TSUBASAエステート｜村上諒恭離婚・不動産解決事例

妻の浮気をきっかけに離婚
夫名義の住宅ローンが残る家を妻名義へ変更した解決事例

今回ご紹介するのは、妻の浮気をきっかけに離婚し、自宅を出ることになった夫から私、村上諒恭へいただいたご相談です。

自宅の不動産名義も住宅ローンも夫名義。
離婚後は妻が自宅を引き継ぐことを希望していました。

しかし査定を行うと、自宅を通常売却しても住宅ローンを全額返済できないオーバーローンの状態でした。

「自分は家を出る。できれば住宅ローンも自宅名義も妻側へきれいに整理したい」

このご要望に対して、妻側のご両親を含めて解決方法を整理し、最終的に現金で夫の住宅ローンを完済できる状態をつくり、自宅を妻名義へ移すことで円満に整理できた事例です。

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この事例の担当 村上諒恭 TSUBASAエステート営業本部長

こんにちは。村上です。

離婚時に「自分は家を出るので、住宅ローンも家の名義も相手へ変更したい」という希望が出ることがあります。

ここで重要なのは、不動産の所有名義と金融機関との住宅ローン契約は別だという点です。

夫婦間で「今後は妻の家にする」と決めただけでは、夫名義の住宅ローンが自動的に妻へ移るわけではありません。

今回はさらに、家を第三者へ売却しても住宅ローンを完済できない状態でした。

そこで売却だけにこだわらず、「夫の住宅ローンをどう消すか」「妻がどうすれば家を引き継げるか」という順番で解決方法を考えました。

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離婚で夫名義の家を妻名義にしたい場合、ローンが残っていたらどうする？

先に答えます住宅ローンが残っている家は、夫婦間だけで所有名義を変更して終わりにはできません。住宅ローンの完済、債務承継、借換えなど、金融機関との契約を先に整理する必要があります。今回の事例では妻側のご両親にも解決案を説明し、妻側で現金を用意して夫の住宅ローンを完済できる状態をつくり、そのうえで自宅を妻名義へ移す方法で整理しました。

住宅金融支援機構でも、返済途中の住宅を他人へ譲渡するときは原則として融資金の全額返済が必要と案内しています。

一方、離婚等の事情がある場合には、承諾を得て債務を引き継げるケースもあるため、返済中の金融機関への事前相談が必要です。

金融機関へ確認せず、所有権だけ妻へ移すという進め方は避けてください。 住宅ローン商品・契約内容によって条件が異なります。実際の手続は借入先金融機関へ確認する必要があります。

今回の離婚・住宅ローン名義変更相談の状況

DIVORCE 妻の浮気をきっかけに離婚

HUSBAND 離婚に伴い夫が自宅を退去

PROPERTY OWNER 自宅の所有名義は夫

MORTGAGE 住宅ローン債務者も夫

PROPERTY VALUE 売却してもローンが残る状態

REQUEST 家を妻名義へ整理したい

SOLUTION 妻側の両親へ解決策を打診

RESULT 現金で夫ローンを完済し妻が自宅を引継ぎ

プライバシー保護のため、所在地・自宅査定価格・住宅ローン残高・妻側で用意した正確な金額等は掲載していません。 また、所有権移転の法的原因や税務処理については個別事情によって異なるため、本記事では一般化していません。

ご相談は「家を売りたい」ではなく「夫名義を残したくない」でした

この案件で夫が希望していたのは、単純な不動産売却ではありませんでした。

夫は離婚に伴って自宅を出ることになり、今後は妻が自宅を引き継ぐ方向でした。

そこで出てきた希望が、

ご相談内容 「自分はもう家に住まないので、自宅の名義も住宅ローンも自分から外して、妻側へ整理したい」

というものでした。

感覚的には、「夫名義を妻名義へ変えればよい」と考えたくなるところです。

しかし、実際にはそう単純ではありません。

「家の名義」と「住宅ローンの名義」は別の契約です

今回は、自宅の所有者も住宅ローンの債務者も夫でした。

そのため、妻が家を引き継ぐためには少なくとも二つの問題を整理する必要があります。

確認項目	今回	必要な整理
不動産所有名義	夫	妻が取得する場合の所有権移転手続を確認
住宅ローン債務者	夫	完済・債務承継・借換え等を検討
住宅ローン残高	残債あり	現在の正確な残高を確認
自宅価値	ローン残高を下回る状態	売却だけでは完済できないことを確認
離婚後の居住	妻側が自宅を引き継ぐ方向	夫の債務を残さない方法を検討

離婚届を提出しても、夫名義の住宅ローンが妻名義へ自動的に変更されることはありません。

ここが今回の案件で最初に整理したポイントでした。

自宅を売れば解決できると思ったものの、売却してもローンが残る状態でした

住宅ローン問題を整理する方法として、まず考えやすいのは自宅を第三者へ売却してローンを完済する方法です。

しかし、今回は自宅の現在価値を確認すると、売却しても住宅ローンを全額返済できない状態でした。

いわゆるオーバーローンです。

オーバーローンとは 不動産の売却想定価格よりも、住宅ローン残高の方が多い状態です。

たとえば通常売却で買主が見つかっても、売却代金だけでは住宅ローンを全額返せません。

通常の売却では、引渡し時までに住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できる状態を整えることが基本となります。

そのため、売却価格だけで足りなければ、不足額を自己資金等で補う方法を検討することになります。

オーバーローンについて詳しく 離婚時に家がオーバーローンならどうする？ 売却代金で住宅ローンを完済できない場合の選択肢を解説しています。

夫名義の家を妻が引き継ぐために考えられる方法を整理

今回の目的は、夫が住宅ローン債務から離れ、妻が自宅を引き継げる状態をつくることです。

そこで、売却だけではなく複数の方法を整理しました。

OPTION 01 妻が住宅ローンを借り換える

妻が新たに融資を受け、夫の住宅ローンを完済する方法が検討される場合があります。実際に利用できるかは金融機関の審査によります。

OPTION 02 債務承継・債務者変更を相談する

金融機関やローン商品によっては、離婚等の事情を踏まえた債務承継等を相談できる場合があります。

OPTION 03 第三者へ売却して不足額を補う

自宅を売却し、売却代金で不足する金額を自己資金等から補って住宅ローンを完済する方法です。

OPTION 04 妻側で現金を用意し夫のローンを完済する

今回最終的に採用した考え方です。妻側で必要資金を準備し、夫の住宅ローンを解消したうえで妻が自宅を引き継げる状態を整えました。

どの方法が使えるかは、住宅ローン残高・不動産価値・金融機関・妻側の資金状況・離婚条件等によって異なります。 今回採用した方法が、すべての離婚案件で利用できるという意味ではありません。

「夫名義を残したまま離婚したくない」とお考えの方へ 家の名義だけを変更する前に、住宅ローン残高と自宅価値から整理します

まだ売却すると決めていなくても大丈夫です。
現在の査定価格・住宅ローン残高・所有名義・ローン契約を整理し、完済、借換え、債務承継、売却など検討できる方法を不動産の立場から整理します。

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村上から妻のご両親へ「現金で夫の住宅ローンを整理する方法」を打診

今回の案件では、第三者へ自宅を売却しても住宅ローンが残ることが分かっていました。

一方で、妻側は自宅を引き継ぐことを希望していました。

そこで私は、夫婦だけで方法を考えるのではなく、妻側のご両親にも状況を説明し、解決方法の一つとして現金を使って夫の住宅ローンを完済できる状態をつくる案を打診しました。

ポイントは、単に「両親からお金を出してもらう」ことではありません。

最終的な目的は、

夫名義の住宅ローンを完済する

夫を住宅ローン債務から外す

抵当権関係を整理できる状態にする

妻が自宅を引き継げる状態をつくる

離婚後に夫名義の不動産・債務関係を残さない

というところにありました。

親から資金提供を受ける場合は、贈与税その他の税務問題が生じる可能性があります。 資金を誰が受け取るのか、自宅をどの法律上の原因で移転するのかなどによって取扱いは異なります。必要に応じて税理士・税務署・司法書士・弁護士等へ個別確認が必要です。

今回の案件を解決した流れ

1 夫から離婚後の自宅・住宅ローンについて相談 妻の浮気をきっかけに離婚し、自宅を出た夫から「夫名義の家と住宅ローンを妻側へ整理したい」という希望を伺いました。

2 不動産名義と住宅ローン契約を確認 自宅の所有名義、住宅ローンの債務者ともに夫であることを整理しました。

3 自宅の現在価値を確認 現在の市場で売却した場合の価格を確認し、住宅ローン残高と比較しました。

4 売却してもローンが残ることを確認 通常の第三者売却だけでは夫の住宅ローンを全額返済できない状態でした。

5 妻が自宅を引き継ぐ方法を検討 所有権だけを先に変更するのではなく、夫の住宅ローン債務をどう解消するかを中心に方法を整理しました。

6 妻のご両親へ解決策を打診 妻側で現金を準備し、夫の住宅ローンを完済できる状態をつくる案を説明しました。

7 住宅ローンを返済し債務を整理 妻側で用意した現金を利用し、夫の住宅ローンを完済する形で整理しました。

8 自宅を妻名義へ 住宅ローンの整理とあわせて、自宅を妻側が引き継げる状態を整えました。

夫は住宅ローンから離れ、妻は自宅を引き継ぐ形で円満に整理

CASE RESULT 第三者へ売却すればローンが残る状態でしたが、妻側のご両親にも解決案を提示し、現金で夫の住宅ローンを完済。夫名義の債務を整理したうえで、自宅を妻側へ引き継ぐ形で解決しました。

「売る」以外の選択肢を含めて整理したことで、夫が離婚後も自分の住宅ローンを抱え続ける状態を解消できました。

今回の事例で大切だったのは、「オーバーローンだから売れない」で終わらせなかったことです。

また、「妻が住むのだから、そのまま妻名義へ変更すればよい」と進めなかったことも重要でした。

不動産の所有権と住宅ローンは別々に整理する必要があります。

なぜ夫婦間の約束だけで妻名義に変更しなかったのか

住宅ローンが残る家には、金融機関の抵当権が設定されていることがあります。

住宅金融支援機構は、返済途中の住宅を他人へ譲渡する場合について、原則として融資金を全額返済する必要があると案内しています。

離婚等の事情で債務を他人へ引き継げる場合もありますが、金融機関への申出と審査等が必要です。

民間金融機関についても、契約や商品によって対応は異なります。

したがって、

「離婚協議書に妻がローンを払うと書いたから大丈夫」「登記を妻名義にしたから夫のローンもなくなる」 という考え方はできません。

夫婦間の約束と金融機関との住宅ローン契約は別です。

同じ状況の方が検索しやすい「離婚・住宅ローン名義変更」の悩み

離婚したので夫名義の住宅ローンを妻名義へ変えたい

夫名義の家に離婚後も妻と子どもが住みたい

離婚で家の名義だけ妻へ変更できるのか知りたい

売却しても住宅ローンが残る家を妻へ渡したい

オーバーローンなので離婚後の家をどうすればよいか分からない

妻が住宅ローン審査を受けずに家を引き継ぐ方法があるのか知りたい

親から援助を受けて夫の住宅ローンを完済できるか知りたい

離婚後に夫の住宅ローン名義を残したくない

こうした検索では、「名義変更」という一つの言葉の中に所有権と住宅ローンという二つの意味が混ざっています。

まず、「家の所有者を変えたい」のか、「住宅ローンの債務者を変えたい」のか、「両方を整理したい」のかを分けて考えてください。

村上から｜「名義を妻へ変えたい」と言われたら、先にローン残高と査定価格を確認します

離婚相談で「家を相手名義へ変えたい」と言われたとき、最初から登記の話だけを進めることはしません。

私が先に確認したいのは、

現在の所有者は誰か

住宅ローンの債務者は誰か

ローンはいくら残っているか

家はいくらで売れる可能性があるか

離婚後に誰が住むのか

妻側が家を取得するための資金を用意できるか

という事実関係です。

今回は、不動産を通常売却するだけではローンを完済できませんでした。

しかし、妻が家を引き継ぎたいという希望があり、妻側のご両親にも協力いただける余地がありました。

そこで「売るか、売らないか」の二択ではなく、夫の住宅ローンを現金で整理して妻が家を引き継ぐという方法まで広げて考えました。

不動産の問題では、こうした関係者全体の条件を整理することで別の解決方法が見つかる場合があります。

離婚後の家をどうするか決まっていない方へ オーバーローンでも、すぐに「売れない」「任意売却しかない」と決める必要はありません

現在価格、ローン残高、名義、今後誰が住むのか、不足資金を用意できる可能性があるかを整理します。
売るか決めていない段階からご相談いただけます。

電話相談
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離婚・夫名義の住宅ローン・妻への名義変更に関するFAQ

離婚すれば夫名義の住宅ローンを妻名義へ変更できますか？

離婚だけで住宅ローンの債務者が自動的に変更されることはありません。債務承継、借換え等を希望する場合は借入先金融機関への相談・審査が必要です。

家の登記だけ夫から妻へ変更すれば住宅ローンも妻のものになりますか？

なりません。不動産の所有権と住宅ローン債務は別です。金融機関へ確認せず所有権移転だけを進めないでください。

離婚後も夫名義の住宅ローンを残して妻が住み続けることはできますか？

夫婦間ではそのような取り決めを検討する場合がありますが、住宅ローン契約上の居住条件や債務者との関係を借入先金融機関へ確認する必要があります。また、夫が返済できなくなった場合に妻の居住が不安定になるリスクもあります。

自宅を売っても住宅ローンが残る場合はどうすればよいですか？

売却代金で不足する金額を自己資金等で補えるかをまず確認します。不足額を用意できず、返済継続も難しい場合は借入先金融機関へ相談し、任意売却等を含む方法を検討する場合があります。

オーバーローンなら妻へ家を移すことはできませんか？

一律にできないとは限りません。住宅ローンを完済できる資金を用意する、妻が借換えを行う、金融機関が債務承継を承認するなど、個別条件によって検討できる方法があります。

妻の親がお金を出して夫の住宅ローンを完済することはできますか？

資金を利用して住宅ローンを完済する方法が検討できる場合はあります。ただし、資金提供の方法、贈与税その他の税務、自宅の所有権移転方法等について個別確認が必要です。

妻の親が現金を用意すれば自動的に妻名義になりますか？

自動的にはなりません。住宅ローン返済と所有権移転は別の手続です。登記については司法書士、税務については税理士・税務署等への確認が必要になる場合があります。

離婚後に家を妻へ渡す場合、税金はかかりますか？

所有権をどのような原因で移転するのか、資金を誰が負担するのかなどによって税務上の取扱いは異なります。一律に非課税とは判断せず、税理士・税務署等へ確認してください。

夫が家を出た後でも不動産査定できますか？

はい。所有者の確認や物件状況等は必要ですが、離婚後・別居後でも自宅の現在価値を査定し、住宅ローン残高と比較できます。

妻へ家を渡すか第三者へ売るか、どちらがよいですか？

一律には決められません。自宅価格、住宅ローン残高、妻側の資金調達、今後の居住希望、税務・登記等を確認して比較します。

任意売却をすれば住宅ローンは全部なくなりますか？

いいえ。任意売却後も住宅ローン債務が残る場合があります。売却後の残債については債権者等との確認が必要です。

離婚する前に金融機関へ相談した方がよいですか？

住宅ローンの債務者変更、債務承継、所有権移転等を検討している場合は、実際の手続を進める前に借入先金融機関へ確認することが重要です。

売却せず妻が住む場合でもTSUBASAエステートへ相談できますか？

はい。売却を前提とせず、現在の査定価格・住宅ローン残高・所有名義を確認し、妻が引き継ぐ場合と売却する場合を比較するところからご相談いただけます。

住宅ローン・名義変更について確認した主な情報

住宅金融支援機構「返済途中で住宅を他人に譲り渡すとき」
返済途中の住宅譲渡、離婚時の債務承継、金融機関への申出について。

住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」
返済継続が困難な場合の任意売却と残債務について。

TSUBASAエステート「離婚したら住宅ローンはどうなる？」
所有名義と住宅ローン債務者を分けて確認する方法。

TSUBASAエステート「離婚時に家がオーバーローンならどうする？」
売却しても住宅ローンが残る場合の整理方法。

本記事の事例部分は実際のご相談内容をもとにしています。個人情報保護のため一部情報は非公開としています。住宅ローン契約は金融機関、所有権移転登記は司法書士、離婚・財産分与等の法律問題は弁護士、税務については税理士・税務署等への個別確認が必要な場合があります。

村上諒恭へ離婚と住宅ローンについて相談 「家は妻に渡したい。でも住宅ローンを自分名義のまま残したくない」という段階からご相談ください

売却しか方法がないとは限りません。
現在の査定価格、住宅ローン残高、所有名義、今後誰が住むのかを整理し、不動産会社として考えられる方法を一緒に確認します。

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担当／村上　諒恭　

役職：営業

資格：宅地建物取引士

大阪市を中心に、不動産売買・賃貸・買取・管理を担当している村上です。
お客様一人ひとりの状況に寄り添い、最適なご提案を心がけています。
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