住宅ローンが払えない・滞納している方へ
大阪・関西の任意売却相談室
「今月の住宅ローンがきつい」
「すでに支払いが遅れている」
「銀行から督促状が届いた」
「住宅ローンを一括返済するよう通知が来た」
「保証会社から代位弁済の通知が届いた」
「裁判所から競売開始決定が届いた」。
住宅ローンの問題は、
現在どの段階にいるかによって
確認すべきことが変わります。
TSUBASAエステート任意売却相談室では、
最初から任意売却だけを前提にせず、
返済継続、
金融機関への返済相談、
通常売却、
不動産買取、
任意売却、
リースバック、
多重債務がある場合の専門家相談まで、
今の状況を整理して選択肢を確認します。
確認したいこと
任意売却が成立しても残った住宅ローンが 自動的にゼロになるとは限りません。 債務全体の整理が必要な場合は、 弁護士等の法律専門家への確認も必要になります。
今の状態に近いところから確認してください
銀行・保証会社・裁判所から書類が届いたら捨てずに保管してください
住宅ローンの返済が遅れると、 金融機関、 保証会社、 債権回収会社、 裁判所などから 書面が届くことがあります。
大切なのは、 書類を怖くて開けないままにしたり、 処分したりしないことです。
同じ「住宅ローンを滞納している」という状態でも、 まだ借入先金融機関と返済相談をできる段階と、 競売手続が進んでいる段階では 対応が異なります。
売却すると決めていなくても構いません。 住宅ローン残高、 自宅の現在価格、 届いている書類を整理し、 不動産として確認すべき項目をご案内します。
まだ滞納していないけれど、住宅ローンの返済が苦しくなってきた
住宅金融支援機構では、 返済が困難になった利用者向けに 返済期間の延長や一定期間の返済額調整等を含む 返済方法変更メニューを案内しています。
民間金融機関でも対応制度が設けられている場合がありますが、 条件・審査・変更内容は金融機関や住宅ローン商品によって異なります。
返済が厳しくなってきたサイン
住宅ローンを滞納してしまったら、まず金融機関からの連絡を確認
一度支払いが遅れたからといって、 直ちに自宅が競売になるわけではありません。
ただし、 滞納状態を放置してよいという意味でもありません。
最初に、 借入先金融機関へ現在の事情を伝え、 どのような対応が可能なのか確認してください。
同時に不動産会社では、 現在の住宅ローン残高と 自宅を売却した場合の価格を比較できます。
この時点で確認したい3つの数字
現在いくら債務が残っているのか確認します。
購入価格ではなく現在の市場価格を査定します。
仲介手数料や登記関係費用など条件ごとに確認します。
通常売却で整理できるのか、 オーバーローンなのかを確認します。
住宅ローンの督促状・催告書が届いたらどうする？
支払いの遅れが続くと、 金融機関等から督促状・催告書等が届く場合があります。
書面の名称や内容は 金融機関・契約によって異なります。
インターネットの記事に書かれた 「滞納○か月ならまだ大丈夫」 という数字だけで判断せず、 実際に届いた書面を基準にしてください。
「期限の利益喪失」「一括請求」と書かれていたら何を意味する？
住宅ローンは、 通常は契約に従って 毎月分割して返済します。
滞納が続くなど一定の契約上の事情が生じると、 分割返済を継続する権利を失い、 残額の一括返済を求められる場合があります。
これが一般に 「期限の利益の喪失」 と呼ばれる状態です。
代位弁済の通知が届いたら「借金がなくなった」という意味ではありません
保証会社付きの住宅ローンでは、 契約上の条件により 保証会社が金融機関へ弁済する 「代位弁済」が行われる場合があります。
これは 住宅ローン債務そのものが 債務者から消えることを意味するものではありません。
その後の債権者や請求先が変わるなど、 契約に応じた整理が必要になります。
なお、 すべての住宅ローンが同じ保証形態ではありません。 ご自身の契約・届いた書類を確認してください。
裁判所から「競売開始決定」が届いた場合
担保不動産競売とは、 抵当権などの担保権を持つ債権者が、 裁判所の手続を利用して 不動産を売却し債権回収を図る手続です。
裁判所から競売開始決定等の書類が届いている場合は、 すでに裁判所手続が始まっている状態です。
正確な競売手続については 裁判所、 法律上の対応は弁護士等への確認が必要です。
任意売却とは？住宅ローンを完済できない家を債権者と調整して売却する方法
通常の不動産売却では、 売買代金や自己資金等によって 住宅ローンを完済し、 抵当権を抹消して買主へ引き渡すことが基本です。
しかし、 自宅の売却価格より住宅ローン残高が大きく、 不足額を用意できない場合には、 通常の方法だけでは抵当権を抹消できないことがあります。
そのような場合に、 債権者等と売却価格・配分・抵当権抹消等を調整しながら 一般の不動産市場で買主を探す方法が任意売却です。
売却代金等で住宅ローンを完済し、 抵当権を抹消できる場合に検討します。
売却代金だけでは完済できず、 債権者等との調整が必要な場合に検討します。
抵当権等を持つ債権者が 裁判所を通じて不動産を売却する法的手続です。
売却後に残債が残る場合があります。 残債については債権者等との確認が必要です。
まず「本当に任意売却が必要か」を査定で確認します
住宅ローンが苦しいという理由だけで、 いきなり任意売却を開始するわけではありません。
自宅の価格を確認すると、 通常売却で住宅ローンを完済できる場合があります。
－ 住宅ローン残高
－ 売却に必要となる費用
＝ 売却後の資金の目安
売却で完済できる場合
通常の仲介売却や 直接買取等を比較できます。
少し不足するが自己資金で補える場合
不足額と売却費用を用意できるのであれば、 通常売却を検討できる場合があります。
大きく不足し、今後の返済も難しい場合
借入先・債権者等へ相談し、 任意売却を含めた方法を確認します。
任意売却・通常売却・競売の違いを整理
| 比較 | 通常売却 | 任意売却 | 競売 |
|---|---|---|---|
| 基本 | 所有者が一般市場で売却 | 債権者等と調整しながら一般市場で売却 | 裁判所による担保不動産売却手続 |
| ローン完済 | 原則として売却時に完済 | 完済できなくても抵当権抹消について債権者等と調整 | 売却代金を債権回収へ配当 |
| 価格 | 市場価格を基準に売出し | 査定・市場性に加え債権者の確認が必要 | 裁判所手続に基づく |
| 所有者の関与 | 所有者が売却活動へ関与 | 所有者と債権者等の協力が必要 | 裁判所手続として進行 |
| 売却後の残債 | 通常は完済前提 | 残る場合あり | 売却代金で不足すれば残債が問題になる場合あり |
任意売却を検討するときの基本的な流れ
査定・相談は無料です。
他社査定との比較も構いません。
今後住み続けたい場合も、
売却を考えている場合も、
現在の状況から整理します。
住宅ローン以外にも借金がある｜多重債務の場合
住宅ローンの返済が苦しい方の中には、 カードローン、 消費者金融、 クレジットカードのリボ払い、 自動車ローン、 事業資金など 複数の返済を抱えている場合があります。
この場合、 自宅を売れば問題がすべて解決するとは限りません。
住宅金融支援機構も、 住宅ローン以外にも返済を抱え、 返済方法を変更しても返済継続が難しい場合には、 個人再生等について法律専門家へ相談する方法を案内しています。
金融庁では、 全国の財務局や自治体等の 多重債務相談窓口を案内しています。
ギャンブル等による借金と住宅ローンが重なっている場合
ギャンブル等の問題によって 借金が増え、 住宅ローンや生活費まで支払えなくなっている場合があります。
この場合、 不動産売却によって借金を整理できる部分があったとしても、 それだけで依存症の問題自体が解決するわけではありません。
大阪市は、 ギャンブル等依存症について 金銭問題や借金が代表的なサインの一つであることを案内し、 依存症相談と弁護士による借金相談を実施しています。
大阪市内在住の方は、 大阪市こころの健康センターで ギャンブル等に関する相談を受け付けています。
大阪市「依存症に関する相談」大阪府こころの健康総合センターでも 依存症専門相談・借金専門相談が案内されています。
大阪府「依存症専門相談」自営業・会社経営で売上が落ち、住宅ローンが払えなくなった場合
自営業者や会社経営者の場合、 住宅ローンだけでなく 事業資金の借入れ、 個人の借入れ、 事業所の賃料、 税金等が同時に負担になっていることがあります。
まず、 「自宅を売れば住宅ローンを完済できるのか」 を不動産査定で確認します。
そのうえで、 事業上の債務や個人保証等がある場合には、 不動産会社だけで判断せず 弁護士・税理士等の専門家へ確認してください。
自営業の方が整理したい項目
売却方法を決める前に、 登記・借入資料・届いている通知等を確認することが重要です。
「できれば家を手放したくない」「住み続けたい」場合
住宅ローン相談をしたからといって、 必ず自宅を売却しなければならないわけではありません。
返済条件の変更等によって 今後も無理なく返済を継続できるのであれば、 保有を続けるという選択肢もあります。
一方で、 毎月の住宅ローンだけでなく、 固定資産税、 管理費、 修繕積立金、 修繕費などを含めても 今後維持できるか確認してください。
リースバックという方法
自宅を売却し、 買主と賃貸借契約を結んで 売却後も住み続ける リースバックを検討できる場合があります。
ただし、 すべての物件・すべての家計で利用できるわけではありません。
売却価格、 毎月の賃料、 契約期間、 更新条件、 将来の住居費等を確認し、 住宅ローンを払えない状態から 高い賃料負担へ置き換わるだけにならないかを 慎重に比較してください。
TSUBASAエステート｜リースバック事例 大阪市西区のマンションで住んだまま売却した事例 リースバックという売却方法の実例を確認できます。任意売却した後の住宅ローン残債はどうなる？
住宅金融支援機構も、 任意売却を 「残債務を圧縮する方法」 として案内しています。
したがって、 任意売却を検討するときは 「いくらで売れるか」だけではなく、 「売却後にいくら残る見込みか」 まで確認してください。
さらに住宅ローン以外の債務もあり、 全体として返済が困難な場合には、 債務整理の方法について 弁護士等への相談が必要になる場合があります。
住宅ローンが払えないときに避けたい進め方
任意売却するために自分から意図的に滞納する
まだ返済できている場合は、 まず金融機関へ相談してください。 任意売却を目的として 自己判断で返済を止めることを前提にしないでください。
銀行・保証会社・裁判所からの書類を放置する
書類には期限や今後の手続に関する情報が 記載されている場合があります。 開封して内容を確認し、保管してください。
住宅ローンを払うためだけに借入れを増やし続ける
新しい借入れで一時的に返済日を乗り切れても、 返済総額が増える可能性があります。
「査定額がローンより低いから絶対売れない」と決める
不足額を自己資金等で補える場合や、 債権者等との調整による任意売却を 検討できる場合があります。
任意売却をすれば借金が全部なくなると思う
売却後に残債が残る場合があります。
「競売開始決定が届いたからもう遅い」と何もしない
手続が進んでいることは事実ですが、 まず現在の進行状況を確認してください。 任意売却を検討できるかどうかも 個別事情によります。
引越し代や売却費用が必ず認められると思う
任意売却に関する費用の扱いは 債権者等の判断や個別条件によって異なります。 「必ず引越し費用が出る」などと考えないでください。
任意売却相談で用意できると確認が早い資料
最初からすべて揃っていなくても構いません。
物件所在地、 住宅ローン残高、 現在どのような通知が届いているかが分かれば、 まず不動産側で確認できることから整理します。
TSUBASAエステート任意売却相談室へ相談したときの進め方
大阪市・大阪府で住宅ローン返済と任意売却にお悩みの方へ
TSUBASAエステートは 大阪市西区北堀江を拠点とする不動産会社です。
大阪市内・大阪府下の マンション、 戸建て、 土地などについて、 住宅ローンの返済状況と 不動産の現在価値を確認しながら 売却方法を整理します。
関西圏の不動産についても、 物件所在地や権利関係を確認のうえ 対応方法をご案内します。
まず不動産について確認できる事実から整理します。
任意売却・住宅ローン滞納・競売に関するFAQ
住宅ローンが払えなくなりそうです。まだ滞納していなくても相談できますか？
住宅ローンを1回滞納したらすぐ競売になりますか？
督促状が届いたらどうすればよいですか？
「期限の利益喪失」とは何ですか？
代位弁済されたら住宅ローンはなくなりますか？
任意売却とは何ですか？
オーバーローンなら必ず任意売却ですか？
任意売却をすると住宅ローンは全部なくなりますか？
任意売却と競売は同じですか？
競売開始決定が届いてからでも任意売却できますか？
任意売却なら引越し代を必ず出してもらえますか？
多重債務があっても任意売却できますか？
ギャンブルの借金で住宅ローンまで払えなくなりました。相談できますか？
自営業の売上が落ちて住宅ローンが払えません。家を売るべきですか？
任意売却をするために住宅ローンを払わない方がよいですか？
任意売却後も家に住み続けることはできますか？
税金や管理費も滞納しています。相談できますか？
任意売却を依頼すれば競売を必ず止められますか？
TSUBASAエステートへ相談すると必ず任意売却を勧められますか？
まだ売るか決めていなくても相談できますか？
任意売却・住宅ローン・競売について確認した主な公的情報
住宅金融支援機構「月々の返済でお困りになったとき」
返済方法変更、返済期間等の変更、
他の債務も抱えている場合の案内。
住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」
任意売却の基本的な考え方、
査定、媒介契約、販売、抵当権抹消応諾等の流れ。
裁判所「担保不動産競売」
抵当権等の担保権に基づく
不動産競売手続の基本情報。
金融庁「多重債務者対策・貸金業法等について」
多重債務相談窓口、
ギャンブル等依存症が疑われる場合の相談情報。
大阪市「依存症に関する相談」
ギャンブル等依存症を含む相談窓口。
大阪府「依存症専門相談」
依存症専門相談および
依存症に関連する借金専門相談。
本ページは、 住宅ローン返済困難時の一般的な不動産売却情報を整理したものです。 実際の住宅ローン契約、 期限の利益、 代位弁済、 債務整理、 個人再生、 自己破産、 差押え等については 個別事情・契約内容によって異なります。 金融機関、債権者、裁判所、 必要に応じて弁護士・司法書士・税理士等へご確認ください。
住宅ローンのことで誰にも相談できず、 一人で書類を抱えたままにしないでください
「まだ払えているけれど今後が不安」
「すでに滞納している」
「督促状が来た」
「一括請求と言われた」
「代位弁済の通知が届いた」
「競売開始決定が届いた」。
どの段階でも、
まず今の状態を確認することから始まります。
TSUBASAエステートでは、
任意売却ありきで話を進めません。
現在の不動産価値、
住宅ローン残高、
届いている書類、
今後住み続けたいのか売却したいのかを整理し、
不動産会社として確認できる選択肢をご案内します。
まだ売却すると決めていなくても大丈夫です。
査定・相談無料。
他社査定との比較も構いません。
