今回の売却で重要だった4つの物件条件

接道がない戸建は、なぜ再建築できないことがある？

住宅を新築・建替えする場合、 敷地と道路との関係は非常に重要です。

建築基準法上、 建築物の敷地には道路への接道について一定の条件があります。

今回の物件は、 調査の結果、 接道がなく再建築不可であることを確認した物件でした。

このような物件では、 現在の建物を取り壊した後に 一般的な住宅を新築できないため、 購入対象者が限定される傾向があります。

再建築不可物件は、先に解体しない方がよい場合があります

売主様が当初悩まれていたのが、 古い建物を解体して更地にするか、そのまま売るか という点でした。

一般的な築古住宅であれば、 更地にすることで土地全体が見やすくなり、 新築住宅用地として購入されやすくなるケースがあります。

しかし、 再建築不可物件では事情が異なります。

現在の建物を解体した後に 新しい建物を建てられないのであれば、 建物を残している状態に 一定の利用価値がある可能性があります。

未登記建物がある不動産を売却するときの確認ポイント

今回の物件には、 もう一つ大きな確認事項がありました。

それが、 建物が未登記だったことです。

土地について登記があっても、 建物が建築後に登記されていないケースがあります。

未登記建物がある不動産の売却では、 建物の所有者が誰なのか、 固定資産税上どのように扱われているのか、 売買時にどのような手続きが必要になるのかなどを 整理する必要があります。

雨漏りなど建物劣化がある場合も、状態を正確に把握することが大切

今回の建物は築年数が古く、 雨漏りをはじめ複数の劣化が確認される状態でした。

こうした物件では、 「修理してから売った方がよいのか」 「このままでは売れないのでは」 と考える売主様もいらっしゃいます。

しかし、 再建築不可という条件まで含めると、 大規模な修繕費用を先に負担することが 必ずしも売主様にとって有利とは限りません。

重要なのは、 建物の状態を正確に把握し、 購入者が判断できるよう説明することです。

今回「買取」ではなく仲介で売却した理由

今回のご相談は、 当初は築古戸建の売却方法について 「現状で売るか、解体するか」というところから始まりました。

最終的な売却方法は、 不動産買取ではなく仲介でした。

不動産会社へ直接売却する買取は、 売却時期を決めやすいなどのメリットがあります。

一方で、 購入候補を探すことができる物件であれば、 仲介で物件条件を理解した買主を探すという方法もあります。

今回のように、 再建築不可・未登記・劣化ありという条件でも、 購入者へ必要な情報を整理して説明し、 その条件を理解したうえで購入を検討していただければ 仲介による売却につながる場合があります。

確認事項が多い不動産ほど「現地確認」が重要です

今回の売主様からご相談をいただいた際、 まず重要だったのが 現地を確認して物件の実態を把握することでした。

書類上では分からない道路状況、 建物の傷み、 周辺環境などは、 実際に現地を見ることで分かることがあります。

今回も、 築年数だけで判断するのではなく、 建物の劣化状態や道路との関係を確認したことで、 売却方法を具体的に検討できました。

今回の売却成立までの流れ

確認事項が多い物件では、 「まず広告に出してみる」よりも、 最初に物件状態を把握することが重要です。

事前に条件を整理することで、 購入者への説明もしやすくなり、 売買契約後の認識違いを減らすことにもつながります。

お客様の声

河南町の再建築不可・築古戸建売却でよくある質問

今回のご相談について

中西

このたびは、 河南町寛弘寺の大切な不動産について TSUBASAエステートへご相談いただき、 誠にありがとうございました。

今回の物件は、 接道がなく再建築不可、 建物未登記、 雨漏りなど建物劣化もあるという、 確認事項の多い案件でした。

だからこそ、 一つの問題だけを見るのではなく、 土地・道路・建物・登記を分けて確認し、 売却方法を判断することが重要でした。

結果として、 物件条件をきちんと整理したうえで 仲介による売買成立につなげることができました。

「再建築不可だから売れない」 「建物が古いから壊すしかない」 と決めつける前に、 現在の状態を確認することの重要性を改めて感じた案件です。

河南町で売却が難しいと言われた戸建を所有されている方へ

築古住宅、 再建築不可、 接道なし、 未登記建物、 雨漏り、 空き家など、 一般的な住宅と比べて売却上の確認事項が多い不動産はあります。

しかし、 条件が複雑だからといって 売却方法がないと決まるわけではありません。

重要なのは、 「何が問題なのか」「購入する方へ何を説明する必要があるのか」 を整理することです。

今回の河南町寛弘寺の事例でも、 複数の確認事項を整理したうえで 仲介による売買成立につながりました。

もちろん、 すべての再建築不可物件が同じように売却できるわけではありません。

道路・土地・建物・権利関係など、 物件によって条件は異なります。

他社で 「再建築不可だから難しい」 「未登記だから扱いにくい」 「建物が古すぎる」 と言われた場合も、 まず現在の状態からご相談ください。