TSUBASAエステート｜村上諒恭不動産売却事例

夫のモラハラをきっかけに離婚へ
共有名義・夫名義ローン・親から500万円援助がある築5年戸建を売却した事例

今回ご紹介するのは、夫の言動に悩み離婚を考えていたご相談者から、私、村上諒恭がご相談を受けた事例です。

不動産は夫婦共有名義の築5年戸建。
一方で住宅ローンの債務者は夫のみ。
さらに住宅購入時には、妻のご実家から500万円の資金援助がありました。

離婚、不動産の共有持分、夫名義の住宅ローン、親からの購入資金援助、財産分与という複数の問題を切り分け、弁護士とも連携しながら整理。

最終的に財産分与の条件を整え、共有名義だった戸建の売却まで完了した事例です。

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この事例の担当 村上諒恭 TSUBASAエステート営業本部長

こんにちは。村上です。

離婚に伴う不動産売却では、「家を売れば解決する」とは限りません。

今回のケースでは、夫婦共有名義の不動産である一方、住宅ローンの債務者は夫のみ。さらに購入時には妻側のご実家から 500万円の資金援助がありました。

そのため、売却価格を決めるだけではなく、住宅ローン、共有持分、購入時の資金、財産分与をそれぞれ整理する必要がありました。

法律上の財産分与については私が独自に判断するのではなく、弁護士を交えて整理し、不動産会社として必要な査定・売却実務を担当しました。

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今回のモラハラ離婚・不動産売却事例

CONSULTATION 夫の言動に悩み離婚を検討

PROPERTY 築5年の戸建

OWNERSHIP 夫婦共有名義

MORTGAGE 住宅ローン債務者は夫

FAMILY SUPPORT 妻の実家から購入時500万円の資金援助

LEGAL 弁護士を交えて財産分与を整理

REAL ESTATE 村上が戸建売却を担当

RESULT 財産分与を整理し売却完了

プライバシー保護のため、所在地、売却価格、購入価格、住宅ローン残高、共有持分割合等は掲載していません。 また本記事でいう「モラハラ」は、ご相談者が夫の言動について悩まれていた相談背景を表すものです。個別の言動が法律上どのように評価されるかは弁護士等による確認が必要です。

最初のご相談は「家を売りたい」だけではありませんでした

ご相談者が抱えていた問題は、単純な戸建売却ではありませんでした。

夫婦関係について悩み、離婚を考える中で、「この家をどうすればよいのか」という不動産問題も同時に発生していました。

夫婦で購入した家は共有名義。

しかし住宅ローンは夫名義です。

さらに、家を購入した際には妻のご実家から500万円の資金援助がありました。

つまり、確認すべき問題が少なくとも次の4つに分かれていました。

夫婦共有名義の戸建をどうするのか

夫名義の住宅ローンを売却時にどう整理するのか

妻の実家から出された500万円を財産分与でどう考えるのか

離婚条件と不動産売却をどの順序で進めるのか

そこで私は、いきなり不動産を販売するのではなく、まず「不動産会社が整理する問題」と「弁護士が判断する問題」を分けるところから進めました。

共有名義なのに住宅ローンは夫だけ｜ここを混同しないことが重要でした

この事例の重要ポイント不動産の所有名義と住宅ローンの債務者は別です。夫婦共有名義だからといって、住宅ローンの返済義務まで当然に夫婦半分ずつになるわけではありません。

今回は戸建そのものについては夫婦双方が持分を持つ共有名義でした。

一方、金融機関との住宅ローン契約上の債務者は夫でした。

この二つは別々に確認しなければなりません。

確認事項	今回の状態	確認する意味
不動産所有名義	夫婦共有	売却契約・所有権移転等に関係
共有持分	夫婦双方が保有	登記上の権利関係を確認
住宅ローン債務者	夫	金融機関への返済義務を確認
抵当権	ローン関係資料と登記で確認	売却・決済時の条件整理に必要
購入時資金	妻実家から500万円援助あり	財産分与で法律上の検討が必要

妻の実家からの500万円｜「家は共有だから全部半分」で終わらせなかった理由

今回、財産分与を整理するうえで特に重要だったのが住宅購入時の500万円です。

妻のご実家から、自宅購入のために資金援助が行われていました。

こうした親からの資金援助がある場合、「夫婦共有名義なのだから、現在の家の価値を単純に半分ずつにすればよい」と決めてしまうのは適切ではない場合があります。

裁判所の案内でも、婚姻中であっても一方が贈与等によって取得した財産は財産分与の対象から外れると考えられる旨が示されています。

また、大阪家庭裁判所が公開している財産目録の作成方法では、親が不動産購入時の頭金など購入資金の一部を拠出した場合について、取得代金総額に占める親の拠出割合をもとに特有財産部分を整理する記載方法が示されています。

ただし「親から500万円もらったから、現在の家の価格から500万円をそのまま引けばよい」とは限りません。 誰に対する贈与だったのか、住宅購入価格はいくらだったのか、どの資金へ入ったのか、資料で追えるのかなどによって個別に確認する必要があります。

そのため本件では、私が500万円の法律上の扱いを決めるのではなく、購入時の事情を整理し、弁護士を交えて最終的な財産分与条件を検討していただきました。

不動産会社が担当するのは、家の現在価値と売却条件を明確にすること。

その数字を法律専門家にも共有することで、財産分与について現実的な協議を進められる状態を整えました。

親から住宅購入資金の援助を受けている方へ 共有名義だからといって、自己判断で「全部半分」と決める前にご相談ください

自宅の現在価値、住宅ローン残高、所有名義、購入時の資金関係を整理します。
法律判断が必要な部分については、弁護士等への確認と分けて進めることができます。

電話相談
0120-694-776 LINE相談 WEB相談

村上が最初に行ったのは「売却査定」だけではなく問題の切り分けでした

離婚案件では、不動産会社が先に売却だけを進めようとすると後で問題が出ることがあります。

今回は次の順番で整理しました。

1 登記上の所有者・共有関係を確認 戸建が夫婦共有名義であることを確認し、売却には双方の手続が関係することを整理しました。

2 住宅ローンの債務関係を確認 不動産は共有でも、住宅ローンの債務者は夫であることを分けて整理しました。

3 築5年戸建の現在価値を査定 購入価格ではなく、売却時点の不動産市場を前提として現在の売却可能性を整理しました。

4 妻実家からの500万円の購入資金援助を切り分け 不動産価格の問題とは別に、財産分与で法律上の検討が必要な項目として整理しました。

5 弁護士と財産分与の論点を共有 不動産の査定情報と購入時の資金関係を踏まえ、最終的な財産分与は弁護士を交えて整理しました。

6 売却条件を整えて戸建売却へ 離婚条件と不動産売却を切り離さず、売却手続を進められる状態を整えました。

7 売買手続を完了 共有名義・住宅ローン・財産分与を整理したうえで、最終的に戸建売却まで完了しました。

築5年だから「買ったときと同じ価格で売れる」とは考えません

今回の住宅は築5年の戸建でした。

築年数だけを見ると比較的新しい住宅ですが、それだけで売却価格を決めることはできません。

戸建査定では、建物の築年数に加え、土地価格、周辺成約事例、駅距離、土地形状、接道状況、建物状態、間取り、需要などを確認します。

離婚時の財産分与でも重要なのは、購入時の価格ではなく「現在の不動産価値」を把握することです。

離婚時の不動産で確認する数字現在の査定価格
住宅ローン残高
売却に必要となる費用
購入時の自己資金・親からの援助等

モラハラ離婚の相談で、不動産会社が夫婦間の交渉役にならないことも重要です

離婚理由について夫婦の主張が食い違っていたり、財産分与について対立している場合、不動産会社が法律上の交渉代理をすることはできません。

今回も、不動産会社である私が「夫が悪いからこの割合」「妻は500万円出しているからこの金額」と決めることはしていません。

私の役割は、不動産について事実を整理することです。

REAL ESTATE 村上・TSUBASAエステート

査定、売却方法、市場価格、売却条件、契約・決済など不動産売買実務。

LEGAL 弁護士

離婚条件、財産分与、親からの資金援助の法的評価、当事者間の協議・交渉等。

MORTGAGE 金融機関

住宅ローン残高、債務者、抵当権、売却時の返済手続等。

REGISTRATION / TAX 司法書士・税理士等

登記や税務など、必要となる専門分野を個別確認。

弁護士と不動産会社を連携させたことで整理しやすくなったこと

離婚案件では、弁護士と不動産会社がそれぞれ別々の数字を前提に話してしまうと整理が難しくなる場合があります。

たとえば、財産分与について話し合うためには家の現在価値を把握する必要があります。

一方、不動産を売却するには共有者双方の売却意思や住宅ローン関係を確認する必要があります。

今回は、不動産側で確認した情報と法律側で確認すべき事項を分け、必要な情報を揃えながら進めました。

「弁護士へ相談してから不動産会社」「不動産会社へ相談してから弁護士」と順番を固定する必要はありません。 不動産の価格が分からなければ、先に査定して数字を出し、その数字をもとに弁護士へ相談する方法もあります。

最終的に共有名義の築5年戸建を売却

CASE RESULT 共有名義・夫単独ローン・妻実家から500万円援助という複数の論点を整理し、弁護士を交えて財産分与を解決。最終的に戸建の売却まで完了しました。

この事例で大切だったのは、一つの問題だけを見なかったことです。

「モラハラを理由に離婚を考えている」

という相談から始まりましたが、実際に離婚後の生活を整理するためには、自宅の問題を避けて通ることはできませんでした。

そして家についても、「共有名義だから半分」という単純な案件ではありませんでした。

住宅ローンは夫名義。

購入時には妻の実家から500万円の資金援助。

不動産には現在の市場価値があります。

それぞれ違う問題です。

だからこそ、一つずつ事実を確認し、法律問題を弁護士へつなぎ、不動産会社として売却手続を進めました。

離婚協議中・別居前でも相談できます 共有名義・住宅ローン・親からの購入資金援助がある家もまず状況整理から

まだ売却すると決めていなくても大丈夫です。
まず登記名義・共有持分・現在の査定価格・住宅ローン残高・ローン契約を整理するところからご相談いただけます。

電話相談
0120-694-776 LINE相談 WEB相談

同じような状況なら、売却前にこの7項目を確認してください

土地・建物は夫単独、妻単独、夫婦共有のどれか

共有の場合、それぞれの持分はどうなっているか

住宅ローンの債務者は誰か

住宅ローン残高はいくらか

購入時に夫婦それぞれがいくら自己資金を出したか

親や親族から住宅購入資金の援助がなかったか

現在の家はいくらで売却できる可能性があるか

特に親から資金援助を受けている場合は、当時の振込記録、通帳、売買契約書、資金計画書、贈与に関係する資料等が残っていないか確認してください。

どの資料が法的に必要となるかについては弁護士等へ個別に確認してください。

「家を売れば離婚問題も全部終わる」とは限りません

不動産を売却すると、共有状態を解消しやすくなるという面があります。

しかし、売却代金をどう扱うのか、親からの資金援助をどう考えるのか、その他の預貯金等をどう分けるのかは財産分与の問題です。

そのため、売却契約を先に終わらせれば離婚問題すべてが自動的に解決するわけではありません。

今回のような案件では、不動産売却と財産分与を同じ全体像の中で整理することが重要になります。

村上から｜複雑な離婚案件ほど「家を売るか」から始めないでください

今回の事例で、私が最初に確認したかったのは「いつ売りに出しますか」ではありませんでした。

誰が所有しているのか。

誰が住宅ローンを借りているのか。

ローンはいくら残っているのか。

家はいくらで売れる可能性があるのか。

購入するとき、誰がどの資金を出したのか。

そして、法律上の判断が必要なのはどの部分なのか。

ここを整理することでした。

離婚で夫婦関係が難しくなっているときに、ご自身だけで共有名義、住宅ローン、財産分与、不動産売却をすべて整理するのは負担が大きいと思います。

不動産については私たちが整理できる部分があります。

法律上の問題があれば弁護士等と役割を分けます。

売却を決めていなくても構いません。

「今の家をどうできるのか知りたい」という段階からご相談ください。

モラハラ離婚・共有名義・親からの資金援助に関するFAQ

夫のモラハラを理由に離婚を考えています。家の相談だけ先にできますか？

はい。離婚や売却をまだ決めていなくても、所有名義、共有持分、住宅ローン残高、住宅ローン契約、自宅の現在価値を整理できます。離婚原因の法的評価や相手との交渉については弁護士等への確認が必要です。

夫婦共有名義なのに住宅ローンが夫名義ということはありますか？

あります。不動産の所有権と金融機関との住宅ローン契約は別です。登記事項証明書と住宅ローン契約資料をそれぞれ確認してください。

夫名義の住宅ローンなら妻の共有持分はなくなりますか？

住宅ローンの債務者が夫であることと、妻が登記上共有持分を所有していることは別の問題です。離婚したことだけで共有持分が自動的に消えるわけではありません。

妻の親から住宅購入時に500万円援助を受けた場合、財産分与ではどうなりますか？

誰に対する贈与だったのか、購入価格、資金の流れ、証拠資料等によって個別確認が必要です。大阪家庭裁判所の財産目録作成方法では、親が購入資金の一部を拠出した場合について、取得代金総額に占める親の拠出割合を基礎として特有財産部分を整理する記載方法も示されています。具体的な財産分与は弁護士等へ確認してください。

親から500万円援助されたら、現在の査定価格から500万円を引けばいいですか？

必ずしもその計算になるとは限りません。購入価格、親の拠出割合、贈与された相手、現在価値などを踏まえた個別確認が必要です。不動産会社だけで法律上の財産分与額を決定することはできません。

共有名義の戸建は夫だけ、妻だけで売却できますか？

夫婦共有名義の不動産全体を通常の方法で第三者へ売却する場合は、共有者双方の売却意思を揃えて進めることが基本です。自分の共有持分のみの処分は不動産全体の売却とは別の問題です。

離婚する前に家を売った方がよいですか？

一律には決められません。夫婦双方の売却意思、住宅ローン、財産分与、居住状況、売却に必要な期間等を確認して判断します。

離婚後に共有名義のまま残しても大丈夫ですか？

共有状態を残すこと自体はありますが、将来不動産全体を売却するときにも元配偶者との協力が必要になる可能性があります。将来の売却、維持費、相続等まで考えて整理してください。

財産分与は共有持分の割合どおりになりますか？

登記上の共有持分割合と、離婚時の財産分与で最終的にどのように整理するかは同じ問題ではありません。親からの資金援助等がある場合も含め、個別の法律判断は弁護士等へ確認してください。

離婚の財産分与はいつまで請求できますか？

2026年4月1日以降に離婚した場合は、家庭裁判所への財産分与の申立期間は離婚後5年です。2026年3月31日以前に離婚した場合は従来の2年が基準です。

モラハラについて村上さんが夫と交渉してくれますか？

不動産会社は離婚条件やモラハラに関する法律上の代理交渉を行う立場ではありません。TSUBASAエステートでは不動産の査定・売却実務を担当し、法律上の交渉が必要な場合は弁護士等への確認が必要です。

弁護士に相談中でも不動産査定を依頼できますか？

はい。財産分与を検討するために自宅の現在価値を確認できます。必要に応じて、お客様の同意の範囲で不動産に関する資料や査定情報を法律専門家と整理することも検討できます。

売却すると決めていなくても村上さんへ相談できますか？

はい。まだ売却すると決めていなくても、登記名義・共有持分・現在の査定価格・住宅ローン残高・ローン契約を整理するところからご相談いただけます。

この事例で制度確認に使用した主な公的情報

法務省「りこんポータル｜財産分与」
婚姻中に夫婦の協力で形成した財産と財産分与、離婚後の申立期間等を確認。

裁判所「家事事件Q&A」
婚姻中に夫婦の協力で取得・維持した財産、相続・贈与等で取得した財産の考え方を確認。

大阪家庭裁判所「財産目録の作成方法」
不動産購入時に親が購入資金の一部を拠出した場合の特有財産に関する記載方法を確認。

TSUBASAエステート「離婚・共有名義・住宅ローン関連ガイド」
所有名義と住宅ローン契約を分けて確認する不動産実務について整理。

本記事は実際のご相談内容をもとにした不動産売却事例です。個別の離婚原因、財産分与、特有財産、当事者間の権利義務についての法的判断は弁護士等へご確認ください。住宅ローンについては金融機関、登記は司法書士、税務は税理士・税務署等への確認が必要な場合があります。

村上諒恭へ離婚と不動産について相談 「共有名義だから難しそう」「夫名義のローンが残っている」「親から住宅購入資金を出してもらった」という段階からご相談ください

売るか決めていない段階でも大丈夫です。
不動産会社として確認できる部分を整理し、法律上の確認が必要な部分と切り分けながら進めます。

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担当／村上　諒恭　

役職：営業

資格：宅地建物取引士

大阪市を中心に、不動産売買・賃貸・買取・管理を担当している村上です。
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