離婚後の財産分与は5年まで？
2026年4月施行の改正と大阪市の不動産売却を解説
「離婚後の財産分与は5年になったと聞いたけれど、
家のことも5年間そのままでいいのでしょうか？」
2026年4月1日から財産分与に関するルールが変わりました。
ただし、5年という数字だけを見て
不動産の整理を先送りするのはおすすめできません。
自宅がある場合は、不動産の現在価値、
住宅ローン、所有名義、購入資金などを
早い段階で確認しておくことが大切です。
一方、2026年3月31日以前に離婚した場合は、 従来どおり原則として離婚した日の翌日から2年が基準です。
重要なのは、 「5年以内なら家について何もしなくてよい」 という意味ではないことです。 不動産査定、ローン残高確認、購入資金の確認、 夫婦間の話し合い、実際の売却には時間が必要です。
預貯金なら通帳の残高で現在の金額を確認できます。 しかし、不動産は購入価格や住宅ローン残高だけでは 現在価値が分かりません。
大阪市内でも、 マンション・戸建て・土地、 所在する区、駅距離、築年数、 土地条件や建物状態によって評価は変わります。
財産分与について話し合うのであれば、 「購入時はいくらだったか」だけではなく、 現在の売却市場でどの程度なのかを確認しておくことが 話し合いの土台になります。
ただし、 最終的な財産分与の対象範囲や割合を判断するのは 不動産会社の役割ではありません。 法的な争いがある場合は 弁護士等への個別確認が必要です。
2026年4月1日を境に
財産分与の申立期間が変わります
改正法の施行日前に離婚した場合については、 従来の期間が適用されます。
離婚した日の翌日から起算して 5年を経過すると、 財産分与について家庭裁判所へ 申し立てることができなくなります。
「財産分与は5年」の
5年は何を意味するのでしょうか？
この5年は、 離婚後に財産分与について話し合いがまとまらない場合に、 家庭裁判所へ財産分与の調停・審判を申し立てる際の 重要な期間です。
離婚後に当事者同士で話し合っても 結論が出ない場合、 家庭裁判所の手続きを利用できます。
2026年4月1日以降の離婚では、 離婚した日の翌日から起算して5年を経過すると、 この申立てをすることができなくなります。
したがって、 「5年間は何もしなくても権利がそのまま安全に残る」 と理解するのは適切ではありません。
不動産を含む財産の資料収集、 相手方との協議、 不動産査定、 住宅ローン確認などには 相応の準備が必要です。
2026年4月の改正では
期間だけでなく財産分与の考慮要素も明確になりました
今回の改正で変わったのは 2年から5年への延長だけではありません。
法務省は、 財産分与の目的が離婚後の当事者間の 財産上の衡平を図ることであることを明確にし、 財産分与の際に考慮する事情も示しています。
財産の取得・維持への寄与については、 原則として夫婦対等とされています。
ここでいう寄与は、 給与収入だけを意味しません。 家事や育児を分担し、 家庭生活を支えていたことも含まれます。
家が夫または妻だけの名義でも
財産分与の対象になることがあります
夫婦の協力で取得した不動産
土地・建物が夫だけの名義でも、 婚姻中に夫婦の協力によって形成された財産なら、 財産分与の対象になり得ます。
「登記名義が夫だから、 妻には関係がない」と 単純には判断できません。
婚姻前から所有していた財産
一方が婚姻前から所有していた財産や、 婚姻中でも相続・贈与によって 一方だけが取得した財産については、 原則として夫婦が共同で形成した財産とは 異なる扱いになります。
ただし具体的な事情によって 法的評価が問題になることがあります。
親から住宅購入資金の援助を受けていた場合は
資金の出所を確認してください
実際の住宅購入では、 夫婦の預貯金と住宅ローンだけでなく、 夫または妻の親から頭金の援助を受けていることがあります。
また、 一方が婚姻前から保有していた預金を 頭金として使ったケースもあります。
こうした資金がある場合、 「家が今いくらか」と 「その価値を財産分与でどう扱うか」は 同じ問題ではありません。
TSUBASAエステートが査定できるのは、 現在の不動産市場における売却価値です。
その査定結果をもとに、 親族援助や婚姻前資金を 財産分与上どのように扱うかについては、 資金の流れが分かる資料を整理し、 必要に応じて法律専門家へ確認してください。
財産分与に自宅が含まれるなら
現在の不動産価値を先に把握する理由
不動産は、 購入したときの価格が そのまま現在価値になる資産ではありません。
10年前に購入したマンションが、 現在も購入価格と同じとは限りません。
反対に、 購入後の市場変化によって 当時より高い価格帯で取引される場合もあります。
大阪市内でも、 区、沿線、駅距離、 築年数、建物管理、 土地条件などによって 価格形成は異なります。
そのため、 財産分与を話し合うときは、 固定資産税評価額や購入価格だけを見るのではなく、 実際の市場での売却可能性も確認することが重要です。
大阪市の不動産は
物件種別ごとに査定方法が異なります
分譲マンション
同一マンションや周辺マンションの取引状況、 専有面積、所在階、向き、 間取り、室内状態、 管理費・修繕積立金などを確認します。
戸建住宅
土地面積、建物状態、 接道、道路条件、 築年数、リフォーム状況などを確認します。
土地
土地面積だけでなく、 形状、間口、接道、 道路種別、法令条件などを確認します。
長屋・古家・特殊な住宅
大阪市に見られる長屋・連棟住宅などは、 接道、共有壁、土地・建物の権利、 再建築についての確認事項なども含めて 個別に査定します。
住宅ローンが残っている自宅は
査定価格と残高をセットで確認します
財産分与に不動産が含まれる場合、 不動産価格だけを見るのではなく、 住宅ローン残高も確認してください。
たとえば、 家が一定の価格で売却できても、 住宅ローンが多く残っていれば、 売却後に自由に使える金額は小さくなります。
反対に、 住宅ローン残高より売却可能価格が十分に高ければ、 売却後に資金が残る可能性があります。
－ 住宅ローン返済額
－ 売却に必要な費用
＝ 売却後に残る資金の目安
この金額を確認してから、 財産分与としてどのように整理するかを 話し合うことが重要です。
なお、 最終的な財産分与額を単純に この金額の2分の1と断定できるわけではありません。
家を売ったときにローンが残るかどうかで
不動産売却の進め方は大きく変わります
売却代金等でローンを完済できる場合
売却代金等で住宅ローンを完済し、 抵当権を抹消できるのであれば、 通常の仲介売却や直接買取を 比較できる場合があります。
売却後の手残りを確認してから 財産分与について話し合います。
売却しても住宅ローンが残る場合
売却代金だけではローンを完済できない オーバーローンの場合、 不足額を自己資金で補えるか、 金融機関との相談が必要かなどを確認します。
「財産分与だから売却できる」 という単純な問題ではありません。
財産分与の話を進める前に
自宅の現在価値を確認しませんか
まだ売却すると決めていなくても構いません。
「家はいくらなのか」
「住宅ローンを返すといくら残るのか」を
整理するところからご相談いただけます。
離婚前でも
財産分与について話し合うことができます
財産分与は 離婚してからしか考えられないわけではありません。
法務省も、 離婚までに協議して 離婚と同時に財産分与する方法があることを案内しています。
また、離婚について家庭裁判所の調停を利用している場合は、 離婚調停の中で財産分与について話し合うこともできます。
自宅がある場合、 離婚成立前に 不動産の現在価値と住宅ローンを確認しておけば、 売却するのか、 一方が住み続けるのか、 所有関係をどう整理するのかを 話し合いやすくなります。
すでに離婚している場合は
離婚日と現在の財産状況を確認してください
離婚成立後に財産分与について話し合う場合、 まず確認したいのは離婚日です。
2026年4月1日以降の離婚であれば、 家庭裁判所への財産分与申立てについて 5年間の期間が適用されます。
2026年3月31日以前に離婚した場合は、 原則として従来の2年間です。
そのうえで、 現在も自宅が共有名義なのか、 どちらかが住み続けているのか、 ローンを誰が返済しているのか、 管理費・固定資産税等を誰が負担しているのかを 整理します。
夫婦共有名義の家では
売却と財産分与を分けて整理します
夫婦共有名義の家を 第三者へ通常の方法で全体売却する場合、 共有者双方の意思確認が必要です。
共有持分が 夫2分の1、妻2分の1だからといって、 売却後の資金が必ずそのまま2分の1ずつになると 単純に決められるわけでもありません。
財産分与の法的な問題と、 不動産の売却実務は分けて確認する必要があります。
家そのものを財産分与する場合は
税金の確認も必要です
財産分与というと、 「夫名義の家を妻名義へ変更すればよい」 と考える場合があります。
しかし、 不動産そのものを財産分与として相手へ渡す場合には 税務上の確認も必要です。
国税庁は、 財産分与によって土地・建物を渡した場合、 渡した側について 分与時の時価を基準として 譲渡所得課税が行われると案内しています。
一方、 財産分与を受け取る側については、 通常は贈与税が課されないとされています。
ただし、 分与額が事情に照らして多過ぎる場合や、 税を免れる目的と認められる場合などには 例外があります。
自宅を第三者へ売却してから整理する方法には
金額を見える形にしやすい特徴があります
不動産をそのまま夫婦のどちらかへ移すのではなく、 第三者へ売却して現金化したうえで 財産関係を整理する方法もあります。
不動産は一つの資産なので、 物理的に半分へ分けることはできません。
売却すれば、 実際の売却代金、 住宅ローンの返済額、 売却費用、 売却後に残った資金を 数字で確認できます。
ただし、 「売却して残ったお金を必ず半分ずつにすれば終了」 という意味ではありません。
財産分与として最終的にどのように分けるかは、 他の財産や夫婦それぞれの事情も関係します。
自宅を売却するなら
離婚届を出す前後だけで判断しないことが大切です
「離婚前に家を売るべきか」 「離婚してから売るべきか」は、 多くの方が気になるところです。
しかし、 すべてのケースで一方が正しいとはいえません。
離婚前に売却する場合
夫婦双方が売却へ同意しており、 売却活動を進められる状態なら、 不動産を現金化したうえで 離婚条件を整理できる場合があります。
離婚後に売却する場合
離婚を先に成立させ、 その後に不動産を売却する方法もあります。
ただし共有名義を残した場合は、 離婚後も元配偶者との意思確認が 必要になることがあります。
住宅ローンがある場合は、 誰が返済を続けるのかも 明確にしておく必要があります。
「5年間あるから急がなくていい」とはいえない
不動産売却には複数の確認工程があります
財産分与の申立期間が延長されたことで、 従来より時間的な余裕は広がりました。
しかし、 不動産売却は今日相談して 明日すべて終了する手続きではありません。
離婚時の不動産と財産分与で
早めに確認しておきたい資料
登記事項証明書
所有名義、共有持分、 抵当権などを確認します。
住宅ローン残高資料
現在の住宅ローン残高を 金融機関の資料で確認します。
購入時の売買契約書
購入価格や取得時期、 契約内容の確認に使用します。
購入資金が分かる資料
婚姻前資金や親族からの資金援助がある場合、 資金の流れを確認できる資料を整理します。
固定資産税関係資料
物件情報や現在の保有費用を 確認する資料になります。
マンション管理資料
マンションなら管理費、 修繕積立金、管理・修繕状況等も 査定時に確認します。
現在の不動産価値、 住宅ローン残高、 売却した場合の手残りが分かれば、 今後の話し合いで確認すべきことが見えやすくなります。
査定を受けたからといって、 そのまま売却を決める必要はありません。
当事者間で話がまとまらない場合は
家庭裁判所の手続を利用できます
離婚後、 財産分与について当事者同士の話し合いがまとまらない場合、 家庭裁判所へ財産分与の調停を申し立てる方法があります。
調停では、 どのような財産があるのか、 財産分与についてどのような事情があるのかについて 双方から確認し、 必要資料を提出しながら 合意を目指して話し合いが進められます。
大阪家庭裁判所では、 財産分与請求調停について 財産目録等の書式も公開しています。
調停が不成立になった場合は、 原則として審判手続へ移行し、 裁判官が必要な審理を行います。
2026年改正では
裁判手続の財産情報開示も見直されています
財産分与を進めるうえでは、 まずどのような財産が存在するのかを 明らかにする必要があります。
2026年4月施行の改正では、 財産分与に関する裁判手続を円滑に進めるため、 家庭裁判所が当事者に対して 財産情報の開示を命じる仕組みも整備されました。
不動産についても、 名義、持分、住宅ローン等を曖昧にしたまま 話を進めるのではなく、 資料を確認することが重要です。
財産分与のために自宅を売る場合も
仲介と直接買取を比較できます
仲介売却
一般市場へ物件を紹介して 購入希望者を探す方法です。
売却期間にある程度余裕があり、 市場の購入希望者へ広く紹介したい場合に 検討できます。
希望した価格で必ず売れるとは限らず、 内覧や価格交渉等が必要になることがあります。
不動産会社による直接買取
不動産会社等が買主となる方法です。
売却時期を明確にしたい、 一般公開を抑えたい、 内覧の負担を減らしたい場合などに 比較対象となります。
仲介による一般市場での成約想定価格と 買取条件は同一とは限りません。
財産分与と不動産では
専門分野ごとに確認先を分けてください
| TSUBASAエステート | 不動産査定、仲介、直接買取、 市場価格、売却方法、 売却後の概算資金整理 |
|---|---|
| 弁護士 | 財産分与の対象・割合について争いがある場合、 離婚条件、法的交渉、家庭裁判所手続等 |
| 司法書士 | 所有権移転、住所・氏名変更、 抵当権抹消などの登記手続 |
| 税理士・税務署 | 不動産の財産分与、 不動産売却に伴う譲渡所得、 税務特例等の個別確認 |
| 金融機関 | 住宅ローン残高、 債務者変更、借換え、 売却時の完済条件等 |
離婚・財産分与5年と不動産売却について
よくあるご質問
2026年4月1日以降に離婚した場合、財産分与は何年以内ですか？
2026年3月31日以前に離婚した場合も5年になりますか？
財産分与が5年になったなら、しばらく何もしなくても大丈夫ですか？
夫だけの名義の家でも財産分与の対象になりますか？
財産分与は必ず夫婦で2分の1ずつですか？
親から住宅購入資金を援助してもらった場合はどうなりますか？
住宅ローンが残っている家でも財産分与できますか？
財産分与のために家を売却したほうがよいですか？
家そのものを元配偶者へ財産分与すると税金はかかりますか？
夫婦共有名義の家を一人だけで売却できますか？
財産分与のための不動産査定だけでも依頼できますか？
財産分与について夫婦で話がまとまらない場合はどうすればよいですか？
大阪市の家を売るか決めていなくてもTSUBASAエステートへ相談できますか？
大阪市の不動産について
あわせて確認したいページ
本記事の制度・税務情報で確認した
主な一次情報
・法務省「民法等の一部を改正する法律 （父母の離婚後等の子の養育に関する見直し）」 ─ 2026年4月1日施行
・法務省 「財産分与に関するルールの見直し」 ─ 請求期間の2年から5年への延長、 財産分与の考慮要素、 寄与割合の原則等
・法務省「りこんポータル」 ─ 財産分与の対象、 単独名義財産、 財産分与の時期等
・裁判所 「裁判手続 家事事件Q&A」 ─ 財産分与の申立期間等
・大阪家庭裁判所 「財産分与請求調停」 ─ 手続、財産目録、必要書類等
・国税庁 「No.3114 離婚して土地建物などを渡したとき」 ─ 不動産を財産分与した側の譲渡所得
・国税庁 「No.4414 離婚して財産をもらったとき」 ─ 財産分与を受けた場合の贈与税
本記事は2026年9月18日時点で確認した 一般的な制度・不動産実務情報です。 個別の法律判断、税務、財産分与割合については 弁護士・司法書士・税理士等への確認が必要になる場合があります。
財産分与の期間が5年に延びても
不動産の整理は早めに始めることが大切です
離婚後の財産分与について 家庭裁判所へ申し立てられる期間が 5年へ延長されたことは大きな制度変更です。
ただ、 家がある場合に本当に必要なのは、 「あと何年あるか」を数えることだけではありません。
今の家はいくらなのか。
住宅ローンはいくら残っているのか。
誰の名義なのか。
共有名義なのか。
親からの援助や婚姻前資金があるのか。
売却すると実際にいくら残るのか。
一つずつ数字と資料にしていけば、 不動産について話し合うための土台ができます。
TSUBASAエステートでは、 財産分与の法律判断をするのではなく、 不動産会社として 現在の資産価値や売却方法を整理します。
まだ売却を決めていない段階でも大丈夫です。
大阪市で離婚・財産分与と
不動産についてお悩みの方へ
「売るかはまだ決めていない」
「財産分与を考えるために家の価値だけ知りたい」
「住宅ローンを返すといくら残るか確認したい」
その段階からご相談いただけます。
