収益物件の原価償却を徹底解説｜節税効果・耐用年数・建物割合を最大化する不動産投資の成功法

収益物件の原価償却

はじめに

収益物件の購入において、キャッシュフローや利回りと同等、もしくはそれ以上に重要な指標が「原価償却（減価償却）」です。私は日々、関西圏の投資家様と面談し、物件購入・売却・出口戦略・税務的観点の初期コンサルまで幅広く対応しております。そのなかで特に多くいただく質問が次の2点です。

1. 減価償却を最大化できる物件はどれか
2. 節税・キャッシュフローを最適化するための正しい償却方法は何か

原価償却は、不動産投資の成否を左右する重要な数字でありながら、一般の解説記事では「簡略化しすぎる」か「税務専門家向けで難解すぎる」かの両極端に分かれます。

本記事は、
・投資初心者でも理解できる平易さ
・しかしプロの投資家にも役立つ実務性
この二つを両立させた“現場型の実践ブログ”としてまとめています。

TSUBASAエステート松本の現場経験を交え、**あなたの投資判断に直結する“本当の意味で価値のある減価償却解説”**をお届けします。

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原価償却とは何か

減価償却は「建物が時間の経過とともに価値を失う」ことを数値化し、費用計上していく会計処理です。
しかし、不動産投資の現場では「単なる経費処理」以上の意味を持ちます。

減価償却が投資家にとって重要な理由

1. 税引き後キャッシュフローを最大化できる
2. 実質利回り（手残り）を大幅に改善できる
3. 高所得者にとっては節税効果が特に高い
4. 物件の選定基準そのものに影響する

特に、関西圏では
・築古木造アパート
・RCの残存年数が少ない中古マンション
・工場・倉庫など法定耐用年数が短い構造物
このような物件が“償却メリット”によって投資リターンを劇的に高めています。

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建物と土地は別々の価値

不動産価格には必ず「土地」と「建物」が含まれます。
しかし償却できるのは建物のみです。

土地は価値が減らない資産として扱われるため、償却対象になりません。

建物価格を正確に把握することが重要

中古物件では、売主側が提出する固定資産税評価証明書を基準に建物価格を按分します。
ただし、実務上は次の点に注意が必要です。

1. 建物比率が極端に低い物件は償却メリットが弱い
2. 土地値が強い都市部の収益物件は建物比率が小さい傾向
3. 築古戸建や木造アパートは建物比率が高く、償却効果が大きい

私は購入検討の際、建物比率を「税務上適正な範囲で最大化する方法」も同時にご提案しています。

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法定耐用年数と償却期間

耐用年数とは、国が法律で定めた「建物の価値が持つとされる期間」です。
構造別に以下のように定められています。

代表的な耐用年数

・木造：22年
・軽量鉄骨：19～27年
・重量鉄骨：34年
・RC造：47年

中古物件の場合、残存耐用年数の計算方法は次のいずれかになります。

① 残存耐用年数方式

新築時の耐用年数 − 経過年数
（ただし最低2年）

② 簡便法

使用可能年数 = 新築時耐用年数 × 20％（最低2年）

中古物件では「簡便法」が用いられるケースが多く、これが償却スピードを大きく高める源となります。

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償却方法：定額法と定率法

収益物件では基本的に「定額法」を用います。

定額法

建物価格 ÷ 耐用年数 = 毎年の償却費

非常にシンプルで予測しやすいのが特徴です。

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収益不動産で最も重要な“償却スピード”

投資家の手残りは
「年間の減価償却費」×「所得税率」
によって大きく変わります。

例えば、所得税率33％の投資家が年間300万円の減価償却を行えば…

300万 × 33％ ＝ 99万円の節税効果

つまり、償却が早い物件ほど
・節税効果が大きい
・初期投資回収が早い
・キャッシュフローが豊かになる
という構造になります。

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築古木造アパートが投資家に人気の理由

関西エリアでは「築30年以上の木造アパート」が非常に人気です。

理由は3つあります。

1. 償却期間が最短2年のケースもあり、初年度から圧倒的に経費が取れる
2. 表面利回りが高く、キャッシュフローと節税の両立がしやすい
3. 土地値がつくエリアなら、出口戦略も描きやすい

実際に松本が担当したケースでは、
・表面利回り10％
・償却期間2年
・建物比率70％
という案件があり、投資家様の税引き後キャッシュフローは通常の倍以上になりました。

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RCマンションは償却メリットが小さい？

一見すると木造に比べて償却期間が長いRCは不利に見えます。
しかし実務は逆です。

RCの魅力

・土地建物合計の購入額が大きい
・建物比率が適正に取れれば、償却額も大きい
・富裕層投資家ほどRCを選ぶ傾向

特に、
・大阪市内
・神戸市中央区
・京都駅周辺
などの地価が強いエリアでは、出口戦略と相続対策まで意識した投資家にとってRCが最適解になります。

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木造 vs RC：どちらが“節税向き”か

答えは「投資家の所得構造による」です。

低所得者 → 木造の高速償却は効果が薄い
高所得者 → 木造償却は非常に強力
不動産所得や事業所得との組み合わせ → RCでも効果最大化できる

私は必ず、
「投資家の所得と保有資産」
「今後の取得予定」
をヒアリングしたうえで、最適な償却バランスをご提案しています。

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建物価格の按分と税務上の適正範囲

償却メリットを求めるあまり「建物価格を高めに設定してほしい」というご相談をいただくことがあります。

しかし、税務署は
・建物比率が相場とかけ離れている
・評価証明書と乖離が大きい
場合、否認されるリスクがあるため、適正な根拠が必要です。

実務では以下の文書を根拠にします。

・固定資産税評価証明書
・土地建物の個別評価計算
・建物再調達価格の妥当性資料
・鑑定評価書（必要に応じて）

適正な建物比率はエリアごとに異なるため、松本が現地取引データを元に調整しながらご提案します。

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耐用年数が尽きても償却できる？

結論を述べると「追加償却はできません」。
耐用年数が終了すると、その後の建物は償却しきった状態となり、建物部分について追加の費用計上はできなくなります。

ただし、
・リフォーム
・大規模修繕
などは“資本的支出”として再償却できます。

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収益物件の出口戦略と償却

減価償却は購入時だけの話ではありません。
売却時の税金（譲渡所得税）にも影響します。

減価償却が進むと“譲渡税が上がる”理由

建物価値を償却すると簿価が下がります。
売却時の利益＝売却価格 − 簿価
のため、簿価が低いほど売却益は大きくなり、納税額も増えるのです。

しかし、これを「デメリット」と捉える必要はありません。

なぜなら、
・保有期間中に大きな節税メリットを受けている
・キャッシュフローが改善している
・投資余力が増えて次の物件を買える
という“トータルメリット”が圧倒的だからです。

松本は、
「購入 → 償却 → 保有 → 売却 → 再投資」
というライフサイクル全体を見据えて戦略を設計します。

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高所得者向け：償却メリットの最大化

年収1,000万円以上の投資家様から最も多いご相談がこちらです。

「節税効果を最大化するにはどの物件がいいか？」

結論として有効なのは次の3タイプです。

1. 築古木造アパート（高速償却・即効性）
2. 築古RC（建物額が大きく、長期で効果が持続）
3. 工場・倉庫・事務所（耐用年数が短いケースが多い）

所得税率が高いほど償却メリットは指数関数的に高まり、キャッシュフローに直結します。

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築古戸建投資と原価償却

関西エリアでは戸建投資が大変人気です。
築30～50年の戸建は償却期間が短く、土地値も一定残るため、リスクの少ない投資として確立しつつあります。

特に、
・大阪市内の狭小戸建
・奈良県、兵庫県の郊外エリア
では価格も手頃で、償却効果が大きく、投資効率が高い傾向にあります。

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不動産購入時の税務戦略

減価償却を最大化するためには、購入時点で以下を必ず確認します。

1. 建物比率
2. 評価証明書による根拠
3. 耐用年数の算定方法
4. 償却費が所得に与える影響
5. 中長期の出口戦略

これは投資家本人だけで判断するのは難しく、多くの投資家が
「正しい償却設計をしてから購入することの重要性」
に気づけていません。

松本は、購入前の段階で必ず節税・投資収支・出口戦略を同時に設計し、ワンストップでサポートします。

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原価償却が弱い物件の注意点

全ての物件が償却メリットの恩恵を受けられるわけではありません。

注意すべきは以下の物件です。

1. 土地値が強く建物比率が極端に低い
2. 新築RCマンション（償却期間が非常に長い）
3. 築浅物件（残存耐用年数が長く償却ペースが遅い）

こうした物件は評価益や出口戦略が重要になるため、償却を中心に考えるとミスマッチが生じます。

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法人化と原価償却

法人化することで、
・高税率層の投資家
・複数物件保有者
に大きな節税メリットが生まれます。

法人の魅力は
・損益通算の幅が広い
・必要経費が認められる範囲が広い
・役員報酬を調整できる
ことにあり、償却戦略の自由度が個人より大幅に高くなります。

松本は、
「個人で買うべきか、法人で買うべきか」
についても、実務目線でアドバイスしています。

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原価償却が最大武器になる“関西エリア特有の特徴”

関西は他地域に比べて築古物件が多いという特徴があります。

・大阪市内の狭小アパート
・神戸の築古マンション
・奈良・和歌山の戸建
・兵庫県南部の工場・倉庫

これらは償却メリットが出やすく、投資家にとっては“宝の山”と言えます。

松本が独自に分析したデータでは、関西圏の投資家は
「東京の投資家以上に、償却メリットを重視する傾向」
が強いという結果が出ています。

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実例：松本が担当した“償却最適化”成功例

1. 築40年木造アパート：建物比率72％、償却2年
2. 築35年RCマンション：建物比率55％、償却9年
3. 戸建投資：土地値30％、建物70％、償却3年
4. 工場：耐用年数短く高速償却可能でキャッシュフロー大幅改善

これらは全て、償却を理解した投資家が「戦略を持って購入した結果」です。

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収益物件の原価償却まとめ

・償却は“不動産投資の本丸”
・物件選びの基準は利回りだけでは不十分
・建物比率と耐用年数が投資効率を左右する
・節税効果はキャッシュフロー改善に直結
・中古物件こそ償却メリットの宝庫

償却を理解すれば、投資効率は2倍にも3倍にも跳ね上がります。

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松本より

私は、物件をご提案する際、
「償却によるキャッシュフロー最適化」
を必ずセットで考えます。

不動産投資は物件購入が目的ではなく、
・手残り最大化
・税負担最適化
・長期安定運用
を達成してこそ価値があります。

関西エリアで収益物件をご検討の方、
「どの物件が最も償却メリットが大きいか」
「節税とキャッシュフローが最大化する購入タイミング」
など、ぜひ松本にご相談ください。

不動産投資は、戦略で決まります。
その戦略の最重要ポイントが“減価償却”です。

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