再建築不可かもしれない
大阪の長屋、売却できますか？ 細い道路・路地奥・接道が分からない長屋も
「売れない」と決める前に確認できます
大阪の古い長屋・連棟住宅では、 「道路が細いから再建築できないと言われた」 「建て替えできるか分からない」 「他社では売りにくいと言われた」 というご相談があります。 再建築の可否は見た目だけでは判断できません。 道路・接道・敷地・建物・権利関係などを確認し、 仲介と直接買取を含めて売却方法を検討します。
再建築が難しい長屋は、 一般的な一戸建てより購入希望者が 限られる場合があります。
しかし、 現在の建物を利用する方法、 改修して利用する方法、 賃貸・収益物件として検討する方法など、 物件条件によって利用可能性が残っていることがあります。
そのため、 「再建築不可だから価値がない」 と自己判断する必要はありません。
まず道路種別、接道状況、土地、 建物、共有壁、権利関係などを確認し、 現在の状態でどのような売却方法が 考えられるかを整理します。
「再建築不可だと思う」 という段階からご相談ください
こんにちは。 TSUBASAエステートの村上諒恭です。
長屋のご相談では、 「前の道が狭いので再建築不可だと思います」 「昔からある路地の奥なので売れないでしょうか」 と聞かれることがあります。
しかし、道路が細いことや 建物が古いことだけを理由に、 再建築の可否を断定することはできません。
道路の扱い、敷地の接道状況、 土地・建物の状態など、 個別に確認する必要があります。
また、仮に再建築が難しい場合でも、 それだけで売却できないとは限りません。
仲介、直接買取、現在の建物を活用する方法などを 比較しながら、物件と売主様のご事情に合う方法を 一緒に整理していきます。
「再建築不可の長屋」とは どのような物件なのでしょうか？
一般に「再建築不可」と呼ばれる物件は、 現在は建物が存在していても、 現在の法令上の条件等により、 建物を取り壊した後に同じように 新しい建物を建築できない可能性がある物件を指します。
ただし、 「古い」「長屋である」「道路が狭い」 という理由だけで再建築不可になるわけではありません。
長屋の場合は、 道路・接道だけでなく、 隣家とのつながりや敷地の状態なども 売却時の重要な確認事項になります。
道路の見た目だけで判断せず、 建築基準法上の道路に該当するか、 敷地がどのように接しているか、 その他の条件を個別に確認します。
最終的な建築可否については、 行政や建築士等への確認が必要になる場合があります。
大阪の古い長屋で 再建築の確認が重要になる理由
細い道路
現地では道路に見えていても、 建築上どのように扱われるかを 確認する必要があります。
路地状の敷地
道路から建物まで細い通路状に なっている土地では、 接道状況を確認します。
長屋特有の構造
隣家と壁・屋根などが つながっている場合があります。
古い建物
建築時期や当時の資料が 十分に残っていないことがあります。
増改築
長い期間の中で増築・改修が 行われている場合があります。
土地・建物の関係
登記や境界なども含めて 現況との関係を確認します。
再建築できるか確認するときは 「道路」と「接道」を分けて見ます
① 前面の道は何なのか
まず、敷地の前にある道が 建築基準法上どのように扱われる道路なのかを 確認します。
② 敷地がどう接しているのか
次に、その道路と対象敷地が どのような形で接しているかを確認します。
③ 敷地・建物全体を見る
道路だけではなく、 敷地形状や既存建物、 隣接建物との関係なども確認します。
前面道路の写真だけでもLINEで相談できます
長屋の正面、道路を左右から撮った写真、 道路から建物までの様子などがあると 初回相談時の参考になります。
再建築不可かもしれない長屋の査定で 確認していく項目
TSUBASAエステートでは、 「再建築不可」という一言だけで 査定するのではなく、 売却判断に関係する条件を整理します。
- 前面道路の幅員
- 道路種別
- 建築基準法上の道路との関係
- 接道状況
- 接道間口
- 敷地形状
- 土地・建物の登記内容
- 土地と建物の名義
- 境界・越境の状況
- 隣家との共有壁
- 屋根のつながり
- 切り離しの状況
- 増築・未登記部分
- 建物の傾き
- 雨漏り
- 腐食・シロアリ被害等
- 残置物の量
- 空き家・居住中・賃貸中などの利用状況
- 改修して利用できる可能性
- 賃貸・保有運用の可能性
- 再販売の可能性
再建築が難しい物件の場合、 建物を解体することで利用方法が 大きく変わる可能性があります。
そのため、 「古いから先に壊しておこう」と判断する前に、 建物が残っている現況で査定・相談することを おすすめします。
再建築できない可能性があるからこそ 「今ある建物」を確認します
再建築が難しい物件では、 現在建っている建物を どのように利用できるかが 売却判断の一つになります。
たとえば、 建物状態によっては修繕・改修して 使用することを検討する買主も考えられます。
一方で、 雨漏り、傾き、腐食などが大きい場合は、 必要となる改修費が査定に影響することがあります。
したがって、 「築年数が古いから価値がない」 「再建築不可だからゼロ」 という単純な考え方ではなく、 現況を確認することが重要です。
再建築不可の長屋を売る方法は 「仲介」と「直接買取」で異なります
| 比較 | 仲介売却 | 直接買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 市場で購入希望者を探します | 不動産会社が直接購入します |
| 価格の考え方 | 市場でより良い条件の 購入希望者を探せる可能性があります | 取得後の改修費・経費・リスク等を 考慮して査定します |
| 購入者層 | 物件条件を理解する購入希望者を 探す必要があります | 不動産会社側で取得後の 活用方法を検討します |
| 販売期間 | 買主が見つかるまで 時間がかかる場合があります | 条件が合えば比較的 進めやすい場合があります |
| 建物状態 | 買主への説明が重要です | 現況で相談できる場合があります |
| 向いている方 | 時間をかけて市場で 条件を探したい方 | 現況売却・時期・手間を 重視する方 |
仲介を検討しやすいケース
- 売却期限に比較的余裕がある
- 市場で購入希望者を探したい
- 建物の利用可能性がある
- 内覧・販売活動に対応できる
直接買取を比較したいケース
- 再建築できるか分からない
- 建物がかなり古い
- 雨漏り・傾き等がある
- 残置物が多い
- 売却時期を重視したい
- 販売の手間を抑えたい
「仲介か買取か」まだ決めなくて大丈夫です
物件を確認したうえで、 それぞれのメリット・条件を比較してから 売却方法を判断できます。
再建築不可の長屋の買取価格は どのように考えるのでしょうか？
直接買取では、 周辺の一般的な戸建住宅の価格だけで 査定するわけではありません。
取得後にどのような方法で 再利用・保有・再販売できるのかを考え、 必要となる費用やリスクを確認します。
- 取得後の想定売却価格・利用価値
- リフォーム・改修費
- 雨漏り・傾き等への対応費
- 共有壁・屋根等への対応費
- 残置物撤去費
- 測量・登記等が必要な場合の費用
- 再販売に必要な経費
- 保有期間中のコスト
- 売却までの不確実性・保有リスク
会社によって 得意な再利用方法や想定する買主、 改修方法が異なるため、 再建築不可物件では査定額に 差が出る場合があります。
再建築不可かもしれない長屋を 売却前に解体してしまって大丈夫？
再建築できるか確認できていない段階では、 売却目的だけで先に解体を決めず、 現況で査定・調査してから判断することが重要です。
建物を取り壊した後、 新たな建物を建てられない場合、 不動産の利用方法が変わる可能性があります。
また長屋の場合、 一戸だけを解体・切り離すことで 隣接住戸の壁・屋根・防水などへの 対応が必要になる場合もあります。
そのため、 解体費用だけでなく、 切り離し後の補修費用や 売却条件まで含めて比較する必要があります。
① 現況のまま売却できる条件
② 切り離し・解体に必要な費用
③ 解体後の利用・売却条件
この3つを比較してから 判断する方法があります。
再建築不可かもしれない長屋を 売却する前のチェックリスト
すべて分からなくても問題ありません。 分かる範囲だけ確認してください。
- 所在地
- 前面道路がどの程度の幅か
- 道路から敷地までの形状
- 隣家と壁・屋根がつながっているか
- 過去に切り離しを行ったか
- 雨漏りがあるか
- 建物の傾き等を把握しているか
- 増築した部分があるか
- 土地・建物の名義
- 相続登記の状況
- 現在空き家か居住中か
- 賃貸中か
- 残置物があるか
- いつ頃までに売却したいか
査定時にあると確認しやすい資料
資料がすべて揃っていなくても ご相談いただけます。
- 固定資産税納税通知書・課税明細
- 登記関係書類
- 土地の測量図等
- 建物図面
- 境界に関する資料
- 購入時の資料
- 相続関係の資料
- 過去の改修・修繕資料
- 道路・建築について過去に調査した資料
- 賃貸中の場合は賃貸借契約書
資料がなくても、所在地と写真から相談できます
「何を調べればいいか分からない」という状態でも、 必要な確認事項を整理します。
再建築できるか分からない長屋を 相談してから売却までの流れ
無料相談
所在地と分かっている状況を お知らせください。
資料確認
道路・登記等、 必要な確認事項を整理します。
現況確認
建物、接道、共有壁等を 必要に応じて確認します。
査定
土地・建物・利用可能性等から 売却条件を検討します。
売却方法を比較
仲介と直接買取などを 比較します。
契約・引渡し
条件をご確認いただいたうえで 手続きを進めます。
再建築以外にも問題がある長屋は 大阪市の長屋売却総合ページへ
長屋では、 再建築の問題だけでなく、 共有壁、切り離し、相続、老朽化、 残置物など複数の問題が 重なっている場合があります。
大阪市の長屋売却全体について 確認したい方は、 長屋売却の総合ページをご覧ください。
この記事の担当者
村上 諒恭
大阪の不動産売却について、 物件状況と売主様のご事情を確認しながら 売却方法をご案内しています。
長屋・連棟住宅など、 一般的な戸建住宅とは確認事項が異なる物件についても、 道路、接道、建物状態、権利関係等を確認しながら 仲介・直接買取などの選択肢を比較します。
村上諒恭のプロフィールを見る大阪の再建築不可の長屋売却で よくある質問
再建築不可の長屋でも売却できますか？
道路が細い長屋はすべて再建築不可ですか？
再建築できるか分からなくても査定できますか？
再建築不可なら先に長屋を解体した方がよいですか？
路地奥にある長屋でも売却相談できますか？
雨漏りや傾きがある再建築不可の長屋でも相談できますか？
再建築不可の長屋は仲介と買取のどちらがよいですか？
相続した再建築不可の長屋でも売却できますか？
残置物が大量にある長屋でも査定できますか？
まだ売ると決めていなくても相談できますか？
「再建築できないかも」 という状態からご相談ください
道路が細い。
路地の奥にある。
隣家と建物がつながっている。
他社から再建築不可と言われた。
そのような長屋でも、 まず現在の条件を整理することから始められます。
売却をまだ決めていない方も、 仲介と直接買取を比較したい方も 無料・秘密厳守でご相談いただけます。
今の不動産はいくらで売れる？