そもそも旧耐震マンションとは？

一般に旧耐震と呼ばれる建物は、 現在の耐震基準が適用される以前の基準で 建築確認を受けた建物を説明する際に使われる言葉です。

1981年の耐震基準改正が 一つの大きな目安として知られています。

ただし、 中古マンションの売却や耐震性の確認では、 単純に完成年月だけを見て個別建物の耐震性能を断定することは適切ではありません。

実際には、 建築確認時期、 建物構造、 耐震診断の実施状況、 耐震改修の有無、 マンション管理組合が保管している資料などを 確認する必要があります。

古いマンションが売れにくいと言われる6つの理由

築古マンションが 新しいマンションより売りにくいと言われるのには 複数の理由があります。

重要なのは、 すべての築古マンションに 同じ問題があるわけではないという点です。

築40年・築50年・築60年のマンションで確認したいこと

築年数が進むほど、 売却時に確認しておきたい項目は増えていきます。

もちろん、 この表は 築年数だけで価格を決めるものではありません。

築50年以上でも、 大阪市内の利便性の高い立地、 駅徒歩圏、 専有面積が広い、 管理状態が良い、 投資需要があるなどの条件によって 購入者から評価される場合があります。

旧耐震マンションの査定価格は何で決まる？

旧耐震マンションだからといって、 周辺の新しいマンション価格から 一律に何％下げれば査定できるというものではありません。

査定では、 複数の評価要素を確認する必要があります。

旧耐震マンションは住宅ローンが利用できないのですか？

旧耐震マンションだから住宅ローンを一律に利用できない、 というわけではありません。

金融機関ごとに審査基準は異なり、 築年数、 担保評価、 耐震関連資料、 借入希望者の収入、 既存借入、 借入期間など 複数の条件から判断されます。

一方、 築年数が進んだマンションでは、 比較的新しいマンションより 金融機関の融資判断が慎重になる場合があります。

売主様にとっても これは重要なポイントです。

なぜなら、 購入希望者が見つかっても 購入者側の資金調達が成立しなければ、 売買契約まで進みにくいからです。

仲介・不動産買取・買取仲介｜旧耐震マンションはどの売り方がよい？

旧耐震マンションの売却方法は 一つではありません。

売主様が 価格を最優先するのか、 売却期間を優先するのか、 室内の片付け等の手間を減らしたいのかによって 適した方法が変わります。

TSUBASAエステートでは、 「築古マンションだから買取」 という一方向だけで考えるのではなく、 仲介で売却できる可能性も含めて検討します。

古いマンションはリフォームしてから売った方がよい？

必ずしも売却前に大規模リフォームを行う必要はありません。

築古マンションを探している購入者の中には、 購入価格を抑えて 購入後に自分の好みに合わせて リノベーションしたいと考える方もいます。

売主様が先に キッチン、 浴室、 トイレ、 フローリング、 クロス等を交換しても、 リフォーム費用と同額以上 売却価格が高くなるとは限りません。

旧耐震マンションでは管理状態が売却に大きく影響します

マンションは、 室内だけを見て評価する不動産ではありません。

特に築年数が古くなるほど、 マンション全体が これまでどのように維持管理されてきたのかが 重要になります。

室内が古くても、 マンション全体が適切に維持管理されていれば、 購入者にとって安心材料になる可能性があります。

逆に、 室内だけを高額リフォームしても、 共用部分やマンション全体の管理に問題がある場合は 期待した査定評価にならないことがあります。

管理費・修繕積立金が高い古いマンションでも売却できますか？

管理費や修繕積立金が高いマンションでも、 売却を検討できます。

ただし、 管理費・修繕積立金は 購入後も買主が毎月負担する費用となるため、 購入判断へ影響する重要な項目です。

例えば、 物件価格だけを見ると安くても、 毎月の管理費・修繕積立金が大きい場合には、 住宅ローンを含めた毎月の総支払額が高くなります。

そのため、 築古マンションを販売するときは、 売買価格だけではなく、 管理内容や毎月の負担まで含めて 購入者へ説明する必要があります。

エレベーターなしの築古マンション・団地でも売却できる？

エレベーターがないマンションや団地でも 売却できる可能性があります。

ただし、 対象住戸が何階にあるかによって 購入者からの評価は異なりやすくなります。

1階・2階と 4階・5階では、 日常生活で階段を使う負担が異なるためです。

特に高齢者や小さなお子様がいる購入者の場合、 階段利用を重視する可能性があります。

一方で、 価格、 駅距離、 専有面積、 室内状態、 管理状態、 投資収益性などが希望と合えば 購入を検討する方もいます。

相続した築40年・50年の古いマンションはどうすればよい？

旧耐震・築古マンションで 特に多い売却理由の一つが 相続です。

親御様が長年住んでいたマンションを相続したものの、 自分では住まない、 賃貸にする予定もない、 遠方に住んでいて管理できないという場合があります。

マンションは空室でも、 管理費、 修繕積立金、 固定資産税等の負担が続く場合があります。

さらに、 長期間空室となることで 漏水、 設備不具合、 室内の劣化等を 定期的に確認する必要もあります。

室内に大量の家具・家財が残ったマンションでも相談できます

親御様が長期間住んでいた古いマンションでは、 家具、 家電、 衣類、 食器、 書類などが 室内に残ったままになっていることがあります。

売主様の中には 「全部片付けてからでないと査定できない」 と思われる方もいます。

しかし、 査定自体は 家財が残った状態でも行える場合があります。

また、 不動産買取等では、 残置物の扱いを含めて 条件を相談できる場合があります。

賃貸中の旧耐震・築古マンションも売却できます

入居者がいるマンションについては、 オーナーチェンジ物件として 投資家等へ売却する方法があります。

賃貸中の場合には、 自己居住目的の中古マンション査定だけでなく、 現在の賃料、 賃貸借契約、 管理費、 修繕積立金、 固定資産税、 収益性等も確認します。

旧耐震マンションでも、 賃貸需要が高い地域で 安定した賃料収入がある場合には、 投資目的の購入候補から評価される可能性があります。

事故物件・告知事項のある築古マンションもご相談ください

旧耐震や築古であることに加えて、 事故物件・告知事項があるマンションの場合、 購入者層がさらに限定される可能性があります。

このような物件では、 事故物件であるという事項と、 マンションそのものが持つ価値を 分けて考えることが重要です。

立地、 専有面積、 土地持分、 管理状態、 賃貸需要、 投資需要などを含めて 売却可能性を検討します。

築50年を超えたマンションは建て替えを待つべき？

古いマンションの売主様から 「建て替えまで待てば価値が上がるのでは」 という質問を受けることがあります。

しかし、 マンション建替えは 単に築年数だけで実現するものではありません。

区分所有者間の合意形成、 建替え資金、 建築可能な規模、 土地条件、 事業採算性など 複数の要素が関係します。

そのため、 具体的な建替え計画が確認できていない状態で 「将来建て替わること」を前提に保有を続けるかどうかは 慎重に判断する必要があります。

旧耐震マンションの査定時にあると確認しやすい資料

TSUBASAエステートが旧耐震・築古マンションの売却で重視すること

旧耐震マンションでは、 「古いから安い」 という単純な査定ではなく、 売却へ影響する要因を分けて考えることを重視します。

古いマンション売却で避けたい失敗

旧耐震・築古マンション売却の流れ

大阪府・大阪市で不動産売却をご検討の方へ

TSUBASAエステートでは、 旧耐震マンションだけでなく、 大阪市を中心に 戸建、 土地、 築古住宅、 再建築不可物件、 長屋、 相続不動産などについても 売却相談を承っています。

大阪市内で不動産を所有している方は、 物件種別や地域に応じて 以下のページもあわせてご覧ください。

旧耐震マンション・古いマンション売却でよくある質問

大阪市で旧耐震・築古マンションを所有されている方へ

大阪市には、 築40年、 築50年を超えるマンションや、 旧耐震基準の時代に建築されたマンションが存在します。

こうしたマンションを所有していると、 築年数が進むにつれて 「今後さらに売りにくくなるのではないか」 「修繕積立金が上がるのではないか」 「大規模修繕が心配」 「相続したが利用予定がない」 など、 さまざまな悩みが出てきます。

一方で、 大阪市内では 駅へのアクセス、 生活利便性、 周辺の賃貸需要等によって 築年数が古くても購入候補が考えられるマンションがあります。

そのため、 築年数だけを理由に売却を諦めるのではなく、 現在の市場価値を把握することが重要です。

売却価格、 管理費、 修繕積立金、 固定資産税、 将来の修繕計画、 賃貸した場合の可能性などを比較すると、 売却するか保有を続けるか判断しやすくなります。

大阪市の不動産売却について幅広く確認したい方は、 大阪市の不動産売却・仲介・買取について もあわせてご覧ください。

TSUBASAエステートは旧耐震・築古マンションの「売り方」を考えます

古いマンションは、 築浅マンションのように 近隣の成約価格だけを見れば 販売戦略が決まるとは限りません。

築年数、 耐震、 管理、 修繕、 住宅ローン、 土地権利、 購入需要、 投資需要など、 確認するべき項目が多くあります。

しかし、 確認事項が多いことと 売却できないことは同じではありません。

一般購入者へ仲介で売却する方法、 不動産会社へ直接売却する方法、 築古マンションを購入する会社・投資家等へ 買取仲介する方法など、 複数の選択肢があります。

TSUBASAエステートでは、 「旧耐震だから買取しかない」 「築50年だから価値がない」 と機械的に判断せず、 現在の物件状態と 売主様の希望を確認しながら 売却方法を整理します。

大阪市を中心に、 築古マンションを所有していて、 売却するべきか、 保有するべきか、 リフォームするべきか、 買取を検討するべきか迷われている場合は、 現在の状態からご相談ください。