多数の事故物件売却に携わった経験からお客様へご提案いたします。

TSUBASAエステート担当・松本良教が教える「事故物件の上手な売却方法」完全ガイド

事故物件を売りたい──。
そう考えたとき、多くの方が最初に抱く気持ちは「不安」です。

• ちゃんと売れるのか？
• 価値が大きく下がってしまうのでは？
• 値引きされるのが怖い
• 周囲に知られたくない
• 売ったあとにトラブルは起きない？

TSUBASAエステートの松本良教は、これまで 数多くの事故物件問題を解決してきた専門担当者 として、
「一人で悩まなくて大丈夫です」と常にお伝えしています。

事故物件の売却は、
“正しい知識” と “専門家の経験” があれば必ず成功します。

本記事では、松本が実務経験から語る
「事故物件の本当の売却方法」「お客様が最も悩むポイント」「高く売るための戦略」
をすべて公開します。

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松本良教が語る：事故物件売却で悩むお客様の“本当の不安”とは

事故物件を売りたいと相談に来られる方のほとんどが、
実は「事故物件だから」という理由だけでなく、
“心理的なストレス” に悩んでいます。

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事故物件を「売れない」と感じる心理

事故物件と聞くと、多くの人がマイナスのイメージを持ちます。
そのため、所有者自身が「こんな家、売れないのでは…」と自己評価を下げてしまうケースが少なくありません。

しかし──
松本：「事故物件でも売れます。むしろ、今は需要が増えています」

背景には次の理由があります：

• 不動産投資家の需要増
• リフォーム技術の進化
• 外国人投資家の増加
• マンション・戸建ての中古市場の活性化

つまり、事故物件は“売れない時代”ではありません。

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相続・孤独死・自殺・事件物件…状況別の悩み

事故物件といっても内容はさまざまです。

• 高齢者の孤独死
• 自殺
• 殺人事件
• 火災事故
• 近隣トラブル
• 心理的瑕疵（過去の事件・噂など）

松本のもとには、それぞれ異なる事情を抱えた相談者が訪れます。

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松本が現場で見てきた“よくある誤解”

① 「リフォームすれば事故物件じゃなくなる」 → ×
事故内容は告知義務があります。

② 「不動産会社ならどこでも対応できる」 → ×
事故物件は専門知識が必要です。

③ 「買取＝安い」 → ×
状況次第で仲介より高くなることもあります。

事故物件とは何か？売却時に知るべき基礎知識

事故物件を正しく売るためには、まず「事故物件とは何か」を知ることが必要です。
松本良教が強調するのは、

「事故物件の定義を理解することが、高く売るための第1歩」

というポイントです。

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告知義務とは？不動産会社が説明するポイント

事故物件で最も重要なルールが “告知義務” です。

告知義務とは、
「物件に住む人の心理に影響する可能性がある事実」を買主へ事前に伝えなければならないという法律上の考え方です。

例えば：

• 室内での自殺・他殺
• 孤独死（特殊清掃が必要となったもの）
• 火災による死亡
• 事件・事故が起きた履歴

などが該当します。

松本良教は、次のようにお客様へ説明しています。

松本：「告知義務は“いつまで必要か”が大事です。内容・場所・築年数によって取扱いが変わります。」

事故内容によっては、
・説明義務が一定期間で終わるケース
・事故が建物ではなく敷地かどうかで扱いが変わるケース
があります。

※この“扱いの違い”を知らずに売却し損をしているケースが非常に多いです。

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不動産市場での事故物件の価値の下がり方

事故物件が一般的な物件と比べてどれほど価値が下がるか──。
私が多数の査定を行ってきた経験では、目安として次の傾向があります。

事故内容	市場価格への影響	理由
孤独死（腐敗なし）	0〜10%下落	心理的影響が少ない
孤独死（腐敗あり）	10〜20%下落	特殊清掃必要・匂いのイメージ
自殺	20〜40%下落	心理的瑕疵が重い
他殺・事件性の高い事故	30〜60%下落	敬遠されやすい
火災事故	10〜50%下落	建物への損傷度で変動

松本良教はこう語ります。

「下がり幅は固定ではありません。価格を戻す方法はいくつもあります。」

実際に松本が担当した案件でも、
告知内容の伝え方や売却方法を変えることで、
想定より200万円以上高く売れたケースもあります。

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売却時に必要な書類と準備

松本が「これだけは最初に準備しておきたい」と伝える書類は以下です。

• 権利証または登記識別情報
• 固定資産税納税通知書
• 間取り図
• 事故内容が分かる資料（警察の報告書などがあれば尚良い）
• リフォーム履歴
• 特殊清掃の明細書（ある場合）

これらがあると、査定の精度が格段に上がり、
より正確な高価買取が期待できます。

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【重要】事故物件を高く売る3つの鉄則（松本流メソッド）

松本が事故物件売却の現場で確信しているのは、

「事故物件でも売り方次第で価値は戻せる」

という事実です。

そのために必要な３つの鉄則を解説します。

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鉄則① 正しい査定を受ける（専門業者の必須性）

事故物件の査定は通常の不動産とは異なります。

一般的な不動産会社の場合、
事故物件に慣れていないため「大幅に安く査定する」ケースが非常に多いのです。

松本の査定が選ばれるポイントは以下の３つ：

1. 過去の事故物件データが豊富
2. エリア相場＋事故内容から価格を導く
3. 正しい価格帯を複数提示し、売主に選んでもらう

これにより、
“必要以上に安く売ってしまう失敗” を防ぐことができます。

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鉄則② 売却方法を間違えない（仲介／買取の使い分け）

事故物件の売却には、
大きく分けて 「仲介売却」 と 「買取」 の2種類があります。

松本がよくお客様に伝えるのは、

「売却方法が間違っていると100〜300万円損する」

ということ。

価格重視なら仲介、
スピード重視・秘密厳守なら買取。

この使い分けが極めて重要です。

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鉄則③ マイナス情報を“価値”に転換する説明力

事故内容をそのまま伝えるだけでは価値は上がりません。

• リフォーム済み
• 特殊清掃により原状回復済み
• 建替え用地として価値がある
• 投資家向けに需要がある

など、物件が持つ「別の価値」を伝えることで、
価格は確実に上がります。

松本良教は、この“価値転換の説明”が得意で、
これにより他社の査定額より+150万円で売却成功したケースもあります。

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事故物件売却の選択肢：仲介と買取はどう違う？

事故物件を売る方法は２つ。

• 仲介（一般市場で買主を探す）
• 買取（不動産会社が直接買う）

それぞれ、メリットとデメリットがあります。

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仲介で売るメリット・デメリット

〈メリット〉

• 最も高く売れる可能性がある
• 一般ユーザーにも投資家にも幅広くアプローチ

〈デメリット〉

• 時間がかかる
• 内覧対応が必要
• 事故内容を説明する必要がある

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買取で売るメリット・デメリット

〈メリット〉

• 最短即日現金化
• 周囲に知られず売却できる
• 売却後の責任なし

〈デメリット〉

• 仲介より価格は下がりやすい
• 買取が“苦手”な業者も多い

松本は、
「お客様の状況と目的で売り方を変えることが最適解」
と断言しています。

お気軽にお問い合わせください。0120-694-776受付時間 10:00-18:00（定休日：水曜日）

無料相談をする 24時間メール受付

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松本良教が解決してきた“実際のお客様の悩みと成功例”

ここからは、松本が担当したリアルなケースをもとに、
事故物件売却が「どう解決するのか」というストーリーを紹介します。

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ケース①：孤独死物件の売却で悩んだ40代女性

• 母親が自宅で孤独死
• 特殊清掃が必要な状態
• ご近所への目が気になる

松本は次の戦略を採用。

• 近隣調査で“噂の広がり度”を確認
• 特殊清掃と簡易リフォームをセットで提案
• 投資家向けにアプローチ

結果、
他社査定より＋180万円で売却成功。

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ケース②：自殺物件を抱えた相続者のケース

• ご家族が自殺
• 何年も手をつけられず放置
• 相続人同士でも話しづらい状況

松本は人間関係の調整まで行い、
売却方法のメリット・デメリットを丁寧に説明。

結果、
スピード買取で即日契約 → その場で現金化。

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ケース③：事件歴のある戸建てのスピード売却

事件性があり、一般ユーザーは敬遠。
そこで松本は“用途転換”の提案を実行。

• シェアハウス需要
• 民泊需要
• 投資家への複数打診

結果、
想定よりも高値で即週契約。

事故物件を高く売るための交渉術（プロだけが知る裏側）

事故物件は「価格交渉に弱い」と思われがちですが、
松本良教はこれを逆手に取った交渉術を用います。

不動産売買は“交渉の質”で100万円以上変わることも珍しくありません。
ここでは、松本が実務で使っている交渉戦略の一部を公開します。

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価格交渉のタイミングが重要

松本は、物件の問い合わせ数・閲覧数・市場状況を常に分析し、
「下げるべきタイミング」「粘るべきタイミング」を見極めます。

これにより、

• 損する値下げ を防ぎ
• 適正に高値で売り抜く

ことが可能になります。

松本：「値下げは一度きりにすべき。複数回行うと“早く売りたい物件”と判断されるため価格が落ちてしまう。」

この判断はプロにしかできません。

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内覧対応の注意点

事故物件の内覧は通常の物件と違い、
“買主が不安に感じるポイント” を正確に理解しておく必要があります。

松本が心掛けているのは以下の3点。

• 事故内容の説明は「正しい順番」で行う
• リフォーム済み・清掃済みの部分を強調
• 事故が起きた部屋には“入るかどうか”を案内人に任せる

特に、「説明の順番」が最も重要です。

事故内容 → 原因 → 再発防止策 → 現在の状態 → メリット

この順番を守ることで、買主の心理的ハードルが大きく下がります。

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情報開示は“しすぎると逆効果”になることも

もちろん正確な説明は必要ですが、
“買主が知る必要のない情報” まで伝えると逆効果です。

例：

• 亡くなった方のプライベートな背景
• 家族関係
• 関係者の個人情報
• ネガティブな憶測

これらは全く必要ありません。

松本のスタンスは、

「必要な事実だけを、淡々と伝える」

これが最も信頼され、売却成功に直結します。

お気軽にお問い合わせください。0120-694-776受付時間 10:00-18:00（定休日：水曜日）

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TSUBASAエステートが事故物件に強い理由

松本良教を中心に、TSUBASAエステートが事故物件を得意とする理由は3つあります。

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① 事故物件専門のデータと市場分析力

過去の売却データを蓄積し、事故内容・住所・建物状態別に
「売れる価格帯」を細かく把握しています。

これにより、

• 他社より “高い査定” が可能
• 買主のニーズを正確に把握
• 売却プランを最適化できる

といった強みを実現。

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② 松本良教による“悩みの本質”を引き出すヒアリング力

事故物件売却の相談は、
深い悩みを抱えた方が多く、
普通のヒアリングでは本音を引き出せません。

松本は、

• 感情
• 家族構成
• 相続状況
• 近隣の目
• 売却の本当の目的

など、言いづらい部分まで丁寧に聞き取ります。

これにより、お客様は“最適な売却方法”を選ぶことができます。

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③ 売却後のトラブル0を徹底

事故物件を売った後、
最も怖いのは「後から責任を問われること」。

松本は、

• 告知義務の範囲のチェック
• 契約内容の確認
• 必要書類の整備
• トラブルにならない情報開示の仕方

などを徹底し、

「売却後の責任ゼロ」を実現しています。

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事故物件売却の流れ（松本担当の場合）

松本が担当する際の売却ステップは、
とにかく「安心」と「スピード」を重視しています。

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STEP1：無料相談（電話・LINE・メール）

物件の状況、事故内容、悩んでいる点などをヒアリング。
この段階で「売るべきかどうか」も含めてアドバイスします。

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STEP2：現地調査と査定

調査ポイントは以下の5点。

• 建物状態
• 匂い・清掃状況
• 事故場所の確認
• 近隣環境
• 再建築可否・土地価値

松本は複数の価格帯で査定を提示します。

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STEP3：売却プランの提案

仲介・買取・リフォーム売却・土地売却など
最適な方法を比較し、
メリット・デメリットを丁寧に説明します。

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STEP4：売却スタート（仲介 or 買取）

状況によって、

• 早期現金化
• 内密に売る
• 高値で売る
• 相続人が多い場合の調整

など個別対応を行います。

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STEP5：契約 → 現金化

最短即日で現金化可能。
契約書類のサポートもすべて松本が担当し、
トラブルを防ぐために丁寧に説明していきます。

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【FAQ】事故物件売却のよくある質問

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Q1：自殺・孤独死があっても売れますか？

確実に売れます。
松本が長年対応してきた経験では、
どんな事故内容でも「売れなかった例はゼロ」です。

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Q2：近所に知られずに売ることはできますか？

可能です。
買取の場合、近隣に知られず短期間で売却できます。
仲介でも広告を出さずに買主を探す方法があります。

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Q3：急ぎでもすぐ売れますか？

最短即日現金化が可能です。
金融トラブル・相続税・離婚など急ぎの事情にも対応しています。

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Q4：売却後に責任は発生しますか？

ありません。
契約時に必要な説明を行うことで、購入後のトラブルはゼロにできます。

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Q5：リフォームは必要ですか？

不要です。
必要な場合は、買主がリフォームすることがほとんどです。

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Q6：査定は本当に無料？

完全無料です。
売らないという選択でも問題ありません。

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松本良教から一言：事故物件の売却は「一人で悩まないでください」

事故物件の売却は、
精神的な負担が大きいものです。

しかし、松本はこう語ります。

「どんな物件にも必ず“価値”があります。
私たちが見つけ、正しく売却します。」

事故物件は“売れない”ものではありません。
専門家と一緒に進めれば、
早く・高く・安心して手放すことができます。

ひとりで抱え込まず、いつでも相談してください。

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公開情報

一覧

• 2025年11月19日スタッフ宗教法人が所有する不動産売却を徹底解説｜松本良教の「手続きから登記まで」完全ガイド
• 2025年11月19日スタッフTSUBASAエステート松本良教が解決した“事故物件売却の実例”──売主の悩みに寄り添う三者対談ドキュメント
• 2025年11月19日スタッフ事故物件売却のプロが解説｜TSUBASAエステート松本良教が教える失敗しない売却方法
• 2025年11月13日成約御礼【成約御礼】伊賀市西之澤【工場】、大型車進入可・倉庫利用可