長屋を売却するなら
仲介と直接買取
どちらが得？
費用・売却期間・手取り額を比較して、 ご自身に合う方法を選びましょう。
「仲介で売ると高い？」 「直接買取は安くなる？」 「古い長屋でも仲介で買主が見つかる？」
長屋・連棟住宅ならではの 共有壁・再建築不可・切り離し費用にも着目し、 仲介と直接買取の違いを詳しく解説します。
編集・運営：TSUBASAエステート ｜長屋・連棟住宅の直接買取相談
長屋の売却は、 「高く売る」か「早く確実性を高める」かで 選び方が変わります。
仲介売却は一般の購入希望者や投資家を探し、 市場で高い価格を目指せる可能性があります。 ただし、購入者が見つかる時期や 契約成立は確定していません。
直接買取は、不動産会社自身が買主となる方法です。 買取価格が仲介売却の想定価格を下回る場合がある一方、 条件が合えば買主募集の工程を省略できます。
長屋では売却代金だけでなく、 仲介手数料・解体費・隣家補修費・ 家財処分費を含む「手取り額」で 比較することが重要です。
長屋の仲介売却と直接買取は何が違う？
仲介売却とは、不動産会社が売主と 購入希望者の間に入り、 買主募集や条件交渉、契約手続などを 支援する方法です。
一方、直接買取は不動産会社が 買主として売主から直接購入する方法です。
長屋では、普通の独立戸建てに比べ、 共有壁、建物の独立性、道路条件、 隣家との関係を確認する必要があるため、 買主によって評価が異なることがあります。
長屋の仲介売却と直接買取の違いを一覧比較
| 比較項目 | 仲介売却 | 直接買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 一般購入者・投資家等 | 買取を行う不動産会社等 |
| 売却価格 | 市場で高値を目指せる場合がある | 改修・再販等の費用を考慮した価格 |
| 仲介手数料 | 媒介契約等に応じて発生 | 仲介なしの直接売買なら不要 |
| 買主募集 | 通常は必要 | 一般向け募集は不要 |
| 売却期間 | 買主が見つかるまで不確定 | 条件が合えば短縮できる場合がある |
| 内見・販売活動 | 内見対応が必要となる場合がある | 買取会社の現地調査などが中心 |
| 再建築不可 | 購入希望者や融資条件に影響 | 買取会社が個別調査して判断 |
| 共有壁のある長屋 | 買主の理解・判断が必要 | 構造・権利関係を調査して判断 |
| 残置物 | 買主との引渡し条件による | 残したままの買取を検討できる場合がある |
| 老朽化・不具合 | 買主の意向や資金計画による | 修繕・再販費を見込んで査定 |
| 向いている所有者 | 時間をかけて高値を目指す人 | 売却期間・手間・引渡し条件を重視する人 |
立地や建物状態が良く、購入需要がある長屋なら、 仲介の方が手取り額を大きくできる場合があります。 両方の条件を比較することが重要です。
長屋売却の仲介手数料はいくら？
不動産仲介会社が売買を仲介して契約が成立した場合、 媒介契約等に応じて仲介手数料が発生します。
売買価格が800万円を超える一般的なケースでは、 仲介手数料の法定上限を求める速算式として 次の計算が使われます。
通常の仲介手数料の上限速算式
（売買価格 × 3％ ＋ 6万円）× 1.1
売買価格800万円超の一般的な計算例。 建物に消費税が含まれる取引では、報酬計算の 基礎価格に注意が必要です。
| 売買価格 | 一般的な報酬上限（税込） | 備考 |
|---|---|---|
| 500万円 | 33万円 | 低廉な空家等の媒介特例が適用される場合の上限 |
| 800万円 | 33万円 | 特例の適用条件・事前合意を確認 |
| 1,000万円 | 39万6,000円 | 通常の上限速算式 |
| 1,500万円 | 56万1,000円 | 通常の上限速算式 |
| 2,000万円 | 72万6,000円 | 通常の上限速算式 |
一定条件のもと、仲介手数料が税込33万円まで 認められる特例があります。 ただし、必ず33万円請求されるわけではありません。 実際の報酬額と説明・合意内容を確認してください。
長屋では仲介手数料以外の費用も重要です。
長屋は独立戸建てと異なり、 一戸だけの切り離しや 隣家側の補修が必要になる場合があります。
仲介で売却する際も、 必ず解体・リフォームが必要というわけではありません。 しかし、買主の購入条件によっては 工事や残置物処分を求められる場合があります。
※費用がすべて発生するわけではありません。 個別の契約条件や物件状況によります。
長屋を仲介で1,500万円、直接買取で1,250万円の場合
次の数値は売却方法を比較するための 架空の試算であり、実際の査定価格や 取引実績ではありません。
| 項目 | 仲介売却の仮定 | 直接買取の仮定 |
|---|---|---|
| 売却代金 | 1,500万円 | 1,250万円 |
| 仲介手数料 | 56万1,000円 | 0円 |
| 残置物処分・片付け等 | 40万円 | 0円と仮定 |
| 解体・補修等 | 100万円 | 0円と仮定 |
| その他の売却費用 | 20万円 | 20万円 |
| 試算上の手取り | 1,283万9,000円 | 1,230万円 |
ただし、仲介では買主が見つかるまでの期間や、 工事費用の増減も考慮する必要があります。 また、直接買取でも諸費用がすべて なくなるわけではありません。
※譲渡所得税・住民税、取得費、借入金返済、 固定資産税等の精算額はこの比較に含んでいません。 手取り額の試算と税務上の譲渡所得計算は別です。
長屋の売却代金・費用を入力して比較
仲介と直接買取の想定価格や費用を入力すると、 概算の手取り額が自動で更新されます。
仲介売却 VS 直接買取｜手取り比較
金額はすべて万円単位。 初期値は説明用の仮定です。
仲介売却
仲介手数料は契約内容に合わせて 入力してください。
直接買取
仲介を介さない直接売買なら仲介手数料は 通常不要です。ただし他の費用は残る場合があります。
仲介売却が53.9万円多い試算です
入力値だけを差し引く簡易計算です。 譲渡所得に対する税金、住宅ローンの残債、 売却までの維持費、固定資産税等の精算、 売買価格の変更や追加工事費は 自動反映されません。
仲介と直接買取は売却までの流れが違います。
仲介売却の一般的な流れ
買主が見つからなければ売却活動が 長期化する可能性があります。
直接買取の一般的な流れ
一般の買主募集を省けますが、 複雑な権利関係や調査事項があれば 時間を要する場合があります。
相続登記、共有者との合意、 抵当権抹消、建物・道路調査など 取引に必要な条件があります。
高く売ることを優先したい場合は仲介も検討。
長屋だからといって、 すべて直接買取にする必要はありません。
建物が利用可能で、 購入希望者や投資家の需要がある場合、 仲介売却によって高値を目指せることがあります。
※上記の条件があっても 希望価格での売却を保証するものではありません。
こんな長屋では直接買取が有力な選択肢になります。
築年数が古い
築50年以上の長屋や 大規模修繕が必要な住宅。
隣家と共有壁がある
切り離しや修繕に 特別な調査が必要な住宅。
再建築不可の可能性
道路や接道条件により 建替えが難しい物件。
家財・残置物が多い
家具や家電を片付けずに 売却を進めたい場合。
相続した空き家
遠方に住んでいて管理や 内見対応が難しい場合。
売却時期を重視
相続人間の清算や 資産整理の期限がある場合。
古い長屋・再建築不可の可能性がある家も無料査定。
現況のまま直接買取の条件を確認します。
仲介の「査定額」は売却を約束する金額ではありません。
仲介査定で提示される価格は、 市場動向や取引事例などをもとにした 売却価格の見込みです。 その金額で買主が見つかるとは限りません。
一方、直接買取の提示額も、 現地調査・権利確認・社内決裁などを経て 最終条件が決まる場合があります。
査定額
現時点での売却価格の見込み。 価格を保証するものではありません。
購入申込額
買主候補が提示する価格。 取引条件の調整が必要です。
売買契約額
売主・買主が契約で合意した価格。 契約条件に従って取引を進めます。
提示価格の根拠、売却想定期間、 費用、価格変更の可能性などを 併せて確認してください。
長屋売却では価格以外の契約条件も重要です。
古い長屋や連棟住宅では、 建物の不具合、共有壁、 道路・私道、残置物など、 引渡し前に整理する事項があります。
仲介でも直接買取でも、 売主と買主が何を負担するのかを 書面で明確にしておくことが重要です。
※現況渡しという表記だけで 売主の責任が自動的に免除されるわけではありません。
長屋売却で後悔しないための4ステップ
物件条件を確認
建物・道路・権利・残置物などを整理。
仲介査定を比較
市場で売却する場合の見込価格と 期間を確認。
直接買取も比較
現況買取価格・引渡し条件を確認。
手取り額で判断
諸費用・期間・負担を比較して決定。
必要な工事は物件によって違います。 売却が目的なら費用を支払う前に 現況での査定を比較しましょう。
大阪・兵庫・京都・奈良の長屋買取相談
※各地域・関連記事へのリンクは、 実際の公開URLに合わせてご確認ください。
長屋の仲介・直接買取でよくある15の質問
長屋は仲介と直接買取のどちらが高く売れますか？
直接買取だと必ず安くなりますか？
仲介手数料は何％ですか？
800万円以下の長屋の仲介手数料は？
TSUBASAが直接買い取る場合は仲介手数料不要ですか？
長屋の売却にどのくらい時間がかかりますか？
再建築不可の長屋も仲介で売れますか？
再建築不可の長屋も直接買取できますか？
隣家と壁がつながっていても売却できますか？
長屋の一戸だけでも買取できますか？
解体してから売る方が高くなりますか？
家具・残置物がある長屋も直接買取できますか？
築50年以上の古い長屋でも査定できますか？
相続登記前でも仲介・買取の査定は可能ですか？
査定後に売却を断っても大丈夫ですか？
不動産売却費用を調べる公的情報
国土交通省｜仲介手数料の報酬告示
宅地建物取引業者が受け取れる 報酬上限と低廉な空家等の特例について。
国土交通省の公式案内 →国税庁｜譲渡費用となるもの
不動産売却に伴う仲介手数料、 印紙税、一定の取壊し費用等の税務上の取扱い。
国税庁の公式解説 →※売却費用と税務上の譲渡費用は必ずしも一致しません。 具体的な税務判断は国税庁の最新情報や 税理士等に確認してください。
長屋・連棟住宅の直接買取はTSUBASAエステートへ
TSUBASAエステートは大阪市西区を拠点に、 大阪・奈良・京都・兵庫など関西の 不動産売却・買取相談に対応しています。
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その長屋、
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※買取価格・買取可否は、
物件の状態・権利関係・取引条件等の確認後に判断します。
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