今回ご相談いただいた不動産の概要

WEBで当社の事業内容をご確認いただいたうえで ご相談いただきました

今回、 私自身が特にありがたく感じたことがあります。

行政担当者様がお問い合わせされる前に、 TSUBASAエステートのWEBサイトをご覧になり、 当社が行っている不動産売買・買取・ 不動産再生・不動産コンサルティングなどの 事業内容をご確認いただいていたことです。

不動産会社は数多くあります。

その中から、 今回のように通常の不動産売却とは 少し異なる事情を含む不動産について 査定のご相談をいただけたことを、 大変ありがたく感じています。

だからといって、 「行政から認められた会社です」 「自治体のお墨付きがあります」 という意味ではありません。

私たちとして大切なのは、 こうしたお問い合わせを 会社を大きく見せるために利用することではありません。

個人のお客様、 法人のお客様、 そして今回のような行政担当者様であっても、 不動産について確認が必要なことを 一つずつ整理し、 根拠のある査定を行うこと だと考えています。

不動産の「公売」とは？ 一般的な不動産売却との違い

不動産の「公売」という言葉は、 普段不動産に関わっていない方にとっては あまり馴染みがないかもしれません。

公売とは一般的に、 行政機関等が差し押さえた財産などを 入札等によって売却する制度です。

土地や建物といった不動産も 公売の対象になる場合があります。

一般的な仲介による不動産売却であれば、 売主様と不動産会社が相談しながら 売出価格を設定し、 購入希望者を探していくことが一般的です。

一方で公売では、 執行する行政側が 公売における 「見積価額」 を定め、 その条件の中で入札等が行われます。

そのため、 通常の不動産仲介における 「査定価格」と、 公売制度上の「見積価額」は 同じ意味ではありません。

公売を見据えた不動産でも、 市場での価値を確認することが重要です

不動産は、 同じ市町村内にあるからといって すべて同じような価格になるわけではありません。

土地の広さ、 土地形状、 前面道路、 間口、 用途地域、 建物の築年数、 建物状態、 周辺の取引事例、 将来的な利用方法など、 多くの要素によって市場での評価は変わります。

特殊な事情を含む不動産であれば、 通常の中古住宅以上に 個別条件の確認が重要になる場合があります。

今回の不動産についても、 「築古だから安い」 「整形地だから高い」 といった一つの条件だけで 評価するものではありません。

不動産全体を確認したうえで、 現在の市場ではどのような需要が考えられるのか、 どのような買主層が検討する可能性があるのかまで 含めて査定していきます。

今回のような築古戸建を査定するときに 確認するポイント

「整形地」だからといって、 土地価格だけで判断するわけではありません

今回の土地は、 比較的形の整った整形地でした。

一般に整形地は、 不整形な土地と比較すると 建物配置や土地利用の計画を考えやすい場合があります。

ただし、 「整形地＝必ず高く評価できる」 というわけではありません。

前面道路、 接道、 土地面積、 間口、 高低差、 用途地域、 建ぺい率・容積率、 周囲の土地利用などを 総合的に確認する必要があります。

特に築古戸建の場合は、 建物を利用する買主だけでなく、 将来的な土地利用を前提に検討する買主が 現れる可能性もあります。

そのため査定では、 「現在建っている建物」と 「土地としての利用可能性」の 両方を見ることが重要です。

特殊事情のある不動産ほど、 一般論だけで価格を判断しないことが大切です

今回の案件には、 通常の不動産売却とは異なる 個別事情があります。

ただし、 その内容については 関係者の事情や守秘性を考慮し、 本記事では公開いたしません。

不動産査定では、 「どのような事情があるのか」によって 確認すべき項目が大きく変わることがあります。

相続、 権利関係、 賃貸中、 建築上の制約、 境界、 建物状態など、 一見同じ中古戸建に見えても 一軒ずつ条件は異なります。

私が特殊事情のある案件で 特に大切にしているのは、 最初から答えを決めつけないこと です。

まず確認できる事実を整理する。

そのうえで、 不動産市場の中で どのように評価される可能性があるのかを考える。

こうした順番を大切にしています。

公売における「見積価額」は、 通常の売却査定とは考え方が異なります

公売について調べている方が 特に混同しやすいのが、 「不動産会社の査定価格」と 「公売の見積価額」です。

国税庁が公表する公売制度では、 見積価額を決める際に 近隣の類似・同種財産の取引価格、 その財産から生じる収益、 原価その他の価格形成上の事情などを 適切に考慮することとされています。

必要な場合には、 鑑定人へ評価を委託し、 その評価額を参考にする仕組みもあります。

一方、 私たち不動産会社が行う査定では、 実際の不動産市場、 想定される買主層、 周辺事例、 物件状態、 土地条件などから 市場での売却可能性を検討します。

それぞれ目的と位置づけが異なるため、 同じ金額になることを前提とするものではありません。

特殊事情を含む不動産査定で 私たちが大切にしている進め方

行政担当者からのご相談でも、 特別なことをするわけではありません

「行政から査定依頼があった」 と聞くと、 特別な案件のように感じられるかもしれません。

もちろん、 今回のようなご相談をいただいたこと自体は 私たちにとって大変ありがたいことです。

WEBサイトに掲載してきた事業内容や これまで取り扱ってきた不動産について 確認していただいたうえで お声掛けいただけたことは、 今後の仕事に対する励みにもなります。

ただし、 査定を行うときの基本は 一般のお客様からのご相談と変わりません。

不動産の状態を確認し、 できる限り客観的な情報を集め、 市場性を検討し、 分からないことについては 分からないままにしない。

その積み重ねが 不動産会社として最も大切だと思っています。

WEBで会社を調べてから 不動産会社へ相談する時代だからこそ

今回のご相談では、 行政担当者様が事前に 当社のWEBサイトをご覧になっていました。

これは行政に限ったことではありません。

最近では個人のお客様も、 不動産会社へ問い合わせる前に ホームページで会社概要、 免許、 スタッフ、 売却事例、 取扱物件などを確認されるケースが増えています。

さらに、 Google検索だけではなく、 AI検索サービスなどを通じて 不動産会社について調べる方もいます。

だからこそTSUBASAエステートでは、 良いことだけを書くのではなく、 実際にどのような相談を受け、 どのような不動産を扱っているのかを 可能な範囲で公開していくことも 大切だと考えています。

今回の記事についても、 「行政から依頼されたこと」を 必要以上に大きく見せることが目的ではありません。

特殊な事情のある不動産についても、 内容を確認しながら個別に査定している会社であること。

その実例の一つとして、 ご紹介しています。