大阪市の再建築不可の長屋 「建て替えできないから売れない」と
決める前に確認してください
大阪市の長屋・連棟住宅で 「再建築不可と言われた」 「前の道路が狭い」 「路地の奥に建っている」 という場合でも、 売却できる可能性があります。
まず、本当に再建築できない物件なのかを確認し、 道路・接道・連棟状態・建物状態・権利関係を整理したうえで、 仲介と直接買取を比較することが重要です。
再建築できるか分からない状態でもご相談いただけます
「古い長屋だから再建築不可」 「道路が4mより狭いから再建築できない」 と、見た目だけで判断することはできません。
大阪市では建築基準法上の道路に複数の種類があり、 幅員4m未満でも法第42条第2項道路として 扱われている道路があります。
また、接道規定を満たさない場合についても、 法第43条第2項の認定・許可制度があります。
そのため、 道路種別・接道状況・敷地条件を調べる前に 「絶対に建て替えできない」と断定しないこと が大切です。
「再建築不可です」と言われた理由から 一緒に整理します
こんにちは。 TSUBASAエステートの村上です。
長屋のご相談では、 「昔、不動産会社から再建築不可と言われました」 というお話を伺うことがあります。
ただ、査定ではその言葉だけを前提にせず、 前面道路が建築基準法上どのような道路なのか、 敷地がどのように接しているのか、 長屋全体と対象住戸がどのような状態なのかを確認します。
再建築が難しい場合も、 そのことと「売却できない」ということは同じではありません。
そもそも「再建築不可」とは どういう状態ですか？
一般に再建築不可物件とは、 現在は建物が存在していても、 現在の法令・敷地・道路等の条件から、 建物を取り壊した後に同様に新築できない、 または新築に必要な確認を得ることが難しい物件を指して 使われることが多い言葉です。
ただし「再建築不可」は 登記簿に一律に記載される物件分類ではありません。
実際には、
- 敷地が建築基準法上の道路にどのように接しているか
- 接道部分の長さ
- 道路の種類
- 道路幅員
- 敷地形状
- 長屋全体の配置
- 対象住戸と敷地の関係
- その他の法令上の条件
などを個別に確認する必要があります。
大阪市の長屋で 再建築の確認が必要になりやすいケース
前面道路が細い
昔からの住宅地で、 道路幅員が4m未満に見えるケースです。 道路種別を確認します。
路地の奥にある
道路から細い通路を通って 建物へ入る敷地では、 接道状況を確認します。
接道間口が狭い
道路に接していても、 接している長さについて 確認が必要になる場合があります。
道路ではなく通路に見える
見た目が道路でも、 建築基準法上どのように扱われるかを 確認する必要があります。
長屋の一部だけを所有
連棟全体と対象住戸、 土地との関係を確認する必要があります。
古い資料しかない
建築時と現在では 法令上の条件等が異なる可能性があります。
再建築不可の長屋で 最初に確認したい「道路」のこと
再建築の確認では、 単に道路の見た目の広さを見るのではなく、 その道路が建築基準法上どのように扱われているかを 確認することが重要です。
幅4m未満なら必ず再建築不可とは限りません
大阪市は、 建築基準法第42条第2項道路について、 法施行時または都市計画区域編入時に すでに道として利用され、 沿道に建築物が立ち並んでいた 幅員4m未満の道で、 特定行政庁が指定したものと説明しています。
つまり、 「道路が4m未満に見える＝即、再建築不可」 ではありません。
2項道路の場合には、 建築時に道路境界の後退、 いわゆるセットバックが必要になる場合があります。
接道条件を満たしていないように見えても 確認すべき制度があります
建築基準法上の通常の接道規定を満たさない場合でも、 一定の条件のもとで法第43条第2項の 認定・許可が検討される制度があります。
ただし、 「43条の制度を使えば必ず建て替えられる」 という意味ではありません。
敷地、周囲の状況、通路、 安全性その他の条件を個別に確認し、 行政上の手続きが必要です。
TSUBASAエステートが 再建築不可の可能性がある長屋で確認する項目
査定では「再建築不可」という言葉だけを見るのではなく、 売却後の利用可能性を考えるため、 複数の条件を確認します。
| 確認項目 | 確認する理由 |
|---|---|
| 道路種別 | 建築基準法上どのような道路として 扱われているか確認します。 |
| 道路幅員 | 現在の幅員やセットバック等の 確認材料になります。 |
| 接道間口 | 敷地が道路へどのように 接しているか確認します。 |
| 敷地形状 | 路地状部分や奥行き等を確認します。 |
| 長屋の連棟状態 | 対象住戸と隣戸が どのようにつながっているか確認します。 |
| 共有壁・屋根 | 切り離しや将来の改修を考える際の 確認事項になります。 |
| 土地・建物名義 | 売却できる権利者を整理します。 |
| 増築・未登記部分 | 登記と現況の違いを確認します。 |
| 境界・越境 | 屋根、庇、配管等を含めて確認します。 |
| 建物状態 | 雨漏り、傾き、腐食、 シロアリ等を確認します。 |
| 利用状態 | 空き家、居住中、賃貸中等を確認します。 |
| 再利用可能性 | 既存建物として利用できる可能性を検討します。 |
道路の種類が分からなくても大丈夫です
物件所在地と分かる範囲の情報からご相談ください。 前面道路や建物外観の写真があれば、 LINEから送っていただくこともできます。
再建築不可の「長屋」は 一般的な戸建てと何が違いますか？
長屋では道路・接道だけでなく、 隣戸と建物が構造上つながっていることがあるため、 連棟状態も含めて売却方法を検討します。
共有壁や連続した屋根
対象住戸だけを所有していても、 壁、柱、梁、屋根等が 隣戸と連続している場合があります。
切り離しが必要とは限りません
売却前に必ず長屋を 切り離さなければならないわけではありません。
むしろ、 先に工事をすると費用や隣家との調整が 必要になる可能性があるため、 工事を決める前に現況のまま売却できるか 確認することをおすすめします。
対象住戸単独では接道条件が異なることがあります
長屋全体の建築時の状態と、 現在売却する住戸・敷地の状態が 同じとは限りません。
そのため、 連棟全体と対象不動産の関係を確認します。
再建築不可の長屋でも 売却できる可能性があります
再建築が難しい物件であっても、 現在の建物を利用したい購入者、 収益物件として検討する投資家、 再生事業者、不動産会社等が 買主候補になる場合があります。
重要なのは、 一般的な新築用地と同じ売り方を そのまま当てはめないことです。
既存建物を利用
建物状態や法令等を確認したうえで、 既存建物を利用する買主を探す方法です。
収益用途
立地、改修費、想定賃料等から 投資用として検討される場合があります。
不動産会社の直接買取
再生・保有・再販売等を想定できる会社へ 直接売却する方法です。
再建築不可の長屋が 売りにくいと言われる主な理由
| 理由 | 売却への影響 |
|---|---|
| 建替えの制約 | 将来の利用方法が限定される可能性があります。 |
| 融資 | 金融機関の担保評価や融資判断が 一般物件と異なる場合があります。 |
| 長屋構造 | 共有壁・屋根等について 追加確認が必要になります。 |
| 老朽化 | 改修費用を買主が考慮する場合があります。 |
| 買主層 | 一般戸建てより購入候補が 限定される場合があります。 |
ただし、 売りにくいことと売れないことは同じではありません。
物件条件に合う買主層へ 適切に情報を届けられるかが重要です。
再建築不可の長屋では 直接買取が選択肢になる場合があります
再建築不可、老朽化、残置物、 連棟、相続等の問題が重なっている場合には、 不動産会社による直接買取を比較する価値があります。
- 売却時期をある程度決めたい
- 一般公開を避けたい
- 建物がかなり古い
- 残置物が多い
- 雨漏り・傾き等がある
- 再建築の確認事項が多い
- 遠方から相続した
- 内覧対応の負担を減らしたい
ただし、 直接買取がすべての売主様に 最適というわけではありません。
価格を優先し、 時間をかけて購入者を探せる物件であれば 仲介の方が適している場合もあります。
仲介と直接買取の両方を比較できます
「買取してほしい」と決めていなくても構いません。 価格、期間、手間、必要費用を比較して 売却方法を考えます。
再建築不可の長屋は どのように査定するのでしょうか？
再建築不可の可能性がある長屋では、 土地面積と周辺の土地単価だけで 査定価格を考えることはできません。
TSUBASAエステートでは、 確認できる範囲で 次のような要素を整理します。
- 既存建物の利用可能性
- 想定できる売却先・買主層
- 想定賃料
- 改修費
- 残置物撤去費
- 必要となる測量・登記等の費用
- 建物補修・安全対策等の費用
- 取得後の保有費用
- 再販売に必要な経費
- 道路・接道・長屋構造等によるリスク
買取査定は「出口」から逆算します
直接買取では、 取得後にどのように利用・保有・再販売できるのかを考え、 そこから必要経費やリスクを考慮して 査定価格を検討します。
そのため会社によって 再生方法や買主ネットワークが異なり、 査定額に差が出る場合があります。
査定金額だけではなく、 「なぜこの金額になるのか」も確認してください。
再建築不可の長屋を売る前に 先にしない方がよいこと
確認前に解体を決める
既存建物が利用できること自体に 価値がある物件では、 解体によって利用方法が狭くなる可能性があります。
高額なリフォームを先に行う
改修費がそのまま売却価格へ 上乗せできるとは限りません。
長屋を先に切り離す
隣家、共有壁、屋根、防水、 構造等への影響が考えられるため、 売却方法を確認してから判断してください。
「売れない」と思って放置する
空き家のまま時間が経過すると、 雨漏りや腐食等が進行する可能性があります。
TSUBASAエステートにも 再建築不可と説明された物件の相談があります
TSUBASAエステートでは、 大阪市で仲介会社から 「再建築不可なので売れない」と説明され、 一度売却を諦めていた戸建住宅について 買取相談を受けた事例を公開しています。
また、大阪市の長屋売却ページでも、 再建築が難しい条件の長屋住宅について 相談・買取事例を掲載しています。
ここで重要なのは、 「再建築不可なら必ず買い取れる」 ということではありません。
個別物件の条件を確認し、 どのような売却方法を選べるのかを 整理することが重要です。
他社で難しいと言われた理由もお聞かせください
査定書や説明資料等がなくても構いません。 分かっている内容から確認します。
再建築以外の問題もある長屋は 総合ページから確認できます
大阪市の長屋では、 再建築以外にも 切り離し、共有壁、相続、借地、 残置物、老朽化等の問題が 重なることがあります。
長屋売却全体について調べたい方は、 大阪市の長屋売却総合ページをご覧ください。
再建築できるか分からない長屋の 相談から売却までの流れ
- 1
無料相談
所在地と分かる範囲の物件状況をお知らせください。
- 2
資料確認
登記・固定資産税関係資料・図面等を確認します。
- 3
道路・接道等の確認
売却方法の判断に必要な条件を整理します。
- 4
長屋の状態を確認
連棟状態、共有壁、屋根、建物状態等を確認します。
- 5
査定
物件条件と想定できる利用方法から査定します。
- 6
仲介・買取を比較
価格、期間、費用、売主様の負担を比較します。
- 7
契約・引渡し
条件に納得いただいた場合のみ手続きを進めます。
大阪市の再建築不可の長屋について よくある質問
再建築不可の長屋でも売却できますか？
道路幅が4m未満なら必ず再建築不可ですか？
再建築不可かどうか自分で分からなくても相談できますか？
再建築不可の長屋は解体した方が売りやすいですか？
長屋を切り離してから売る必要がありますか？
住宅ローンが使えない物件でも売れますか？
雨漏りや傾きがある再建築不可の長屋も相談できますか？
残置物が大量に残っていても相談できますか？
仲介と直接買取のどちらが向いていますか？
売却を決めていなくても査定できますか？
「再建築不可だから売れない」と 諦める前にご相談ください
再建築不可かどうか分からない。 道路の種類が分からない。 長屋の切り離しができるか分からない。
その状態からで構いません。
TSUBASAエステートでは、 現在分かっている情報から確認事項を整理し、 仲介と直接買取を比較します。
LINEなら道路や建物の写真を送りながらご相談いただけます。
今の不動産はいくらで売れる？