認知症で本人確認が取れないと不動産売却できない理由とは？成年後見制度を見据えた大阪の不動産売却

成年後見制度を見据えた大阪の不動産売却を専門的に解説

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近年、大阪エリアでも認知症などにより本人確認が取れない状態で、不動産売却が進められず困っているというご相談が急増しています。
一方で、「家族なのだから代わりに売れるのではないか」「相続前でも何とかならないのか」といった誤解も多く見受けられます。
そこで本記事では、なぜ本人確認が取れないと不動産手続きができないのか、その法的背景を整理しつつ、成年後見制度を見据えた現実的な対応方法について、分かりやすく解説いたします。

投稿日：2026年1月6日

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1. 成年後見制度を見据えた大阪の不動産売却を専門的に解説
2. なぜ認知症になると不動産の売却手続きができなくなるのか
2.1. 不動産売却は「重大な財産処分」
2.2. 認知症＝即すべて不可、ではない
3. 家族が代わりに売却できない理由
4. 成年後見制度とは何か
4.1. 成年後見制度の基本的な種類
4.2. 成年後見人がいれば不動産は売却できるのか
5. 家庭裁判所の許可が必要な理由
6. 大阪の不動産売却で特に注意すべき点
6.1. なぜ不動産会社選びが重要なのか
7. よくある失敗例
8. 専門家連携の重要性
9. 認知症と不動産売却は「早めの整理」が重要
10. お気軽にご相談下さい
11. TSUBASAエステート

なぜ認知症になると不動産の売却手続きができなくなるのか

まず結論から申し上げますと、不動産売却は「本人の意思表示」が前提となる法律行為だからです。
そのため、認知症などにより意思能力が確認できない場合、原則として売却手続きを進めることはできません。

しかしながら、この点は感覚的に理解しづらい部分でもあります。
なぜなら、日常生活では家族が本人に代わって判断している場面も多いからです。

不動産売却は「重大な財産処分」

不動産売却は、単なる事務手続きではありません。
法律上は、本人の財産を大きく動かす重大な法律行為と位置付けられています。

そのため、

売却する意思があるか
売却価格や条件を理解しているか
売却の結果を認識できているか

といった点が、厳密に求められます。

つまり、本人確認とは単なる身分確認ではなく、意思能力の確認でもあるのです。

認知症＝即すべて不可、ではない

ここで重要なのは、
認知症と診断されたからといって、すべての手続きが即座に不可能になるわけではない
という点です。

しかし一方で、不動産売却のような高度な判断を要する行為については、

判断能力が十分か
後日のトラブルを防げるか

という観点から、金融機関・司法書士・買主側が極めて慎重になります。

その結果として、事実上、売却が止まってしまうケースが多いのが実情です。

家族が代わりに売却できない理由

「配偶者だから」「子どもだから」という理由で、不動産を自由に売却できるわけではありません。
なぜなら、不動産の名義人が本人である限り、家族であっても代理権は自動的に発生しないからです。

また、仮に過去に委任状があったとしても、
認知症発症後に作成された委任状は、無効と判断される可能性が高い
という点にも注意が必要です。

成年後見制度とは何か

そこで登場するのが、成年後見制度です。
成年後見制度とは、判断能力が不十分な方に代わり、家庭裁判所が選任した後見人等が、
財産管理や法律行為を行う仕組みです。

つまり、
本人の代わりに「正式に不動産売却を行える立場」をつくる制度
と理解すると分かりやすいでしょう。

成年後見制度の基本的な種類

成年後見制度には、主に以下の区分があります。

後見
保佐
補助

認知症の進行度合いや判断能力の状態に応じて、家庭裁判所が判断します。
ただし、不動産売却が必要なケースでは、最も強い権限を持つ「後見」が選任されることが一般的です。

成年後見人がいれば不動産は売却できるのか

結論としては、原則として可能です。
しかしながら、ここでも重要なポイントがあります。

不動産売却は後見人であれば自由にできる、というわけではありません。
なぜなら、居住用不動産の売却には、家庭裁判所の許可が必要だからです。

家庭裁判所の許可が必要な理由

家庭裁判所が関与する理由は明確です。
それは、本人の利益が守られているかを第三者が確認するためです。

つまり、

売却が本当に必要なのか
売却条件が不利ではないか
本人の生活に悪影響が出ないか

といった点を慎重にチェックします。

このプロセスがあるからこそ、
後から「勝手に売られた」「不当に安く売られた」といったトラブルを防ぐことができます。

大阪の不動産売却で特に注意すべき点

ここで、大阪エリア特有の事情にも触れておきます。
大阪市内を中心に、

再建築不可
私道接道
古家付き土地
マンションの共有持分

といった複雑な条件の不動産が多く存在します。

そのため、成年後見制度を利用した不動産売却では、
単に制度を使えばよい、という話では終わりません。

なぜ不動産会社選びが重要なのか

成年後見が関与する売却では、

査定根拠の明確さ
売却方法の合理性
価格設定の妥当性

が、家庭裁判所に説明できるレベルで求められます。

つまり、
「なぜこの価格なのか」「なぜこの方法なのか」を論理的に説明できない売却は進まない
ということです。

よくある失敗例

ここで、実際によくある失敗例を整理します。

不動産会社が成年後見案件に不慣れで話が進まない
家庭裁判所への説明資料が不十分
売却に時間がかかり、結果的に本人の生活費に影響が出る

これらは、制度そのものの問題ではなく、進め方の問題であることがほとんどです。

専門家連携の重要性

成年後見が関与する不動産売却では、

弁護士
司法書士
税理士

との連携が不可欠となるケースも多くあります。

なぜなら、
不動産売却は「売って終わり」ではなく、
その後の資金管理・税務・相続にも影響するからです。

認知症と不動産売却は「早めの整理」が重要

認知症によって本人確認が取れなくなると、
不動産売却は一気にハードルが上がります。

しかしながら、
制度を正しく理解し、
段取りを整理すれば、
決して解決できない問題ではありません。

だからこそ重要なのは、
「困ってから動く」のではなく、
状況を正しく把握し、早めに整理することです。

お気軽にご相談下さい

認知症や成年後見制度が関わる不動産売却は、
法律・制度・不動産実務が複雑に絡み合う分野です。
そのため、最初の相談先を誤らないことが極めて重要です。

しかしながら、
同じ悩みを抱えながら、すでに整理を進め、売却を完了されている方が多くいらっしゃいます。
つまり、正しい進め方を知れば、解決の道は必ずあります。

大阪で、

認知症が関わる不動産売却
成年後見制度を見据えた整理
難しい条件の不動産売却

についてお悩みの際は、
専門的な視点で全体を整理できる松本良教まで、お気軽にご相談ください。
一つひとつの事情に向き合い、最適な判断材料をご提供いたします。

担当／松本良教

役職：営業主任

Yoshinori Matsumoto

不動産のご購入・ご売却は、お客様の人生において大きな決断の一つ。
だからこそ、私は「安心して任せられる存在」でありたいと常に考えています。
これまで数多くのお客様と向き合い、「買ってよかった」「売ってよかった」と笑顔で言っていただけるよう、誠実かつ丁寧な対応を心がけてきました。不動産に関することなら、どんな些細なことでもお気軽にご相談ください。

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