じですか？
無料査定だけ依頼しても大丈夫ですか？
不動産の取引価格と査定に関する公式情報
国土交通省｜不動産情報ライブラリ
実際の不動産取引価格、 地価公示などの価格情報を調べられます。
取引価格情報を見る →国土交通省｜既存戸建住宅の評価
建物の性能やリフォーム状況等を 反映する評価の考え方を解説。
住宅評価の資料を見る →国土交通省｜不動産取引価格情報提供制度
取引価格情報を収集・公開する 国の制度を解説。
制度の概要を見る →※本記事は一般的な情報提供です。 個々の長屋の価格は実際の取引条件と物件調査によって 異なります。公的な取引価格情報も 個別査定額を保証するものではありません。
長屋の買取価格を知りたいなら TSUBASAエステートへ。
TSUBASAエステートは大阪市西区を拠点に、 大阪・奈良・京都・兵庫など 関西の不動産売却・直接買取相談に対応しています。
長屋・連棟住宅、再建築不可の可能性がある住宅、 相続した古い家、空き家なども、 現況から買取査定を検討します。
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長屋がいくらで売れるか、 まず無料査定。
古い長屋、再建築不可の可能性がある家、 相続した連棟住宅、 家財が残っている空き家もご相談ください。
買取価格と引渡し条件を確認してから 売却するかお決めいただけます。
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解体や片付けをする前に、
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※買取価格・買取可否は、
物件の状態・権利関係・取引条件等の確認後に判断します。
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