長屋の共有壁・
つながった屋根があっても売却できる？ 大阪の連棟住宅を売る前に確認したい
隣家・修繕・切り離し・買取のポイント
大阪の長屋・連棟住宅では、 隣家と壁や屋根がつながっている物件があります。 共有部分があるからといって、 それだけで「売却できない」と判断する必要はありません。 建物の状態や接道、境界、権利関係などを確認し、 物件に合った売却方法を検討することが大切です。
大阪市の古い長屋・連棟住宅では、 隣家との境に壁があるだけでなく、 屋根や建物構造の一部が連続している場合があります。
しかし、 「隣とつながっている＝売却できない」 という意味ではありません。
重要なのは、現在どのようにつながっているのか、 切り離しや改修が必要なのか、 現況のまま売却できる可能性があるのかを 物件ごとに整理することです。
TSUBASAエステートでは共有壁だけを見るのではなく、 前面道路、接道、境界、建物状態、権利関係、 再利用・再販売の可能性なども含めて 売却方法を検討します。
「壁がつながっているから売れない」 と決める前にご相談ください
こんにちは。TSUBASAエステートの村上諒恭です。
長屋・連棟住宅のご相談では、 「隣の家と壁がつながっていますが売れますか？」 「屋根が一体になったままでも大丈夫ですか？」 といったご質問があります。
長屋の場合、一般的な独立した戸建住宅と 同じ考え方だけで判断するのは適切ではありません。
建物のつながり方だけでなく、 土地、道路、接道、境界、現在の建物状態、 そしてどのような買主を想定するかによって 売却方法が変わるためです。
売却だけを一方的におすすめするのではなく、 仲介、直接買取、保有などを比較しながら、 お客様のご事情に合う方法を整理してご説明します。
村上諒恭のプロフィールを見る →長屋・連棟住宅は 一般的な一戸建てと何が違うのでしょうか？
長屋・連棟住宅では、複数の住戸が連続して建てられ、 壁や屋根、構造上の一部などが 隣接住戸と関係している場合があります。 そのため、一戸だけを改修・解体するときにも、 隣接建物への影響を確認することが重要です。
壁
隣接住戸との境になる壁について、 接続状態や現在の状態を確認します。
屋根
屋根が連続している場合、 改修や切り離し時の雨仕舞・防水なども 確認事項になります。
柱・梁
建物によっては構造上のつながりについて、 専門家の確認が必要になる場合があります。
雨樋・庇
雨樋や庇などが隣戸と関係している場合があります。
配管
古い長屋では給排水等の経路について 確認が必要になる場合があります。
土地境界
建物の壁の位置と土地の境界について、 資料確認が必要になる場合があります。
長屋の共有壁では どこを確認するのでしょうか？
長屋を査定するときは、 「壁がつながっている」という外観だけで 査定額や売却可否を判断するわけではありません。
- 隣接住戸との接続状態
- 壁の位置
- 柱・梁などの構造
- 増築部分の有無
- 雨漏り・ひび・腐食
- 境界との位置関係
- 過去の切り離し・改修履歴
共有壁のある長屋は そのまま売却できますか？
物件条件によりますが、 共有壁や連続した屋根がある状態のまま 売却を検討できる場合があります。 売主様が必ず先に切り離し工事を 行わなければならないとは限りません。
一つの方法は、 長屋の状態や特徴を理解した購入希望者を 仲介によって探す方法です。
一方、不動産会社が買主となる直接買取では、 取得後の改修、再利用、再販売、保有運用などを 買主側で検討するため、 現況のまま相談できる場合があります。
そのため売却前に高額な工事を発注するのではなく、 「今の状態ならどのような条件で 売却できる可能性があるのか」を先に確認する ことも重要です。
共有壁や屋根の写真をLINEで送れます
建物全体、正面、前面道路、 隣家との接続部分など、 撮影できる範囲の写真があれば 相談時の参考になります。
長屋の査定では共有壁だけでなく 前面道路・接道状況も確認します
長屋の売却価格や利用方法を考えるうえでは、 建物だけでなく道路条件も重要です。
TSUBASAエステートでは査定時に、 確認できる範囲で前面道路の幅員、 道路種別、接道間口などを確認します。
- 前面道路の幅員
- 道路種別
- 建築基準法上の道路への接道状況
- 敷地が道路に接する長さ
- 敷地形状
- 建物と道路の位置関係
屋根が隣家とつながっている長屋で 確認したいポイント
古い長屋では、 外観上、一続きの屋根になっている物件があります。
売却時には「屋根がつながっている」 という事実だけではなく、 現在の状態、過去の補修、 雨漏りの有無なども確認していきます。
- 屋根がどこまで連続しているか
- 過去に一部だけ葺き替え・補修していないか
- 現在雨漏りしていないか
- 雨樋の経路はどうなっているか
- 隣家側との境目はどこか
- 過去に切り離された形跡がないか
- 増築部分がないか
共有壁側に雨漏り・傾き・腐食がある長屋も 売却相談できます
築年数の古い長屋では、 雨漏り、柱や梁の腐食、床の傾き、 外壁の劣化などが見つかることがあります。
このような不具合があっても、 売却前に必ず売主様が修繕しなければならないとは限りません。
| 確認される状態 | 査定・売却時に確認する内容 |
|---|---|
| 雨漏り | 発生箇所、分かる範囲の原因、 過去の修繕履歴など |
| 壁のひび・劣化 | 位置、範囲、隣接建物との関係など |
| 建物の傾き | 現況を確認し、 必要に応じて専門調査を検討 |
| 腐食 | 確認できる範囲の状態と 修繕可能性 |
| シロアリ被害 | 被害状況や過去の防蟻処理等 |
| 老朽化 | 現況利用、改修、再販売等の可能性 |
不具合を隠して販売するのではなく、 分かっている内容を整理したうえで 売却条件を検討することが重要です。
共有壁があると 隣家の承諾がなければ売れないのでしょうか？
不動産を売却することと、 隣接建物に影響する工事を行うことは 分けて考える必要があります。 隣家の承諾等が必要かどうかは、 権利関係や予定する工事内容などによって異なります。
たとえば現在の長屋をそのまま売却する場合と、 売却前に一戸だけ解体・切り離す場合では、 検討事項は同じではありません。
そのため、 「売却するなら隣家から承諾書を 取らなければならない」 と最初から決めつけるのではなく、 何を行う予定なのかを整理する必要があります。
長屋の査定相談で 確認していくポイント
共有壁だけを確認して査定額を決めるわけではありません。 長屋は複数の条件を組み合わせて 売却可能性を検討します。
- 土地・建物の名義
- 相続登記の状況
- 土地と建物の登記内容
- 前面道路の幅員
- 道路種別
- 接道状況・接道間口
- 敷地形状
- 隣家との共有壁・接続状況
- 屋根の連続状態
- 雨樋・庇・配管等の状態
- 境界・越境
- 増築・未登記部分
- 雨漏り・傾き・腐食
- 残置物
- 空き家・居住中・賃貸中などの利用状況
- 再利用・賃貸・再販売等の可能性
何から調べればいいか分からない段階でも大丈夫です
所在地と現在分かっている内容から、 売却判断に必要な確認事項を整理します。
長屋の状態が分からなくても 写真からご相談いただけます
「共有壁なのか分からない」 「屋根がどこまでつながっているのか分からない」 という段階でも構いません。
建物全体、前面道路、隣家との接続部分など、 撮影できる範囲の写真をLINEで送っていただければ、 ご相談時の確認材料になります。
共有壁がある長屋を 切り離してから売るべき？
必ず先に切り離した方がよいとは限りません。 切り離しに必要な工事費と、 現況のまま売却した場合の条件を 比較してから判断します。
切り離しを行う場合、 対象住戸を取り除くだけではなく、 残る隣戸側の外壁、防水、屋根などについて 新たな対応が必要になる場合があります。
そのため売却前に工事を決めてしまうのではなく、 「そのまま購入する買主がいるか」 「直接買取できるか」 「工事後の売却条件が工事費に見合うか」 などを比較します。
共有壁のある長屋は 「仲介」と「直接買取」を比較します
長屋だから必ず直接買取を選ぶ必要はありません。 物件の状態や売却時期、ご希望に応じて、 仲介と直接買取の両方を比較することが大切です。
| 比較項目 | 仲介売却 | 直接買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 市場で購入希望者を探します | 不動産会社が直接購入します |
| 価格 | 市場でより良い条件を 探せる可能性があります | 取得後の改修費や再販売経費等を 考慮して査定します |
| 売却までの期間 | 購入希望者が見つかるまで 期間が必要になる場合があります | 条件が合えば比較的 進めやすい場合があります |
| 長屋特有の問題 | 購入希望者への説明と 理解が重要です | 長屋を扱える会社であれば 現況から相談できる場合があります |
| 修繕 | 販売条件によって検討します | 現況買取を相談できる場合があります |
| 向いているケース | 売却期間に余裕があり、 市場で条件を探したい方 | 手間・時期・現況売却を 重視したい方 |
どちらが適しているかは、 価格だけではなく売却期限、 修繕や残置物処分などの負担、 物件条件を含めて判断します。
共有壁のある長屋は どのように査定価格を考えるのでしょうか？
直接買取の場合、 単純に周辺の一般的な戸建相場だけを 当てはめるのではなく、 取得後にどのように利用・再販売できるかを検討します。
物件によって、たとえば次のような項目を考慮します。
- 取得後の想定売却価格
- 改修・リフォーム費
- 必要となる場合の解体費
- 残置物撤去費
- 測量・登記等の費用
- 共有壁・屋根等への対応費用
- 再販売経費
- 取得から再販売までの保有リスク
つまり、長屋の買取査定は 「古いから安い」という単純な計算ではありません。
会社ごとに想定する利用方法や改修方法が異なるため、 長屋では査定会社によって 評価に差が出ることがあります。
修繕や解体を決める前に現況査定を
先に費用をかけるより、 現況での査定条件と工事後の売却条件を 比較してから判断する方法があります。
共有壁のある長屋を売却する前の チェックリスト
すべてをご自身で調査する必要はありません。 分かる項目だけ確認しておくと、 初回相談を進めやすくなります。
- 隣家とどの部分がつながっているか
- 屋根が連続しているか
- 過去に切り離し工事をしているか
- 雨漏りや傾きなど分かっている不具合があるか
- 増築した部分があるか
- 土地・建物の名義人を把握しているか
- 相続した物件の場合は相続登記の状況
- 前面道路の状況
- 境界に関する資料があるか
- 現在空き家か、居住中か、賃貸中か
- 建物内に残置物があるか
- いつ頃までに売却したいか
長屋の売却相談前に あると確認しやすい資料
すべて揃っていなくてもご相談いただけます。 手元にある資料だけで構いません。
- 固定資産税納税通知書・課税明細
- 登記関係書類
- 購入時・相続時の資料
- 建物図面
- 土地図面・測量図
- 境界に関する資料
- 過去の修繕記録
- 切り離し・増改築等に関する資料
- 賃貸中の場合は賃貸借契約書
資料より先に写真だけでも構いません
長屋全体、前面道路、 隣家との接続部分などを LINEで送っていただくこともできます。
共有壁のある長屋を相談してから 売却方法を決めるまでの流れ
まずは相談
所在地や現在分かっている状況を お知らせください。 売却を決めていない段階でも構いません。
資料・現況確認
登記、道路、接道、建物状態、 共有壁や屋根など必要な項目を確認します。
査定
物件の状態や売却方法を踏まえ、 査定条件を整理します。
売却方法を比較
仲介・直接買取などを比較し、 ご希望に合う方法を検討します。
条件確認
価格だけでなく、時期、 修繕・残置物などの条件も確認します。
契約・引渡し
条件に納得いただいたうえで 契約・引渡しへ進みます。
この記事の担当者
村上 諒恭
不動産業界に携わって10年以上。 TSUBASAエステートにて営業部長を務め、 大阪市を中心にマンション、戸建、土地、 収益・事業用物件などの不動産取引を担当しています。
相続不動産や長屋など専門性の高い案件にも対応し、 売却だけを前提にせず、 物件状況とお客様のご希望を確認しながら 仲介・直接買取・保有などの選択肢を比較します。
村上諒恭のプロフィールを見る長屋の共有壁・つながった屋根と 売却についてよくある質問
共有壁のある長屋でも売却できますか？
屋根が隣の家とつながったままでも売れますか？
共有壁がある場合、 隣家の承諾がないと売れませんか？
共有壁を壊してから売却した方が高くなりますか？
共有壁側から雨漏りしている長屋でも 買取相談できますか？
傾きがある古い長屋でも相談できますか？
長屋の共有壁がどこなのか分かりません。
再建築できない可能性がある長屋でも 売却できますか？
残置物が多くても長屋を査定できますか？
まだ売ると決めていなくても 村上さんに相談できますか？
共有壁以外にも問題がある場合は 大阪市の長屋売却・買取の総合ページへ
大阪市の長屋では、 共有壁だけでなく再建築、接道、相続、借地、 老朽化、残置物など複数の問題が 重なることがあります。
長屋売却全体について確認したい方は、 TSUBASAエステートの長屋総合ページをご覧ください。
共有壁や屋根がつながった長屋も、 現在の状態から確認します
「隣家と壁がつながっている」
「屋根の境目が分からない」
「雨漏りがある」
「切り離した方がよいのか分からない」
その状態からで構いません。
担当の村上諒恭が物件状況とご希望を確認し、 仲介・直接買取などの選択肢を比較してご説明します。
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