松原市南新町にて
事業用定期借地権付き収益土地の売却相談
誠にありがとうございます
このたびTSUBASAグループへ、 松原市南新町にある 事業用定期借地契約が設定された収益土地 について売却相談をいただきました。 大切な資産についてお声掛けいただき、 本当にありがとうございます。
事業用定期借地権が付いている土地でも
売却できるのでしょうか？
今回のような土地の場合、 空き地として売却する土地とは 少し考え方が違います。
買主様は土地そのものの価値だけではなく、 「現在どのような契約が設定されているのか」 「どのくらいの期間、賃料収入が見込まれるのか」 「契約終了後に土地がどのような状態で戻るのか」 といった点も見ながら購入を判断します。
ですので、 土地値と収益性を分けて見るのではなく、 両方を一緒に確認する ことが非常に大切です。
松原市南新町より
売却相談をいただきありがとうございます
今回ご相談いただいたのは、 松原市南新町にある土地です。
資料を拝見すると、 近鉄南大阪線「布忍」駅から徒歩圏内にあり、 土地は約700㎡ある比較的まとまった規模の不動産です。
そして今回、 私たちが最初に注目したのは、 単に土地の広さではありませんでした。
この土地には 事業用定期借地契約が設定され、 家族葬施設として利用される予定となっています。
さらに契約期間は長期に設定されているため、 土地所有者様にとっては、 土地を保有しながら継続して賃料収入を得る 「収益土地」としての性格があります。
こうした不動産は、 普通の更地と同じ査定方法だけでは 十分とは言えません。
土地価格だけではなく、 契約条件、 借地期間、 現在の賃料収益、 借主の利用目的、 将来の土地返還まで見ながら、 購入する側がどこを評価するのかを 丁寧に整理していく必要があります。
TSUBASAグループでは、 「売れる・売れない」だけを先に決めるのではなく、 まずその不動産が持っている価値を 一つずつ整理することを大切にしています。
今回ご相談いただいた
不動産の概要
事業用定期借地権付き土地は
どのような不動産なのでしょうか？
土地を事業者へ貸し、 事業者がその土地を使って 店舗や施設などを運営する形があります。
今回は、 家族葬施設として利用されることを前提に、 長期間の事業用定期借地契約が設定されています。
土地所有者様から見ると、 土地を売却せず保有したまま、 契約期間中は賃料収入を得る形になります。
一方、 この状態で土地そのものを売却する場合は、 土地を購入した方が その賃貸人としての立場を引き継ぐことになります。
そのため、 購入検討者は 「土地の相場」だけを見るわけではありません。
こうした条件をまとめて確認し、 収益土地として購入する価値を判断します。
表面利回り約5.2％なら
高く売れるのでしょうか？
今回の資料では、 表面利回りは約5.2％を目安としています。
ただ、 投資家が見るのは 「5.2％だから買う」 「5.2％だから買わない」 という単純な話ではありません。
たとえば、 長期契約なのか、 途中解約の条件はどうなっているのか、 借主がどのような事業に使っているのか、 そして土地そのものにどの程度の価値があるのか。
こうした要素によって、 同じ表面利回りでも 投資家の評価は変わります。
今回の不動産で私たちが感じた
大切なポイント
この資料を見て、 私たちが最初に感じたのは、 「土地だけを見て査定する物件ではない」 ということでした。
布忍駅から徒歩圏内にあり、 まとまった土地面積があります。
もちろん、 それだけでも土地として確認すべき価値があります。
ただ今回の場合は、 そこに事業用定期借地契約が設定されています。
つまり、 今この土地を買う方は、 「すぐに自分で土地を使う人」ではなく、 長期間の賃料収入と将来の土地価値の両方を見る 投資家や法人が中心になります。
この違いを理解せず、 周辺の更地相場だけで価格を決めてしまうと、 本来検討すべき収益性が抜けてしまいます。
逆に、 利回りだけで判断すると、 土地そのものが持っている資産価値を 見落とすことがあります。
私たちTSUBASAグループとしては、 「土地としていくらなのか」 「収益資産としてどう評価されるのか」 を両方確認したうえで、 売主様へお話ししたい と考えています。
事業用定期借地権付き土地を売却するとき
確認したい6つのポイント
1．事業用定期借地契約書
契約期間、 賃料、 更新・終了条件、 途中解約条件など、 売却後に買主が引き継ぐ内容を確認します。
2．借地契約の残存期間
投資家から見れば、 あと何年間収益が見込めるのかは 非常に大きな判断材料です。
3．土地そのものの価値
土地面積、 形状、 接道、 用途地域、 駅への距離なども 個別に確認します。
4．表面利回り
現在の年間賃料収入と 売却価格の関係は、 投資物件として重要な指標です。
5．借主の利用用途
どのような事業用途で 土地を利用しているのかも、 継続性を判断する材料になります。
6．契約終了後
契約終了後に土地が どのような状態で返還されるのかについても、 契約書で確認することが重要です。
長期契約だからこそ
契約書の中身が重要です
今回の資料では、 30年間の事業用定期借地契約が設定されています。
長期契約というのは、 収益不動産を検討する買主にとって 一つの重要な材料になります。
ただし、 「30年間契約だから安心」 というだけではありません。
実際には、 契約解除に関する条件や、 違約条項、 土地返還の条件などを 契約書で確認しなければなりません。
今回の資料にも、 契約解除に関する一定の制限について 記載があります。
売却時には、 こうした契約条件を購入検討者へ 正確に説明できるよう、 資料を整理しておくことが重要です。
収益土地でも
土地値は必ず確認します
事業用定期借地権付き土地は 収益物件として売却することになりますが、 私たちは土地そのものの価値も大切だと考えています。
今回は、 松原市南新町、 布忍駅徒歩約6分、 約700㎡の土地です。
用途地域は第二種住居地域で、 建ぺい率60％、 容積率200％と資料に記載されています。
現在は長期の借地契約が設定されていますので、 すぐに自由利用できる土地ではありません。
しかし、 将来契約が終了した後に 土地をどのように利用できるのかという 「出口」も、 購入者側は確認します。
現在の収益と、 将来戻ってくる土地の価値。
その両方を考えるのが、 事業用定期借地権付き土地の 大きな特徴です。
松原市の収益土地・事業用不動産
まず現在の状況をお聞かせください
「定期借地中でも売れる？」
「今売るとどのくらい？」
「利回りと土地値、どちらを重視すればいい？」
その段階からで大丈夫です。
このようなお悩みがある方も
ご相談ください
契約期間が長く、売れるか分からない
長期の事業用定期借地契約がある土地も、 契約内容を確認して 収益不動産として売却を検討できます。
相続した収益土地を整理したい
契約関係を引き継いだ土地についても、 現在の賃貸状況を整理しながら 売却方法を検討できます。
管理の負担を減らしたい
賃貸管理そのものの負担が少なくても、 将来の相続や資産整理を考えて 売却を検討される方もいらっしゃいます。
他社の査定根拠がよく分からない
査定額だけを見るのではなく、 土地評価と収益評価をどのように考えたのか 確認することが大切です。
利回りが適正なのか知りたい
表面利回りだけではなく、 土地価値、 契約期間、 契約条件などを含めて判断します。
売却するか保有するか迷っている
まず売却した場合の考え方を確認し、 保有を続ける場合と比較してから 判断していただくこともできます。
ご相談時にあると
確認が進みやすい資料
事業用定期借地契約書
契約期間や賃貸条件、 終了・解約条件などを確認します。
登記関係資料
土地所有者、 面積、 担保権等の有無などを確認します。
賃料が分かる資料
現在の収益性を確認するために使用します。
公図・測量図
土地の形状や境界、 面積を確認する際に役立ちます。
固定資産税関係資料
保有コストや土地評価を確認する資料の一つです。
その他の契約関連資料
借地契約に付随する覚書や 合意書等がある場合も確認します。
松原市の事業用定期借地権付き土地について
よくあるご質問
事業用定期借地権が付いた土地でも売却できますか？
借主が利用中でも売却できますか？
表面利回りだけで査定価格は決まりますか？
契約期間が30年あっても売却できますか？
家族葬施設として貸している土地でも相談できますか？
売却価格を公開せずに相談できますか？
売却するか決めていなくても相談できますか？
松原市南新町での売却相談
本当にありがとうございます
改めまして、 このたびは松原市南新町の収益土地について 売却相談をいただき、 誠にありがとうございます。
事業用定期借地権付きの土地は、 一般的な土地売却より 少し分かりにくい部分があります。
「長期契約があるのに売れるのか」 「利回りをどう見ればいいのか」 「土地値は査定に反映されるのか」 と不安に思われる方も少なくありません。
私たちは、 そういった分かりにくい部分ほど、 売主様へできるだけ分かりやすく お伝えしたいと思っています。
査定価格だけを一枚の紙でお渡しして終わるのではなく、 なぜその評価になるのか、 誰が購入候補になるのか、 仲介と直接買取なら何が違うのか。
一つずつ整理したうえで、 売主様が納得できる方法を 一緒に考えていきます。
まだ売ると決めていなくても構いません。
まずは今の不動産が どのような資産なのかを知るところから お手伝いさせてください。
松原市の収益土地・事業用不動産
売却相談受付中
所在地と
「事業用定期借地中です」
とお伝えいただくだけでも大丈夫です。
売却を決める前の相談から承ります。
TSUBASAの特徴
当社の３つの特徴
無料査定で価格を
教えてくれる
多種多様な物件
に対応している
お客様に合った
売却方法をしっかりご提案
不動産を売るか迷っている段階から、
TSUBASAエステートへご相談ください
不動産売却は、 最初から「仲介」「買取」のどちらかに決める必要はありません。 まず現在の不動産について確認し、 価格・売却時期・広告・内覧・手間など、 何を優先したいのかを整理することが大切です。 「今の価格を知りたい」「他社査定と比較したい」 という段階からご相談いただけます。
「何から相談すればいい？」
という方も大丈夫です
戸建・マンション・土地・空き家・相続不動産・ 長屋・連棟住宅・収益物件など、 不動産によって確認すべきポイントは異なります。
所在地と現在のお悩みを、 分かる範囲でお知らせください。
物件の状態を整理しながら、 売却方法を一緒に検討します。
TSUBASAエステートへ相談できる3つのこと
今の不動産価格を確認
まず査定を行い、 物件条件や市場などを踏まえて 現在の売却について検討します。 査定内容を確認してから 売却するかをご判断いただけます。
仲介と買取を比較
一般市場で購入希望者を探す仲介と、 不動産会社による直接買取では 売却の進め方が異なります。 ご希望に応じて比較します。
難しい条件もまず確認
古い建物、空き家、相続不動産、 長屋・連棟住宅なども、 最初から売却できないと決めず 物件ごとの条件を確認します。
査定価格や売却方法を確認したうえで、 今売るのか、少し待つのか、 売却しないのかをご判断ください。
このような段階からご相談いただけます
売却を決める前のご相談も可能です
不動産の所在地と現在のお悩みを、 分かる範囲でお知らせください。 電話・LINE・WEBからご相談いただけます。
物件の資料がすべて揃っていなくても、 まず現在分かる範囲からご相談ください。 物件ごとに必要な確認内容は異なります。
電話受付 10:00〜18:00 ／ WEB受付24時間
TSUBASAエステートでは、 不動産の状態とご希望を確認しながら、 売却方法を一緒に整理します。
TSUBASAエステート｜株式会社TSUBASA
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公開情報
今の不動産はいくらで売れる？
