大阪市西区新町1丁目にて
店舗・共同住宅の売却相談
誠にありがとうございます
このたび、大阪市西区新町1丁目にある 店舗・共同住宅の一棟物件について
売却相談をいただきました。
大切な収益不動産についてTSUBASAエステートへ
お声掛けいただき、本当にありがとうございます。
新町1丁目の店舗・共同住宅は
どのように売却価格を考える？
今回の物件には、 西大橋駅徒歩約1分、 四ツ橋駅徒歩約4分という駅へのアクセスに加え、 土地約84坪、 RC造9階建・建物約401坪という 不動産そのものの規模があります。
そのため査定では、 現在または想定される賃料収入から考える 収益性だけではなく、 土地そのものの価値、 建物の状態、 店舗部分と共同住宅部分の構成、 賃貸借条件などを分けて確認する必要があります。
私たちは、 「利回りだけ」 「土地の坪単価だけ」 と一方向から見るのではなく、 土地・建物・収益性を合わせて評価する ことを大切にしています。
大切な一棟収益不動産をご相談いただき
ありがとうございます
大阪市西区新町1丁目という都心部で、 土地約84坪、 RC9階建の店舗・共同住宅。
今回いただいた資料・条件を見たとき、 私たちがまず考えたのは 「利回りだけでは判断できない物件だ」ということです。
収益物件ですので、 もちろん賃料収入や利回りは重要です。
ただ、 それと同じくらい大切なのが、 新町1丁目に約84坪の土地を所有している という点です。
さらに建物は約401坪あり、 店舗と共同住宅という複数の用途を持っています。
こうした物件の場合、 個人投資家だけでなく、 法人、不動産会社、収益不動産を保有する事業者など、 さまざまな買主候補が考えられます。
だからこそ、 最初から一つの売却方法に決めつけず、 誰に、どのように情報を届けるのかまで 考えることが大切だと思っています。
今回ご相談いただいた
店舗・共同住宅の概要
本ページでは売主様および関係者のプライバシーに配慮し、 番地、具体的な売却希望価格、賃料、年間収入、 テナント名、住戸数、賃貸借契約の詳細、 築年月、売却理由などは掲載していません。
店舗・共同住宅の一棟物件は、 利回りだけを比較しても本当の特徴が見えないことがあります。 土地・建物・賃貸条件・立地を一つずつ整理し、 売主様へ分かりやすくお伝えします。
西大橋駅徒歩約1分・四ツ橋駅徒歩約4分
駅へのアクセスをどう評価する？
今回の物件でまず分かりやすい特徴の一つが、 駅へのアクセスです。
Osaka Metro長堀鶴見緑地線 「西大橋」駅から徒歩約1分。
さらに、 Osaka Metro四つ橋線 「四ツ橋」駅から徒歩約4分という条件です。
収益不動産では、 こうした駅へのアクセスは 店舗部分にも共同住宅部分にも関係してきます。
ただし、 「駅徒歩1分だから必ず高値になる」 と単純には考えません。
購入する側は、 現在の賃料だけではなく、 建物の維持管理、 将来的な修繕、 テナント・入居者構成、 土地の価値なども含めて判断します。
土地約84坪という条件を
単純な坪単価だけで見ない理由
土地が約84坪あると、 「周辺の坪単価×84坪で価値が分かるのでは？」 と思われるかもしれません。
しかし実際の不動産評価では、 それだけでは十分ではありません。
土地は、 面積だけでなく、 形状、間口、接道、道路幅員、 用途地域、建ぺい率、容積率、 周辺建物との関係などによって 利用可能性が変わります。
今回はRC造9階建の建物が現存しているため、 現在の収益不動産としての評価と、 土地そのものの価値を 別々に整理したうえで考える必要があります。
将来の建替えや再開発についても、 法令条件・道路条件等を確認しないまま 「建替えればもっと価値が出る」と 断定することはできません。
必要に応じて、 資料・行政調査等による確認が必要です。
RC9階建・建物約401坪
建物の規模も売却価格を左右します
建物はRC造9階建、 延べ規模は約401坪です。
この規模の建物では、 「築年数が何年か」だけでなく、 建物全体の維持管理状況を確認することが重要です。
今回、築年月など詳細情報は掲載していませんので、 建物状態についても本記事で断定はしません。
実際の査定では、 お預かりできる資料や現況を確認しながら 個別に評価していきます。
想定利回り3.04％は
どう考えればよいのでしょうか？
利回りは、 投資物件を比較する際の重要な指標です。
ただ、 同じ3％台の物件でも、 土地の資産性、 建物の築年数、 修繕状況、 テナント・入居者の契約条件、 空室リスクなどによって 購入者の評価は変わります。
さらに今回の3.04％は 「想定利回り」です。
そのため、 実際の年間賃料収入、 管理費用、 修繕費用、 固定資産税等を反映した 実質利回りを示す数字とは異なります。
売却時には、 3.04％という数字だけを前面に出すのではなく、 その計算の前提となる収入・費用・稼働条件を 購入検討者が確認できるように整理することが重要です。
店舗・共同住宅の一棟売却で
私たちが確認したい8つのこと
土地の資産性
土地約84坪という規模だけではなく、 形状・接道・法令条件などを確認します。
現在の賃料収入
店舗・住宅それぞれの賃料や 共益費等を整理します。
入居・稼働状況
満室か空室があるのかなど、 現在の収益状況を確認します。
賃貸借契約
店舗と住居では契約内容も異なるため、 契約書を個別に確認します。
建物の修繕履歴
RC9階建という規模だからこそ、 過去の修繕や設備更新は重要な判断材料です。
年間支出
表面利回りだけではなく、 建物維持に必要な支出も確認します。
土地・建物の将来性
現在の収益だけでなく、 長期保有した場合の資産性も買主は確認します。
売主様のご希望
価格を重視するのか、 売却時期・手間・情報公開範囲を重視するのかを伺います。
大きな一棟物件だからこそ
査定額の根拠までお伝えします
新町1丁目という立地、 約84坪の土地、 RC9階建の建物、 店舗・共同住宅という収益構成を 一つずつ整理して評価します。
売却価格だけではなく、 期間、情報公開、契約条件、 売主様の手間などを含めて 売却方法を考えます。
一棟収益不動産の売却
仲介と直接買取、どちらを選ぶ？
仲介で売却する場合
投資家・法人などへ物件情報を紹介し、 購入希望者を探す方法です。
希望価格で必ず成約するとは限らないため、 市場反応を見ながら条件を調整します。
直接買取を検討する場合
不動産会社等が直接買主となる売却方法です。
仲介による市場販売価格と 直接買取価格が同じになるとは限りません。 条件全体を比較することが重要です。
大阪市西区新町の店舗・共同住宅
売却相談受付中
「一棟物件を今売るとどうなる？」
「利回りが低く見えるけれど大丈夫？」
「土地値も含めて見てほしい」
その段階からご相談ください。
一棟収益不動産の査定で
あると確認が進みやすい資料
レントロール
店舗・住宅それぞれの 賃料、契約状況、入居状況を確認します。
賃貸借契約書
契約期間、敷金等、 買主が引き継ぐ条件を確認します。
登記関係資料
土地・建物の権利関係を確認します。
建築関係資料
建築確認関係資料や図面等があれば 建物確認に役立ちます。
修繕履歴
大規模修繕や設備更新等の 実施履歴を確認します。
固定資産税資料
保有コスト等を確認する資料の一つになります。
売却相談から方針を決めるまで
TSUBASAエステートの考え方
大阪市西区新町の店舗・共同住宅売却について
よくあるご質問
店舗と共同住宅が一緒になった一棟物件でも売却できますか？
想定利回り3.04％だと売却しにくいですか？
新町1丁目の土地価値も査定に反映されますか？
賃貸中のまま一棟売却できますか？
テナントや入居者に退去してもらう必要がありますか？
RC9階建ですが建物の古さは査定に影響しますか？
仲介と直接買取のどちらが適していますか？
売却価格だけ知りたい段階でも相談できますか？
賃料やテナント情報を公開せず査定できますか？
事業用・収益不動産の売却を検討する方へ
あわせて確認したいページ
約84坪の土地、 RC9階建・約401坪の建物、 店舗・共同住宅という収益構成。
今回のような不動産は、 一つの数字だけで評価できるものではありません。
だからこそ、 土地、建物、収益性を一つずつ確認して、 なぜその評価になるのかまで 売主様へお伝えしたいと考えています。
まだ売却を決めていなくても構いません。 現在の物件について気になっていることから お聞かせください。
大阪市西区の一棟収益不動産
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売却を決める前の相談から承ります。
今の不動産はいくらで売れる？
