大阪市で離婚による不動産売却を考えている方へ
財産分与・住宅ローン・名義から売却方法まで整理
離婚を考え始めたとき、
持ち家について
「売ったほうがいいのか」
「どちらかが住み続けられるのか」
「住宅ローンが残っていても大丈夫なのか」と
悩まれる方は少なくありません。
このページでは、大阪市で不動産売却に携わる
TSUBASAエステートが、
不動産会社として確認できることと、
法律・税務・金融機関への確認が必要なことを分けながら
順番にご説明します。
離婚に伴う不動産のご相談では、 最初から「売りましょう」と決めてしまうのではなく、 まず不動産の現在価値、住宅ローン、 所有名義、今後どちらが住むのかを整理することが大切です。
不動産会社が判断できること、 金融機関へ確認しなければならないこと、 弁護士・司法書士・税理士等への確認が必要なことを 分けて考えていきましょう。
離婚で家をどうするか迷ったら
最初に4つの数字を確認してください
離婚時の持ち家について話し合うとき、 「自分はいくら払った」 「名義は自分になっている」 「家には子どもと住み続けたい」 といった話から始まることがあります。
もちろん、どれも大切な事情です。
ただ、不動産の売却という実務から見ると、 現在いくらの価値があり、 ローンはいくら残り、 売却した場合にいくら残るのかが分からなければ、 現実的な選択肢を比較できません。
離婚時の家をどうするか
まだ決まっていなくてもご相談いただけます
まず不動産の現在価値を確認したい、
住宅ローン残高と比べたい、
仲介と買取の違いを知りたい。
その段階からで大丈夫です。
離婚時の持ち家は
大きく分けてどんな選択肢がある？
家を売却する
不動産を売却し、 住宅ローンや売却費用を精算したうえで 残った資金について話し合う方法です。
不動産という分けにくい資産を現金化できるため、 財産関係を整理しやすくなる場合があります。
夫または妻が住み続ける
子どもの学校や生活環境を変えたくないなどの理由で、 どちらか一方が住み続ける選択もあります。
ただし、所有権名義と住宅ローンの債務者が異なる状態になる場合は 特に注意が必要です。
どちらかが相手の持分を取得する
共有名義の場合、 一方が相手方の持分を取得して 単独所有へ整理する方法が検討されることがあります。
住宅ローンや抵当権がある場合には、 金融機関との調整が別途必要になることがあります。
すぐに売却せず保有する
事情によっては売却を急がず、 当面保有するという考え方もあります。
ただし共有状態を長期間続ける場合には、 管理費、固定資産税、修繕費、 将来の売却判断をどうするかを整理しておく必要があります。
不動産の所有名義と
住宅ローン名義は別々に確認します
離婚時の不動産相談で、 特に混同しやすいのが 「家の名義」と「住宅ローンの名義」です。
登記事項証明書に記載される所有者と、 金融機関との住宅ローン契約で債務者になっている人は、 必ずしも同じ問題ではありません。
| 所有権名義 | 不動産を誰が所有しているか。 法務局の登記事項証明書などで確認します。 |
|---|---|
| 住宅ローン債務者 | 金融機関に対して返済義務を負っている人。 金銭消費貸借契約書や残高証明等で確認します。 |
| 連帯債務 | 夫婦等がそれぞれ債務について責任を負う形です。 契約内容を個別に確認する必要があります。 |
| ペアローン | 夫婦それぞれが別々の住宅ローン契約をしている形です。 離婚しただけで自動的に一方のローンが消えるわけではありません。 |
| 抵当権 | 金融機関等の担保権。 通常売却では決済時にローン返済等と合わせて 抵当権抹消を進めることが一般的です。 |
離婚時の財産分与では
不動産名義だけで判断しません
財産分与は、 婚姻中に夫婦が協力して取得・維持した財産を 離婚時または離婚後に分ける仕組みです。
たとえば、 土地・建物が夫一人の名義であっても、 婚姻中に夫婦の協力によって形成された財産であれば、 財産分与の対象になり得ます。
反対に、 婚姻前から一方が所有していた財産や、 婚姻中であっても相続・贈与等により取得した財産は、 原則として財産分与の対象外と考えられています。
ただし、 実際の不動産購入では 「頭金の一部だけ親から援助してもらった」 「婚姻前の預金を購入資金に使った」 「その後のローン返済は夫婦で行った」 といったケースがあります。
このような場合、 どの部分をどのように扱うかは 資金の出所や証拠、 個別事情によって変わります。
財産分与を話し合う前に
現在の不動産価格を確認する理由
不動産は預金と違い、 通帳を見れば現在価値がそのまま分かる資産ではありません。
5年前に4,000万円で購入したマンションが 現在も4,000万円で売れるとは限りません。
反対に、 購入時より市場価格が上昇しているケースもあります。
大阪市内でも、 区、駅、築年数、専有面積、 土地面積、道路条件、 建物状態などによって価格形成は異なります。
そのため、 購入時価格や固定資産税評価額だけで 「夫婦の家はいくら」と決めるのではなく、 現在の市場を踏まえた査定を取っておくことが 話し合いの出発点になります。
査定価格と
実際に売れる価格は同じではありません
離婚に伴う売却では、 査定額を夫婦間の話し合いの材料として使うことがあります。
ここで注意していただきたいのが、 不動産会社の査定価格は 「必ずその金額で売却できる価格」ではないということです。
仲介で販売する場合、 売出価格を設定して市場へ出し、 実際の購入希望者との交渉を経て成約価格が決まります。
査定額だけを高く見せることと、 最終的に好条件で成約することは同じではありません。
離婚時には特に、 一方が高い査定書、 もう一方が低い査定書を持ち出して 話がまとまらなくなることも考えられます。
そのため、 査定額そのものだけでなく 「どの成約事例を比較したのか」 「どの条件をプラス・マイナス評価したのか」 「仲介でどの程度の期間を想定しているのか」 まで確認することが大切です。
離婚時の不動産では、 査定価格が財産分与や住宅ローンの話し合いにも関係します。 だからこそ、数字だけでなく、 根拠を共有することを大切にしています。
住宅ローンが残っている場合は
査定額と残債を必ず比較します
離婚による不動産売却で、 最も早い段階に確認していただきたいのが 住宅ローン残高です。
たとえば不動産の売却想定額が 住宅ローン残高を十分に上回る場合と、 ローン残高のほうが大きい場合では、 売却方法の考え方が変わります。
アンダーローンの場合
一般に、 不動産の売却代金から住宅ローン残高や 売却に必要となる費用を支払っても 資金が残る状態を考えます。
実際にどの程度残るかを確認してから、 財産分与について話し合うことが大切です。
オーバーローンの場合
不動産の売却価格だけでは 住宅ローンを完済できない状態です。
この場合、 自己資金で不足分を補えるのか、 売却せず一方が住み続けるのか、 金融機関へ相談する必要があるのかなど、 個別に整理していきます。
夫または妻が家に住み続けたい場合
ローン契約をそのままにしないことが大切です
子どもの学校を変えたくない、 引越しを避けたいなどの理由から、 離婚後もどちらかが現在の家へ住み続けたいというケースがあります。
ここで問題になりやすいのが、 「住む人」 「所有者」 「住宅ローンを返済する人」 が一致しなくなるケースです。
たとえば、 夫名義・夫ローンの家に 離婚後は妻と子どもが住み、 夫がローンを払い続ける形を考える場合、 将来の返済停止、売却、相続なども含めて リスクを整理しておく必要があります。
反対に、 妻へ所有権を移せばすべて解決するわけでもありません。
金融機関との契約上、 債務者の変更や住宅の譲渡について 承認が必要になることがあります。
そのため、 登記だけを先に変更するのではなく、 現在のローン契約を確認し、 金融機関へ相談したうえで進めることが重要です。
単独名義と共有名義では
売却手続きで確認することが違います
夫または妻の単独名義
登記上は一人の所有であっても、 婚姻中に夫婦の協力で形成された不動産なら 財産分与の対象となり得ます。
「自分の名義だから相手には関係ない」 と単純に判断しないことが大切です。
夫婦の共有名義
不動産全体を通常の売買で売却するときは、 共有者双方の意思確認が必要になります。
持分割合と住宅ローン負担割合も 必ずしも同じとは限らないため、 登記・ローン契約の両方を確認します。
家を売るのは
離婚成立前と成立後のどちらがいい？
「離婚届を出す前に家を売ったほうがいいですか？」 というご質問があります。
これは、 すべての方に共通する一つの正解があるわけではありません。
離婚成立前に売却する場合
夫婦双方が売却に合意できていれば、 不動産を現金化したうえで 離婚条件の話し合いを進めやすくなる場合があります。
一方で、 売却活動には査定、媒介契約、内覧、 売買契約、決済・引渡しなど時間が必要です。
離婚成立後に売却する場合
先に離婚手続きを進め、 後から不動産を売る方法もあります。
ただし共有名義のまま離婚した場合などは、 売却時にも元配偶者同士で連絡や意思確認が必要になることがあります。
また、財産分与の家庭裁判所への申立てには期間制限があります。 2026年4月1日以降に離婚した場合は離婚後5年、 2026年3月31日以前に離婚した場合は従来の2年です。
売却価格をそのまま二人で分けるのではなく
売却費用まで確認します
仮に4,000万円で売却できても、 4,000万円全額が夫婦の手元へ残るわけではありません。
不動産の状況や売却方法によって、 以下のような費用が発生する場合があります。
実際の手残り額は物件ごとに異なります。 財産分与を考える際には、 売却価格だけではなく 「売却後にいくら残るのか」を見ることが重要です。
離婚と不動産では
税金の確認も後回しにしないでください
離婚に伴う不動産では、 売却だけでなく、 不動産そのものを財産分与として相手へ渡すケースもあります。
国税庁では、 土地・建物などを財産分与した場合、 分与した側について、 分与時の時価を基準に譲渡所得の課税関係が生じると案内しています。
一方、 財産分与として受け取る側には 通常は贈与税が課されませんが、 分与額が事情に照らして過大な場合などは例外があります。
また、 自宅を第三者へ売却する場合には、 一定要件を満たせば 居住用財産の3,000万円特別控除を利用できるケースがあります。
ただし、 誰が所有者か、 誰が居住していたか、 いつ転居したか、 いつ売却したかなどによって 適用可否が変わることがあります。
離婚時の売却でも
物件種別ごとに査定ポイントは変わります
分譲マンション
同一マンションの成約事例、 専有面積、階数、向き、 室内状態、管理費・修繕積立金、 建物全体の管理状況等を確認します。
戸建住宅
土地面積、接道、建物状態、 築年数、間取り、リフォーム履歴、 境界等を個別に確認します。
土地
土地面積だけではなく、 形状、間口、接道、道路種別、 用途地域等を確認して査定します。
収益・投資用不動産
賃貸中の場合は、 賃料、賃貸借契約、 入居状況、運営費用等も 売却価格を考える重要な資料になります。
離婚による不動産売却でも
仲介と直接買取を比較できます
仲介売却を検討する場合
一般市場へ物件を公開し、 購入希望者を探す方法です。
売却期間にある程度余裕があり、 市場へ広く紹介しながら 条件を比較したい場合に検討できます。
直接買取を検討する場合
不動産会社が買主となる方法です。
売却時期を明確にしたい、 内覧の負担を減らしたい、 広く広告する前に具体的な条件を確認したい場合などに 選択肢となります。
「売却したらいくら残るのか」を
まず一緒に確認しませんか
まだ夫婦間で売却が決まっていなくても、
査定相談から始められます。
物件所在地と現在のお悩みを
分かる範囲でお知らせください。
離婚時の不動産について話し合う前に
確認しておきたい資料
登記事項証明書
現在の所有者、 共有持分、 抵当権等を確認する基本資料です。
住宅ローン残高が分かる資料
現在の残高を確認して、 査定価格と比較します。
購入時の売買契約書
購入価格、購入時期、 取得経緯等を確認する際に役立ちます。
購入時の資金関係資料
頭金、婚姻前資金、 親族からの援助などが争点となる場合は、 資金の出所を確認できる資料が重要になることがあります。
固定資産税関係資料
不動産の保有費用や物件情報を 確認する資料の一つです。
マンション管理関係資料
マンションの場合は、 管理費、修繕積立金、 修繕計画等も査定で確認します。
離婚時の不動産で
先に進めないほうがよいこと
査定前に大規模リフォームを決める
工事費をかけても、 その金額以上に売却価格が上がるとは限りません。 まず現況査定を行い、 工事が必要かを判断します。
相手の同意を確認せず共有不動産の売却を進める
共有不動産全体を売却する場合には、 他の共有者の意思確認が必要です。
金融機関へ確認せずローン付き住宅の名義を変える
所有名義の変更とローン債務者の変更は別問題です。 金融機関との契約を確認してください。
住宅ローン残高を概算だけで考える
オーバーローンかどうかを判断するためにも、 できるだけ最新の残高を確認することが大切です。
インターネットの相場だけで財産価値を決める
同じ地域でも物件条件によって価格は変わります。 財産分与の話し合いに使用するのであれば、 個別査定で根拠を確認してください。
不動産会社だけで完結しない問題は
専門家への確認も大切です
TSUBASAエステートは不動産会社です。
不動産の査定、 仲介、 買取、 売却方法、 不動産市場、 引渡し条件等については 不動産実務としてご相談いただけます。
一方で、 離婚そのものの法的交渉、 財産分与の法的争い、 税額の確定、 登記手続き等は それぞれ専門領域があります。
| 不動産会社 | 査定、仲介、買取、販売方法、 不動産市場、売却条件の整理 |
|---|---|
| 弁護士 | 財産分与や離婚条件に争いがある場合などの法律相談 |
| 司法書士 | 所有権移転や抵当権抹消などの登記手続き |
| 税理士・税務署 | 譲渡所得、財産分与に伴う税務、 各種特例の個別適用確認 |
| 金融機関 | ローン残高、債務者変更、 債務引受、売却時の返済条件等 |
TSUBASAエステートでは
「売ること」からではなく状況整理から始めます
TSUBASAエステートは、 大阪市西区北堀江に拠点を置き、 大阪市を中心に不動産売買・仲介・買取等の ご相談を承っています。
離婚に伴う不動産では、 「売却してください」 と最初から一つの方向へ進めることは 適切ではないと考えています。
まず、 現在の不動産価格を知る。
次に、 ローンがどれだけ残っているのかを見る。
所有名義とローン契約を確認する。
そのうえで、 売却するのか、 一方が住み続けるのか、 仲介なのか買取なのかを 比較していきます。
売却を決めていない段階でも構いません。
感情的な話し合いになる前に、 まず数字と資料を整理するところから お手伝いできればと思っています。
大阪市で不動産売却を考えるときに
あわせて確認したいページ
大阪市の離婚・不動産売却について
よくあるご質問
離婚することになったら家は必ず売却しなければいけませんか？
夫の単独名義の家でも財産分与の対象になりますか？
婚姻前に購入した家も財産分与の対象になりますか？
親から頭金を出してもらった場合はどうなりますか？
住宅ローンが残っていても家を売却できますか？
オーバーローンなら任意売却するしかありませんか？
離婚後に妻が住み、夫が住宅ローンを払い続けても大丈夫ですか？
共有名義の家を夫または妻一人だけで売却できますか？
離婚前と離婚後のどちらで家を売るのがよいですか？
財産分与は離婚後5年以内なら大丈夫ですか？
離婚で不動産を相手へ渡した場合は税金がかかりますか？
不動産査定をしたら必ず売らなければいけませんか？
仲介と買取はどちらが離婚時の売却に向いていますか？
相手に知られずに家を売却できますか？
最初の相談では何を伝えればよいですか？
離婚という大きな決断の中で
不動産だけでも一つずつ整理していきましょう
離婚に関するお話は、 不動産の価格だけでは解決できないことがたくさんあります。
だからこそ私たちは、 不動産会社が何でも答えられるような言い方はしたくありません。
不動産の価値は私たちが確認する。 ローンの条件は金融機関へ確認する。 法律上の争いは弁護士へ相談する。 税金は税理士や税務署へ確認する。
それぞれを整理していくことで、 今どうすべきかが少しずつ見えてきます。
まだ売ると決めていなくても構いません。 まずは現在の不動産価値を知るところから、 お手伝いさせてください。
本記事の制度・税務情報について
確認した主な公的情報
・法務省「りこんポータル｜離婚を考えている方へ」 ─ 財産分与の対象、2026年4月1日以降の5年間の期間制限等
・裁判所「裁判手続 家事事件Q&A」 ─ 財産分与の対象財産、婚姻前財産・相続・贈与財産等の考え方
・国税庁「No.3114 離婚して土地建物などを渡したとき」 ─ 不動産を財産分与した場合の譲渡所得
・国税庁「No.4414 離婚して財産をもらったとき」 ─ 財産分与を受ける側の贈与税の考え方
・国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」 ─ 居住用財産の3,000万円特別控除
・住宅金融支援機構「返済途中で住宅を他人に譲り渡すとき」 ─ 住宅ローン返済中の住宅譲渡・債務承継等
制度・税制は変更されることがあります。 本記事は2026年9月18日時点で確認した一般的情報であり、 個別の法律・税務判断を行うものではありません。
大阪市で離婚に伴う不動産のお悩みがある方へ
「売るかはまだ決めていない」
「今いくらなのかだけ知りたい」
「ローンが残っていて判断できない」
その段階からご相談いただけます。
