大阪市で不動産をできるだけ高く売るには？
仲介・買取・査定・売出価格を徹底解説
不動産を売るなら、
できるだけ納得できる条件で売却したい。
そう考えるのは自然なことです。
ただし「一番高い査定額を出した会社へ任せる」
「とにかく高い売出価格を設定する」
だけでは、良い結果につながるとは限りません。
大切なのは、
現在の市場価値、購入候補、売却期間、
仲介と買取の違いを整理し、
物件に合った販売方法を選ぶことです。
仲介が合う物件もあれば、 不動産会社への売却や直接買取を比較した方が 売主様の希望に合う場合もあります。
価格だけでなく、 売却期間、内覧、広告、 売却前後の費用、 引渡し条件まで含めて判断してください。
不動産会社が提示する査定価格は、 その会社が必ずその金額で買うという意味ではありません。
仲介の場合、 最終的な売買価格は、 実際に購入する買主との条件調整によって決まります。
そのため、 売却を依頼する会社を選ぶときは、 「一番高い査定額だった」という理由だけでなく、 なぜその価格なのか、 どのような購入者を想定しているのか、 どの程度の期間を見込んでいるのかまで 確認することが大切です。
TSUBASAエステートでは、 一般市場への仲介だけでなく、 不動産会社への売却や直接買取も含めて 条件を比較できるようにしています。
仲介売却とは
市場で購入希望者を探す売却方法です
仲介売却とは、 不動産会社へ売却活動を依頼し、 一般の購入希望者や法人などから 買主を探す方法です。
不動産会社は、 物件調査、査定、 販売方法の提案、 購入希望者への情報提供、 内覧調整、 条件交渉、 契約や引渡しまでをサポートします。
市場へ広く情報を届けられる物件では、 複数の購入候補が検討できる可能性があります。
その一方で、 買主が決まるまでの期間は 物件や価格、市場状況によって変わります。
不動産買取とは
不動産会社等が買主となる売却方法です
不動産買取では、 不動産会社等が買主となり、 売主様から直接物件を購入します。
一般の購入希望者を探す仲介とは、 買主の探し方や売却までの工程が異なります。
売却時期を具体化したい、 一般公開を抑えたい、 内覧の回数を減らしたい、 現況のまま条件を確認したい場合などには、 比較対象になります。
一方、 不動産会社が購入後に再販売・保有・改修等を行う場合は、 それらの費用や事業リスクを踏まえて 買取条件が算定されます。
仲介売却と直接買取は
価格以外も比較してください
| 比較項目 | 仲介売却 | 直接買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 一般購入者・法人等 | 不動産会社等 |
| 価格 | 市場へ販売し、 購入希望者との条件交渉で決まる | 物件状態や再販売・保有条件等を踏まえ 買取条件が提示される |
| 売却期間 | 買主が見つかるまで 期間が必要になる場合がある | 条件が合えば 売却時期を具体化しやすい |
| 広告 | 市場へ公開して販売する方法が一般的 | 一般公開せず進められる場合がある |
| 内覧 | 購入希望者の内覧対応が必要になる場合がある | 一般向けの複数回内覧を避けられる場合がある |
| 仲介手数料 | 媒介契約により成約した場合に発生 | 不動産会社が直接買主の場合は通常発生しない |
仲介と買取で価格条件が変わるのは
買主と購入目的が違うためです
仲介では、 自分で住む方、 投資用に購入する方、 事業で利用する法人など、 物件に合った購入候補を探します。
自宅として利用する買主であれば、 購入後に転売するための利益を 必ずしも織り込む必要はありません。
一方、不動産会社が直接購入する場合、 購入後の改修、 再販売、 保有期間、 税金、 金融費用、 市況変動等を考慮して 価格を検討することがあります。
だからこそ、 単純に価格表だけを比較するのではなく、 売主様が何を優先するのかを確認する必要があります。
査定価格・売出価格・成約価格は
それぞれ意味が違います
査定価格
不動産会社が市場資料や物件条件を確認し、 売却可能性を検討するために提示する価格です。
売出価格
実際に市場へ物件を掲載するときの価格です。 売主様の希望や販売戦略を踏まえて決めます。
成約価格
実際の買主と合意し、 売買契約が成立した価格です。
売出価格は
「できるだけ高く」だけで決めない
たとえば、 近隣の成約事例が4,000万円前後だからといって、 必ず4,000万円から販売しなければならないわけではありません。
物件の状態が良い、 階数や向きが優れている、 土地の条件が良い、 競合物件が少ないといった事情があれば、 売出価格を調整して市場の反応を見る方法もあります。
反対に、 成約事例から大きく離れた価格を設定すると、 問い合わせや内覧が少なくなる場合があります。
「最初は高く出して、 売れなければそのうち下げればよい」 という方法にも注意が必要です。
売却開始直後は、 新着物件として購入希望者から 注目されやすい時期でもあります。
そのタイミングを活かせる価格設定かどうかを 事前に考えることが重要です。
2026年の大阪市不動産市場は
平均価格だけで判断しないことが重要です
公益社団法人近畿圏不動産流通機構が公表した 2026年4〜6月期のデータでは、 大阪市の中古マンション市場は次の状況でした。
価格が上昇する一方で、 成約件数は前年同期比で減少しています。
つまり、 「大阪市のマンション価格が上がっているから、 どの物件でも高い価格を付ければ売れる」 という状況ではありません。
また、 2026年地価公示では 大阪市平均の変動率は 住宅地+6.5％、 商業地+12.7％となっています。
ただし地価公示は標準地を対象とした指標であり、 個別のマンション、戸建て、土地の売却価格を 直接示すものではありません。
大阪市で好条件売却を目指すなら
物件種別ごとに査定方法を変えます
マンション
同一マンションや周辺類似マンションの成約、 所在階、向き、眺望、 専有面積、間取り、 室内状態、 管理費・修繕積立金、 建物全体の管理・修繕状況などを確認します。
同じ建物でも、 階数や向き、室内状態によって 評価が同じとは限りません。
戸建住宅
土地と建物を分けて考えます。
土地面積、 接道、 道路種別、 間口、 形状に加えて、 建物の築年数や状態、 リフォーム履歴等を確認します。
土地
土地は 「坪数×周辺坪単価」 だけで査定できるものではありません。
間口、 形状、 高低差、 前面道路、 接道、 用途地域などを 個別に確認します。
収益不動産
賃貸中であれば、 賃料、 入居状況、 賃貸借契約、 運営費用、 将来の修繕等も 価格を考える資料になります。
長屋・古家・再建築について確認が必要な物件は
一般的な戸建てと同じ査定をしません
大阪市には、 長屋、 連棟住宅、 築年数が経過した住宅、 狭い道路に面する住宅などがあります。
このような不動産で 「建物が古いから土地価格だけ」 「道路が狭いから価値がない」 と決めるのは適切ではありません。
査定時には、 前面道路、 道路種別、 接道間口、 隣家との共有壁や屋根、 土地・建物名義、 建物状態、 再建築に関する法令上の条件などを 個別に確認します。
一般媒介・専任媒介・専属専任媒介は
どれを選べば高く売れる？
媒介契約には 一般媒介、 専任媒介、 専属専任媒介があります。
ただし、 契約種類だけで 成約価格が決まるわけではありません。
| 項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| 複数社への依頼 | 可能 | 不可 | 不可 |
| 自己発見取引 | 可能 | 可能 | 原則不可 |
| REINS登録義務 | 原則なし | あり | あり |
| REINS登録期限 | － | 契約翌日から7日以内 休業日除く | 契約翌日から5日以内 休業日除く |
| 業務報告 | 法律上の定期報告義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
REINSとは
不動産会社間で売却情報を共有する仕組みです
REINSは、 国土交通大臣の指定を受けた 指定流通機構が運営する 不動産情報ネットワークです。
専任媒介・専属専任媒介では、 法令上、 原則として物件情報をREINSへ登録する義務があります。
REINSへ登録されることで、 売却を依頼した会社だけではなく、 他の不動産会社も物件情報を確認し、 自社の購入希望者へ紹介できる仕組みになっています。
さらに2025年1月からは、 REINS上で宅地建物取引業者が 物件の取引状況を登録することが義務化されています。
売主様は登録証明書から 売主専用画面へアクセスし、 「公開中」 「書面による購入申込みあり」 「売主都合で一時停止中」 といった状況を確認できます。
不動産売却で聞く「囲い込み」とは
購入機会を狭めることが問題になります
不動産売却でいう「囲い込み」は、 売却を依頼された会社が 自社で買主も見つけようとする過程で、 他社からの適切な購入希望者紹介を 不当に妨げるようなケースを指して使われる言葉です。
売主様にとって大切なのは、 「片手仲介か両手仲介か」という形式だけを見ることではありません。
自分の物件が適切に公開され、 他社からの購入検討も含めて 販売機会が確保されているかを確認することです。
TSUBASAエステートの大阪市向け「プロ仲介」でも、 物件情報を必要以上に限定せず、 購入機会を広げる考え方を案内しています。
大阪市で好条件売却を目指すために
確認したい6つのポイント
査定根拠を見る
金額だけでなく、 比較した成約事例や物件条件を確認します。
購入候補を考える
誰がその不動産を購入する可能性があるかを考え、 販売先を設計します。
売出価格を戦略的に決める
高過ぎても安過ぎても良いとは限りません。 市場とのバランスを見ます。
販売状況を確認する
問い合わせ、 内覧、 市場反応を確認して 必要なら戦略を調整します。
手取り額を見る
売却価格だけでなく、 仲介手数料等を差し引いた後も確認します。
売却期限を明確にする
いつまででも待てるのか、 住み替え等で期限があるのかによって 販売方法が変わります。
一番高い査定額を選ぶ前に
「なぜその価格なのか」を比較しませんか
売却をまだ決めていなくても大丈夫です。
現在の市場価値、
仲介と買取の違い、
売却した場合の手取りまで
無料査定から確認できます。
仲介から買取へ切り替える判断は
価格だけではなく期限も確認します
仲介で販売を始めたからといって、 最後まで必ず仲介で売らなければならないわけではありません。
一定期間販売しても 購入希望者が決まらない場合や、 売主様の事情が変わった場合には、 不動産会社への売却や直接買取を 比較することもできます。
住み替えの期限が近づいた
新居の決済、 引越し、 住宅ローンの関係で 売却期限が具体的になった場合は、 販売方法を再検討します。
問い合わせはあるが条件が合わない
問い合わせ内容や価格交渉を確認し、 売出価格を見直すのか、 別の売却方法へ切り替えるのかを考えます。
内覧や広告の負担を減らしたくなった
生活状況や売却事情が変わった場合には、 一般公開を続けることが 売主様の希望に合わなくなることがあります。
不動産を高く売りたいときほど
売却前に避けたいことがあります
査定前に大規模リフォームする
リフォーム費用をかけたからといって、 その費用以上に売却価格が上がるとは限りません。
まず現況で査定し、 工事をした方がよいかを判断してください。
古家を先に解体する
古家付き土地として購入したい買主や、 既存建物を利用したい買主がいる場合があります。
また、 道路・接道・法令条件を確認する前の解体は 慎重に判断してください。
荷物を全部処分してから査定を依頼する
査定前にすべての残置物を処分する必要はありません。 売却方法によっては、 現況のまま条件調整できることがあります。
一番高い査定だけで会社を決める
査定金額と成約価格は別です。 根拠を確認してください。
相場から大きく離れた価格で長期間放置する
市場の反応を確認し、 問い合わせが少ない理由を分析することが大切です。
「高く売れたか」は
売却価格だけでなく手取り額で考えます
不動産が5,000万円で売却できても、 5,000万円すべてが手元に残るわけではありません。
状況に応じて、 次のような費用を確認します。
そのため、 「A社は5,000万円、 B社は4,900万円」という価格だけでなく、 売却に必要な費用や条件まで確認してください。
仲介手数料は
法律上の上限が定められています
不動産売買の仲介では、 宅地建物取引業者が受け取れる報酬について 国土交通大臣の告示で上限が定められています。
売買価格が400万円を超える一般的な取引では、 消費税を除く物件価格を基準に 「3％＋6万円」に消費税を加える 速算方法がよく使われます。
また、 2024年7月1日からは、 800万円以下の宅地・建物について 「低廉な空家等」の媒介報酬特例があります。
一定条件では、 依頼者一方から受け取れる報酬上限が 33万円（税込）となる場合があります。
不動産売却にはどれくらい時間がかかる？
期間は物件と価格設定によって変わります
仲介売却は、 販売を開始したら必ず何か月で売れる、 と断定できるものではありません。
人気のあるマンションでも 価格設定によって反応は変わります。
土地や戸建てでは、 境界、 道路、 建物状態等の確認に 時間が必要になることもあります。
長屋や権利関係が複雑な不動産では、 通常の住宅より 調査事項が増える場合があります。
そのため、 売却開始時に 「いつまでに売りたいのか」を 不動産会社へ伝えることが重要です。
大阪市で不動産を売却するときの
基本的な流れ
不動産会社へ売却を依頼する前に
確認しておきたいチェックリスト
査定を依頼したからといって、 必ず売却しなければならないわけではありません。
まず現在の価値を知り、 売却期間や必要経費、 売却方法を整理してから ご判断いただけます。
大阪市の不動産売却について
あわせて確認したいページ
大阪市で不動産を高く売りたい方からの
よくあるご質問
一番高い査定額を出した不動産会社へ依頼すれば高く売れますか？
仲介と買取ではどちらが高く売れますか？
査定価格と売出価格は同じですか？
売出価格は高めに設定した方がよいですか？
一般媒介と専任媒介ではどちらが高く売れますか？
REINSとは何ですか？
売主でもREINSの登録状況を確認できますか？
囲い込みとは何ですか？
売却前にリフォームした方が高く売れますか？
古い戸建ては解体して土地にした方が高く売れますか？
長屋や再建築できるか分からない家でも売却できますか？
仲介で売れなければ途中から買取へ変更できますか？
不動産売却にはどれくらい期間がかかりますか？
不動産査定だけでも依頼できますか？
他社の査定と比較してもよいですか？
本記事の制度・市場情報で確認した
主な公的・公式資料
・国土交通省 「不動産取引に関するお知らせ」 ─ 媒介契約、REINS、仲介手数料等
・国土交通省 「レインズの機能強化について」 ─ 2025年1月からの取引状況登録義務化、 売主専用画面等
・一般財団法人 不動産適正取引推進機構 「令和7年度版 不動産売買の手引」 ─ 一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違い
・公益社団法人 近畿圏不動産流通機構 「2026年4〜6月期 近畿圏市場」 ─ 大阪市中古マンションの成約件数・価格・㎡単価
・大阪市 「令和8年地価公示結果」 ─ 2026年大阪市の住宅地・商業地等の地価動向
・国土交通省 「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」 ─ 仲介手数料上限
情報確認日：2026年9月18日
市場統計は大阪市全体の傾向を示すもので、 個別不動産の売却価格を保証するものではありません。
不動産を好条件で売るために大切なのは
「高い査定」ではなく売却戦略です
不動産売却では、 数百万円単位の数字を見ることになるため、 少しでも高い査定額に目が向くのは当然です。
ですが、 査定額だけでは不動産は売れません。
誰が購入する可能性があるのか。
その買主へ情報が届いているのか。
売出価格は市場と合っているのか。
売却までどの程度待てるのか。
仲介以外の選択肢も比較したのか。
売却後に実際いくら残るのか。
こうした点を一つずつ確認することが、 納得できる売却につながります。
TSUBASAエステートでは、 仲介だけ、買取だけに最初から決めるのではなく、 物件と売主様の希望条件を確認しながら 売却方法を比較します。
まだ売ると決めていなくても、 現在の価格を知るところからご相談いただけます。
大阪市の不動産を
できるだけ納得できる条件で売却したい方へ
「今の価格だけ知りたい」
「他社査定と比較したい」
「仲介と買取の両方を知りたい」
「まだ売るか決めていない」
その段階から無料でご相談いただけます。
