TSUBASAエステート｜営業・村上諒恭スタッフブログ

離婚で家を売却しても
住宅ローン残債が残る？
無理な価格で売る前に確認したいこと

「離婚するので家を売りたい」
「でも住宅ローンがまだかなり残っている」
「ローンを完済するには、この金額以上で売るしかない」

このように考えて、住宅ローン残高に合わせて売出価格を高く設定しようとしていませんか？

残債が多いときに必要なのは、無理な価格で売り出すことではありません。

今の市場価格と住宅ローンの一括返済額を確認し、不足額がいくらになるのかを計算したうえで、自己資金、金融機関への相談、住み替えローン等、任意売却まで含めて現実的な売却方法を整理することです。

この記事の担当 村上諒恭 TSUBASAエステート営業

離婚に伴う住宅売却では、「住宅ローンを全部返せる価格で売らなければいけない」という思いから、市場相場より大幅に高い売出価格を希望されるケースがあります。

ですが、住宅ローン残高と市場で売れる価格は別の数字です。

私はまず、現在の不動産価値、住宅ローン残高、売却時に必要となる費用を並べ、どの程度の不足が出る可能性があるのかを整理します。

そのうえで、通常売却で整理できるのか、金融機関へどのような相談が必要なのか、任意売却まで検討する状態なのかを一つずつ確認していきます。

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離婚で家を売って住宅ローンが残りそうでも、すぐ「売れない」と決めないでください

最初に確認したいこと離婚で自宅を売却しても住宅ローンが残る見込みなら、ローン残高に合わせて売出価格を無理に上げるのではなく、現在の市場価格、住宅ローンの一括返済額、売却に必要な費用、不足額を確認します。不足額を自己資金で補える場合は通常売却、新居購入を伴う場合には金融機関の審査により住み替えローン等を利用できることがあり、返済継続が困難な場合には債権者との調整を伴う任意売却を検討する場合があります。

住宅ローンが残っている不動産を通常の方法で売却するときは、一般的に決済時に住宅ローンを整理し、金融機関の抵当権を抹消できる状態にする必要があります。

したがって、「住宅ローンが4,000万円残っているから、家も4,000万円以上で売らなければならない」という考え方だけでは解決できません。

買主が判断するのは、売主の住宅ローン残高ではなく、その不動産自体の市場価値だからです。

「離婚住宅ローン残債」で調べている人が最初に確認すべき4つの数字

1 現在の住宅ローン残高 金融機関の返済予定表や残高確認資料等から、現在どの程度ローンが残っているか確認します。

2 売却時の一括返済額 単純な元金残高だけでなく、実際の決済日に必要となる一括返済額は借入先金融機関へ確認してください。

3 現在の市場で考えられる売却価格 購入時価格ではなく、現在の不動産市場でどの程度の価格が考えられるのかを不動産査定で確認します。

4 売却に必要となる費用 仲介手数料、抵当権抹消に関する費用、契約条件によって必要となる費用等を確認します。

売却後の資金を考える基本式想定売却価格
− 住宅ローン一括返済額
− 売却に必要な費用マイナスになる場合、その不足額をどう整理するかを考えます。

住宅ローン残債に合わせて無理な価格で売り出すとどうなる？

離婚時の不動産相談で起こりやすいのが、「この金額で売れないと住宅ローンを完済できないので、この価格で売ってください」というケースです。

売出価格自体は売主様が検討できます。しかし、市場価格と大きく離れた金額を設定すれば、その価格で買主が現れるとは限りません。

住宅ローン残高は、不動産の市場価格を決める根拠ではありません。 住宅ローン残高が高いからといって、その分だけ不動産価値が高くなるわけではありません。

たとえば、現在の市場で3,500万円前後と考えられる家に住宅ローンが4,100万円残っていたとしても、「4,100万円以上でなければ困る」という売主側の事情だけで市場価格が600万円上がるわけではありません。

だからこそ、「完済できる価格まで高く売る」という考え方だけで進めるのではなく、まず不足額を数字にすることが重要です。

離婚で家を売却するとローンが残りそうな方へ 無理な売出価格を決める前に、不足額から整理してください

現在の市場価格、住宅ローン残高、売却費用を確認すると、次に金融機関へ何を相談すべきかも見えやすくなります。

不安を感じる方は、お気軽に村上諒恭までご連絡ください。
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売却価格より住宅ローンが多い「オーバーローン」とは？

一般にオーバーローンとは、不動産を売却しても住宅ローンを十分に返済できない状態を指します。

ただし実際の売却判断では、「査定価格よりローン残高が多い」という比較だけでは不十分です。

売却に必要な費用まで含めて、最終的にいくら不足するのかを確認してください。

UNDER LOAN 売却代金等で完済できる

通常の仲介売却や直接買取を比較しやすい状態です。住宅ローン返済後に資金が残る場合は、財産分与について別途確認します。

OVER LOAN 売却すると不足が出る

不足額を自己資金で補えるか、金融機関を利用できるケースか、債権者調整が必要かを確認します。

残債が出ても売却できる可能性がある4つの考え方

1．不足額を自己資金で補って通常売却する

売却代金だけでは住宅ローンを完済できなくても、不足額を預貯金等から補うことができれば、通常売却を進められる可能性があります。

たとえば不足が50万円なのか、 500万円なのか、 1,000万円以上なのかによって選択肢は大きく変わります。

だからこそ、まず不足額を具体的に出してください。

2．新しい住宅を購入する場合は住み替えローン等を金融機関へ相談する

離婚後に新たな住宅を購入する予定があり、旧居を売却しても住宅ローンが残る場合には、金融機関によって「住み替えローン」等を扱っていることがあります。

住み替えローンは、旧居売却後に残る住宅ローンと新しく購入する住宅の借入れをまとめて融資する仕組みです。

住み替えローンは誰でも利用できる制度ではありません。
年収、現在の借入れ、返済負担、勤務状況、新居価格、旧居の不足額等を踏まえて金融機関による審査があります。

また、「離婚するから旧居残債だけを住宅ローンとして借りられる」という意味ではありません。

新しい住宅購入を伴うのか、どの金融機関の商品を利用するのかによって条件が異なります。

3．どちらかが家に残るなら住宅ローン契約を金融機関へ確認する

離婚後、夫または妻の一方が現在の家に住み続ける場合には、不動産名義と住宅ローン名義を分けて考えます。

「妻が住むから、夫名義の住宅ローンをそのまま妻へ変更する」と夫婦だけで決めることはできません。

債務者変更、借換え、債務引受等については金融機関の審査・承認が必要になります。

4．返済継続が難しく不足額も用意できないなら任意売却を検討する

不足額を自己資金で補うことが難しく、今後の住宅ローン返済自体も厳しい場合には、借入先金融機関や債権者へ相談し、任意売却を検討するケースがあります。

任意売却は、売却代金だけでは住宅ローンを完済できない状態等で、債権者側と売却条件や抵当権抹消について調整しながら不動産を売却する方法です。

任意売却をすれば残債が自動的にゼロになるわけではありません。 売却後に債務が残る場合があります。残った債務の扱いは債権者等との確認が必要です。

「金融機関を利用すれば売却できる」とは、どういう意味？

ここは誤解してほしくない部分です。

村上へ相談したからといって、金融機関が必ず不足額を融資してくれるわけではありません。

また、 TSUBASAエステートが金融機関の融資承認を保証することもできません。

不動産会社としてできるのは、「今の家はいくらで売れる可能性があるか」「住宅ローンを返済するといくら不足するか」「通常売却で整理できるのか」を先に数字で整理し、金融機関へ何を相談する必要があるのかを分かりやすくすることです。

不足額が分からないまま「銀行から借りたい」と相談するより、不動産査定と住宅ローン残高をそろえた方が状況を具体的に整理できます。

新居購入を伴うなら住み替えローン等を検討できる金融機関があるのか。

一方が住み続けるなら借換えや債務者変更等を相談できるのか。

返済自体が困難なら返済条件変更や任意売却についてどこまで相談する必要があるのか。

こうした順番で考えます。

離婚だからといって住宅ローン契約は自動的に変わりません

離婚届を提出しても、金融機関との住宅ローン契約が自動的に終了したり、債務者が変更されたりするわけではありません。

特に、ペアローン、連帯債務、連帯保証がある場合は離婚後も契約上の関係が残る可能性があります。

住宅金融支援機構も、離婚等に伴って住宅や債務を別の人へ引き継ぐ場合には、返済中の金融機関へ申し出るよう案内しており、審査によって認められない場合もあるとしています。

「離婚協議書に妻がローンを払うと書いた」＝金融機関との契約上も妻が債務者になるという意味ではありません。 夫婦間の取り決めと金融機関との住宅ローン契約は分けて確認してください。

離婚で家を売るなら「査定価格・売出価格・成約価格」を混同しない

金額	意味	注意点
査定価格	不動産会社が市場状況や物件条件等から考える価格。	その金額で必ず売れる保証ではありません。
売出価格	実際に市場へ出す募集価格。	売主の希望だけでなく市場とのバランスを考えます。
成約価格	買主との条件調整後、実際に売買契約が成立する価格。	売出価格と同額になるとは限りません。
住宅ローン残高	借入先金融機関へ返済すべき債務の残高。	不動産の市場価格そのものを決める数字ではありません。

「ローンが残るから、この金額以下では売れない」と悩んでいる方へ 売出価格を上げる前に、村上と不足額を確認してください

不足額が分かれば、自己資金で整理できるのか、金融機関へ相談する選択肢があるのか、債権者調整が必要なのかを分けて考えられます。

不安を感じる方は、お気軽に村上諒恭までご連絡ください。
06-4394-8301

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離婚で住宅ローン残債があるときに避けたい進め方

ローン残高だけを基準に売出価格を決める

市場価格との乖離が大きければ、売却期間が長くなり、離婚後の住居や資金計画が予定どおり進まなくなる可能性があります。

不足額を確認せず「売れない」と諦める

不足が数十万円なのか、数百万円なのかで選択肢は変わります。

まず市場価格と一括返済額を確認してください。

任意売却をするために意図的に住宅ローンを滞納する

まだ返済できている場合には、任意売却を目的として意図的に滞納するのではなく、まず借入先金融機関へ相談してください。

夫婦だけで住宅ローン名義の変更を決める

債務者変更、借換え、連帯保証人の扱い等は金融機関の確認・審査が必要です。

離婚条件と不動産価格を一緒に決めてしまう

不動産の市場価値と、財産分与、慰謝料、養育費等は分けて整理してください。

法律上の財産分与や離婚条件については、必要に応じて弁護士等の専門家への確認が必要です。

村上諒恭へ相談するときに分かる範囲で用意したいもの

1 不動産の所在地 戸建、マンション、土地のどれかも分かればお知らせください。

2 住宅ローン残高 返済予定表や金融機関のアプリ等で確認できる範囲で構いません。

3 住宅ローンの契約者 夫単独、妻単独、ペアローン、連帯債務等を確認します。

4 不動産の所有名義 夫、妻、夫婦共有のどれかを確認します。

5 離婚後に誰が住む予定なのか 両方退去するのか、一方が住み続ける可能性があるのかでも考え方が変わります。

6 新居購入を考えているか 新居を購入する場合には、住み替えローン等を金融機関へ相談できるケースがあります。

村上から｜住宅ローンを完済できる価格で売ることだけが解決策ではありません

離婚の話を進めていると、早く家の問題も終わらせたいという気持ちになると思います。

そのときに、「ローンが4,000万円あるから、 4,000万円以上で売るしかない」と考えてしまう方は少なくありません。

ですが、不動産の価格は住宅ローン残高だけで決まりません。

私がおすすめしたいのは、まず数字を分けることです。

今の家はいくらくらいなのか。

ローンはいくら残っているのか。

売却費用はいくら必要なのか。

売ると、いくら不足するのか。

そこまで分かれば、初めて現実的な選択肢を比較できます。

不足を自己資金で整理できる方もいます。

新しい住まいを購入する予定があり、金融機関へ住み替えローン等を相談できるケースもあります。

一方、返済継続が難しく、不足額も準備できない場合には任意売却を含めて金融機関や債権者との調整が必要になることがあります。

大切なのは、無理な価格で売り出して時間を使う前に、現在の状態を数字で把握することです。

不安を感じる方は、お気軽に村上諒恭までご連絡ください。
06-4394-8301

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離婚で家を売却して住宅ローンが残る場合のFAQ

離婚で家を売却しても住宅ローンが残る場合、家は売れませんか？

売却代金だけで住宅ローンを完済できなくても、不足額を自己資金等で補える場合は通常売却を検討できます。新居購入を伴う場合には金融機関の審査により住み替えローン等を利用できる場合があり、返済継続が困難な場合には債権者との調整を伴う任意売却を検討するケースがあります。

住宅ローン残高と同じ金額で家を売り出せばいいですか？

住宅ローン残高と不動産の市場価値は別です。住宅ローン残高だけを根拠に市場相場とかけ離れた価格で売り出しても、その価格で買主が見つかるとは限りません。まず現在の市場価格を確認し、不足額を計算してください。

オーバーローンなら必ず任意売却になりますか？

いいえ。不足額を自己資金等で補える場合は通常売却を検討できます。新居購入を伴う場合に住み替えローン等を利用できるケースもあります。任意売却は選択肢の一つであり、債権者との調整が必要です。

住み替えローンを使えば必ず売却できますか？

いいえ。住み替えローンは金融機関ごとに条件があり、利用には審査があります。また、新居購入を伴うことが前提となる商品が一般的です。現在の借入れや年収、返済負担、不足額等によって利用できない場合もあります。

離婚後に妻が家に住むなら、夫の住宅ローンを妻名義へ変更できますか？

夫婦だけで変更することはできません。住宅ローンの債務者変更、借換え、債務引受等については借入先金融機関の審査・承認が必要です。

任意売却をすると住宅ローン残債はなくなりますか？

必ずしもなくなりません。売却代金で住宅ローン全額を返済できなければ残債が残る場合があります。残った債務については債権者等との確認が必要です。

任意売却するために住宅ローンを滞納した方がよいですか？

意図的な滞納を前提に進めないでください。返済が厳しくなりそうな段階で、まず借入先金融機関へ相談し、不動産の現在価値と住宅ローン残高を確認してください。

ペアローンは離婚すると自動的に解消されますか？

いいえ。離婚と金融機関との住宅ローン契約は別です。ペアローン、連帯債務、連帯保証等の契約関係については金融機関へ個別に確認する必要があります。

村上諒恭へ相談すると金融機関への相談方法も整理できますか？

不動産会社として、現在の不動産価値、住宅ローン残高、売却時の不足額を整理し、金融機関へ確認すべき内容を分かりやすくすることができます。ただし融資や債務者変更等の承認は金融機関の審査・判断となります。

財産分与で住宅ローン残債を夫婦半分ずつにできますか？

金融機関との債務関係と夫婦間の財産分与は分けて確認する必要があります。住宅ローン契約上の返済義務は離婚だけで自動的に変更されません。財産分与や離婚条件の法的判断については必要に応じて弁護士等へ確認してください。

本記事で確認した主な公式情報

住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」
返済継続が困難な場合の任意売却と残債務について確認できます。

住宅金融支援機構「返済途中で住宅を他人に譲り渡すとき」
離婚等に伴う住宅の譲渡・債務承継について確認できます。

りそな銀行「住みかえローン」
旧居売却後の住宅ローン残債を新居分と合わせて借り入れる商品例です。利用には条件・審査があります。

法テラス「ローンが残っている住宅と財産分与」
離婚時の住宅ローンと財産分与について確認できます。

本記事は一般的な不動産売却・住宅ローンについて整理したものです。実際の融資可否、住み替えローン、債務者変更、任意売却等は金融機関・債権者の審査・判断・契約内容によって異なります。財産分与等の法律上の判断については、必要に応じて弁護士等の専門家へ確認してください。

離婚・住宅ローン残債で悩んでいる方へ 「高く売るしかない」と決める前に、まず現在の不足額を確認しましょう

通常売却で整理できるのか、金融機関へ相談する方法があるのか、任意売却まで検討すべき状態なのかを不動産側から整理します。

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担当／村上　諒恭　

役職：営業

資格：宅地建物取引士

大阪市を中心に、不動産売買・賃貸・買取・管理を担当している村上です。
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