任意売却で住宅ローンを返済する方法｜不動産を売って返済する方法を担当松本が徹底解説

任意売却で返済問題を解決する方法

いつもブログをご覧頂き有難うございます。
住宅ローン返済にお困りの方、多重債務や収入減で支払いが難しくなった方へ。
任意売却の仕組み・メリット・競売との違い・進め方・成功事例まで、私が徹底解説いたします。
任意売却を検討する方に向け、安心してご相談いただけるよう分かりやすくご案内します。

1. 任意売却で返済問題を解決する方法
2. 任意売却とは？住宅ローン返済に困ったときの「もう一つの出口」
3. なぜ住宅ローンが返せなくなるのか？よくあるご相談例
3.1. ● 多重債務（カードローン、消費者金融の返済負担）
3.2. ● 収入減・リストラ・勤務先の業績悪化
3.3. ● 離婚に伴う返済難
3.4. ● 病気・怪我・介護など、避けられない支出増
4. 任意売却を選ぶべきタイミングとは？
5. 任意売却の流れをTSUBASAエステート松本が実務的に解説
5.1. ① 相談
5.2. ② 金融機関・保証会社との交渉
5.3. ③ 売却活動（通常売却と同じ方法）
5.4. ④ 購入希望者との調整・契約手続き
5.5. ⑤ 引越し費用の確保
5.6. ⑥ 売買契約の成立・残債調整
6. 任意売却のメリットは競売と比べものにならない
6.1. ● 競売より高く売れる
6.2. ● 残債務が減る
6.3. ● 近所に事情が知られにくい
6.4. ● 引越し費用が確保される場合がある
6.5. ● 精神的負担が圧倒的に軽い
7. 競売と任意売却の違いを専門的に比較
7.1. ● 価格の差
7.2. ● プライバシー
7.3. ● 引越しまでの流れ
7.4. ● 売却完了後の残債処理
7.5. ● 精神的負担
8. 金融機関が任意売却を認める理由
8.1. ● 競売は時間も手間もかかる
8.2. ● 物件価値が下がるリスク
8.3. ● 任意売却なら早期回収できる
9. 任意売却後の生活はどうなる？残債務とこれからの流れを解説
9.1. ● 任意売却後に残る借金
9.2. ● 返済はどうするのか
10. 任意売却の成功事例（松本が担当したケース）
10.1. ● 多重債務で返済が困難になったケース
10.2. ● 離婚で支払いが止まったケース
10.3. ● 収入減と病気により返済不能になったケース
10.4. ● 投資用物件が空室続きになったケース
11. 任意売却でよくある質問（FAQ）
11.1. ● 任意売却は近所にバレますか？
11.2. ● 滞納中でも売れますか？
11.3. ● ブラックリストになりますか？
11.4. ● 引越し費用は必ず出ますか？
11.5. ● 税金の差押えがある物件でもできますか？
12. TSUBASAエステート担当松本から、任意売却をご検討中の方へ
13. TSUBASAエステート

任意売却とは？住宅ローン返済に困ったときの「もう一つの出口」

任意売却とは、住宅ローンが返済できなくなった場合に、金融機関（銀行・保証会社）と合意のうえで不動産を売却し、残った借金の整理を進める方法です。

普通の売却と決定的に違うのは、
ローンの滞納が発生していても売れる
という点。

通常、住宅ローンが残っていると、金融機関の抵当権が設定されているため、勝手に売ることはできません。しかし、返済が難しくなった場合、金融機関が「任意売却」という形で売却を許可する仕組みになっています。

そして任意売却は、競売に比べて圧倒的にメリットが多く、
ご本人の生活再建を大きくサポートできる方法です。

私、TSUBASAエステート担当の松本は、関西エリア（大阪・奈良）を中心に、多くの任意売却案件を解決してきました。この記事では、専門用語を使いすぎず、安心して読み進められるように丁寧に解説していきます。

なぜ住宅ローンが返せなくなるのか？よくあるご相談例

住宅ローンの返済が難しくなる理由は「人それぞれ」です。
しかし、実務をしていると共通点も見えてきます。

ここでは、実際によくいただくご相談のパターンをご紹介します。

● 多重債務（カードローン、消費者金融の返済負担）

住宅ローン以外に借金が増え、返済比率が上がり生活が圧迫されるケース。
最初は返せていても、利息が嵩んで「雪だるま」になり、気づいたら返済が遅れることも珍しくありません。

● 収入減・リストラ・勤務先の業績悪化

これが最も多い相談理由です。
「あと数万円足りない」状態が続くと、ローン返済の遅れは一気に進みます。

● 離婚に伴う返済難

夫婦共同名義の場合、どちらも返済義務が残ります。
「相手が払ってくれなくなった」
「今後の生活が不安」
という声もよく聞きます。

● 病気・怪我・介護など、避けられない支出増

収入は減り、支出は増える。
この状況はご本人の責任ではありませんが、返済には大きな影響を与えます。

任意売却を選ぶべきタイミングとは？

「まだ大丈夫……」
「そのうち返せるかも……」

この気持ちは非常によく分かります。

しかし、任意売却は
早ければ早いほど選べる手段が増えます。

以下の「何か一つでも当てはまる」なら、一刻も早い相談が有利です。

住宅ローンの支払いが1〜2ヶ月遅れている
金融機関から督促の電話が来ている
期限の利益喪失通知が届いた
競売開始決定通知が届いた
税金の滞納がある
毎月の返済を払うと生活が成り立たない

特に「期限の利益喪失通知」が届いた場合、
銀行は「契約上、一括返済を求める」状態になります。

このまま何もせず放置すると、
100%競売へ進みます。

しかし任意売却であれば、
競売開始決定後でも実施できるケースが多々あります。
これが救いのポイントです。

任意売却の流れをTSUBASAエステート松本が実務的に解説

任意売却は、普通の売却より「やることが多い」手続きです。
しかし、流れを知ると不安は大きく減ります。

ここからは、私が普段お客様にご案内している流れをそのまま解説します。

① 相談

まずは「今の状況」を丁寧にヒアリングします。
抵当権の有無、残債額、滞納期間、金融機関の種類などを確認します。

② 金融機関・保証会社との交渉

任意売却の最難関はここです。
経験が浅いと、債権者から交渉が通らないこともあります。

TSUBASAエステートでは、
大阪・奈良エリアの金融機関・保証会社との交渉経験が豊富なので、
この部分を強みにしています。

③ 売却活動（通常売却と同じ方法）

競売と違い、一般市場に出して販売できます。
これにより売却価格が高くなり、残債務も減りやすくなります。

④ 購入希望者との調整・契約手続き

契約内容は一般の売買とほぼ同じですが、債権者の承認が必要です。

⑤ 引越し費用の確保

債権者の許可があれば、
引越し費用を確保してもらえるケースもあります。

⑥ 売買契約の成立・残債調整

売却後に残った借金について、
無理のない分割返済を弁護士・司法書士と協力して調整します。

任意売却のメリットは競売と比べものにならない

任意売却の大きな利点は以下のポイントです。

● 競売より高く売れる

競売価格は市場の50〜70%程度に落ち込むことがほとんど。
任意売却なら市場価格に近い価格が期待できます。

● 残債務が減る

売却額が高くなる＝残る借金が少なくなる、ということ。

● 近所に事情が知られにくい

競売は公告されますが、任意売却は一般売却と同じ動きです。

● 引越し費用が確保される場合がある

これが非常に大きい。
競売では絶対に無い制度です。

● 精神的負担が圧倒的に軽い

競売はスケジュールも強制的。
任意売却なら、ご本人の意思を尊重しながら進められます。

競売と任意売却の違いを専門的に比較

任意売却を検討する方から必ず聞かれる質問が
「競売と任意売却の違いは何ですか？」
というものです。

ここからは、不動産の専門家として、違いを分かりやすく比較していきます。

● 価格の差

競売価格：市場の5割〜7割
任意売却：相場に近い価格で販売可能

この差は非常に大きく、最終的に残る借金に直結します。

● プライバシー

競売：裁判所が公告 → 住所・間取り・写真が公開
任意売却：一般の売却と同じ扱い → 公開されるのは通常情報のみ

近隣に知られず売却できるのは、大きな精神的メリットです。

● 引越しまでの流れ

競売：強制執行 → 引越し費用は自腹
任意売却：債権者が引越し費用を「配分」することを認める場合あり

新生活の準備が大きく変わってきます。

● 売却完了後の残債処理

競売：残債の返済計画は立てにくい
任意売却：債権者と分割返済などの交渉が可能
（司法書士・弁護士との連携が重要）

● 精神的負担

競売：スケジュールが強制、通知も多くストレスが大きい
任意売却：相談しながら進めるため、ご本人の意向を反映できる

以上の理由から、私は「競売しか方法がない」と思い込む前に、必ず任意売却の可能性を考えるべきだと強くお伝えしています。

金融機関が任意売却を認める理由

一見すると、金融機関が任意売却を認めるのは「特別な優遇」に見えるかもしれません。
しかし実際は、金融機関にも大きなメリットがあります。

● 競売は時間も手間もかかる

評価、公告、入札手続き…
競売は非常にコストのかかる制度です。

● 物件価値が下がるリスク

空き家になることで劣化が進む、放置され治安が悪くなるなど、金融機関が抱えるリスクも高まります。

● 任意売却なら早期回収できる

競売は数ヶ月〜半年以上かかることもありますが、任意売却なら数十日〜数ヶ月で回収まで進みます。

つまり任意売却は、
金融機関側にとっても合理的な選択肢
というわけです。

任意売却後の生活はどうなる？残債務とこれからの流れを解説

任意売却が成立した後、
「残った借金はどうなりますか？」
というご質問をよくいただきます。

結論から言うと、
残債はゼロにならなくても、無理のない返済計画へ再構築できるケースがほとんどです。

● 任意売却後に残る借金

例：残債2,500万円 → 売却価格2,100万円
差額400万円が残債になります。

● 返済はどうするのか

任意売却の終了後、
債権者（保証会社など）と「返済計画」について改めて協議が行われます。

ポイントは以下の通り：

月々1万円以下の返済となることも多い
状況によっては返済免除の交渉も可能
法的整理（任意整理・個人再生・自己破産）と併用も可能

TSUBASAエステートでは、弁護士・司法書士との連携もあり、
お客様がその後無理なく生活できる返済計画を一緒に作っていきます。

任意売却の成功事例（松本が担当したケース）

お客様のプライバシー保護のため匿名・一般化していますが、実際に私が担当したケースを紹介します。

● 多重債務で返済が困難になったケース

クレジットカードやキャッシングの返済が重なり、住宅ローンが滞納。
競売開始通知が届く直前に相談を受けました。

結果：
相場より少し安い価格ながら、競売予想額より500万円以上高く売却。
→ 残債務が大幅に軽減。

● 離婚で支払いが止まったケース

夫婦共有名義でローン返済中。離婚を機に返済が滞り、奥様から相談。

結果：
引越し費用も確保しつつ売却成功。
新生活へのスタートを支援。

● 収入減と病気により返済不能になったケース

体調悪化により勤務時間が減り、返済が困難に。

結果：
任意売却で残債務を圧縮。
その後、司法書士と連携して返済計画を整理。

● 投資用物件が空室続きになったケース

購入時の想定収支と実際の空室率が合わず、支払い不能に。

結果：
相場に近い価格で売却し、残債を大きく減額。

任意売却でよくある質問（FAQ）

● 任意売却は近所にバレますか？

通常の売却と同じ方法を取るため、競売のように公告されません。

● 滞納中でも売れますか？

問題なく売却できます。
むしろ滞納後に相談される方が多いです。

● ブラックリストになりますか？

返済遅延の記録は残りますが、任意売却そのものがブラックリストの原因にはなりません。

● 引越し費用は必ず出ますか？

「債権者が認めれば」という条件ですが、多くの案件で確保されています。

● 税金の差押えがある物件でもできますか？

可能です。
市役所・税務署との交渉も含めて対応します。

TSUBASAエステート担当松本から、任意売却をご検討中の方へ

住宅ローンの返済が難しくなると、多くの方が「自分の責任だ」と考え、誰にも相談できず一人で抱え込んでしまいます。
しかし、返済が難しくなる理由は決して本人の責任ではなく、環境・収入・健康・家族の事情など、誰にでも起こり得るものです。

任意売却は、
家を守るための手続きではなく、あなたの生活と未来を守るための手続きです。

私はこれまで、たくさんのお客様の「再スタート」をお手伝いしてきました。
そして皆さん共通しておっしゃるのは、
「もっと早く相談すれば良かった」
という言葉です。

TSUBASAエステートは、秘密厳守・相談無料。
土日祝・夜間のご相談にも柔軟に対応しています。

どれだけ状況が悪く見えても、
任意売却には必ず解決策があります。

一緒に、未来への道筋を作っていきましょう。

担当／松本良教

役職：営業主任

Yoshinori Matsumoto

不動産のご購入・ご売却は、お客様の人生において大きな決断の一つ。
だからこそ、私は「安心して任せられる存在」でありたいと常に考えています。
これまで数多くのお客様と向き合い、「買ってよかった」「売ってよかった」と笑顔で言っていただけるよう、誠実かつ丁寧な対応を心がけてきました。不動産に関することなら、どんな些細なことでもお気軽にご相談ください。

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