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京都市西京区松尾鈴川町にて、接道が建築基準法上の道路ではない再建築不可の中古戸建買取相談をいただきました。

京都市西京区｜再建築不可戸建・買取相談

京都市西京区松尾鈴川町にて中古戸建（再建築不可）の買取相談有難うございます

この度は、京都市西京区松尾鈴川町にて 再建築不可となる中古戸建の買取相談をいただきまして、誠に有難うございます。

今回のお客様は、親御様の家を売却したいとのことで、特に「できるだけ急いで売却したい」というご希望をお持ちでした。

物件について確認したところ、敷地が接している通路が建築基準法上の道路ではなく、再建築不可となることが売却を検討するうえでの重要なポイントとなりました。

所在地 京都市西京区松尾鈴川町

物件種別 中古戸建

ご相談内容 不動産買取・早期売却

物件の特徴 再建築不可

接道状況 接する通路が建築基準法上の道路ではない

売却理由 親御様の家の売却

お客様のご希望 できるだけ急いで売却したい

担当中西

親御様の家をできるだけ早く売却したいとのご相談でした

今回のお客様からは、親御様の家を今後利用する予定がないため、できるだけ早く売却したいとのご相談をいただきました。

親御様が所有されていた家や相続した戸建の場合、売却まで時間がかかるほど、建物管理や固定資産税などの負担が続くことがあります。

空き家になっている場合には、定期的な換気、庭木の管理、郵便物の確認、雨漏りや建物劣化への対応なども必要になる場合があります。

そのため、売却価格だけでなく 「いつまでに売却できるのか」 を重視される売主様もいらっしゃいます。

今回の物件では、お客様の早期売却のご希望と、再建築不可という不動産固有の条件を踏まえて、買取を含めた売却方法を検討することになりました。

京都市西京区の再建築不可・接道問題がある戸建についても、物件ごとの条件を確認して売却方法を検討します。

今回の中古戸建が再建築不可となる理由は「接道」です

今回の松尾鈴川町の中古戸建では、 敷地が接している通路が建築基準法上の道路ではない という点が重要な問題となっています。

建物を新たに建築する場合には、原則として建築基準法上の道路への接道条件を満たす必要があります。

ここで注意したいのは、 現地で見たときに「道路のように見える」ということと、建築基準法上の道路であることは同じではない という点です。

人や車が日常的に通行している通路でも、建築基準法上の道路に該当しない場合があります。

道路に面しているように見えても再建築不可の場合があります

再建築の可否を確認するときは、見た目の道路幅だけで判断するのではなく、道路種別、接道状況、敷地との位置関係、行政上の取扱いなどを確認することが重要です。

なお、個別物件の最終的な建築可否については、行政や建築士などへの確認が必要になる場合があります。

つば太郎

家の前にちゃんと通れる道があるのに、再建築不可になることがあるの？

中西

はい。ここは再建築不可物件を確認するときに、非常に重要なポイントです。

見た目が道路であることと、建築基準法上の道路として扱われていることは別です。

今回の物件についても、接している通路が建築基準法上の道路ではないことが、再建築不可となる重要な理由です。

このような物件では、道路の種類や接道状況を確認したうえで、現在の建物をどのように活用できるのかまで考えて査定する必要があります。

再建築不可物件は普通の中古戸建と査定方法が異なります

再建築不可の中古戸建を査定するときは、単純に土地面積と周辺の土地相場だけを比較して価格を判断することは適切ではありません。

建物を取り壊した後の利用方法が限定される可能性があるため、現在の建物の状態や利用可能性も査定上の重要な要素になります。

道路種別

接している通路が建築基準法上どのように扱われるか確認します。

接道状況

敷地と道路・通路との位置関係や接道幅を確認します。

既存建物

現在の建物を継続して利用できる状態か確認します。

土地形状

間口・奥行き・敷地形状などを確認します。

権利関係

通行や私道、隣接地などに関する状況を確認します。

活用方法

自己利用・賃貸利用など、購入後に考えられる活用方法を検討します。

再建築不可の中古戸建は売却できないのでしょうか？

再建築不可だからといって、売却できないと決まっているわけではありません。

ただし、通常の中古戸建と比較すると、購入を検討する方が限定されやすい傾向があります。

例えば、住宅ローンを利用して購入したい一般購入者の場合、金融機関の担保評価や融資条件が影響することがあります。

一方で、既存建物を利用したい方、リフォームして利用したい方、賃貸不動産として活用したい投資家、再建築不可物件を取り扱う不動産会社などが購入を検討するケースもあります。

再建築不可＝売れない、ではありません

重要なのは、通常の中古戸建と同じ方法だけで販売するのではなく、 再建築不可という条件を理解できる購入者へ物件情報を届けることです。

再建築不可・築古・接道問題など、通常の戸建とは異なる条件も確認して査定します。

今回のように「急いで売りたい」場合は不動産買取も選択肢です

一般的な仲介による不動産売却では、広告を開始して購入希望者を探し、内覧、価格交渉、住宅ローン審査、売買契約、決済へと進みます。

そのため、いつ購入者が見つかるのかを事前に確定することはできません。

特に再建築不可物件の場合、通常の戸建より購入者が限定されることもあるため、売却期間が長くなる可能性も考慮する必要があります。

一方、不動産会社が買主となる 「不動産買取」 では、条件が合えば一般市場で購入者を探す期間を省ける場合があります。

今回のお客様のように、「親の家をできるだけ早く整理したい」という場合には、仲介だけでなく買取価格も確認して比較することが重要です。

仲介と買取の違いを比較

比較項目	仲介	不動産買取
主な買主	一般購入者・投資家等	不動産会社
価格	市場で高値を目指しやすい	仲介価格より低くなる場合がある
売却期間	購入者が見つかるまで必要	条件が合えば予定を立てやすい
再建築不可	条件を理解する購入者を探す必要がある	再建築不可を扱う会社が直接検討できる
内覧	購入希望者の内覧が発生する	一般向けの多数の内覧を省ける場合がある
家財	整理が望ましいケースがある	現状のまま相談できる場合がある
向いている方	時間をかけても価格を重視したい方	売却時期や手間の軽減を重視したい方

つば太郎

今回みたいに「できるだけ早く親の家を売却したい」という場合は、買取も確認した方がいいんだね？

中西

そうですね。売却時期を重視される場合には、買取は比較しておきたい方法の一つです。

ただし、 「早く売りたいから必ず買取」ではありません。

物件によっては、再建築不可でも仲介で購入者を探した方が売主様のご希望に合う場合があります。

私たちは、 価格・売却期間・物件の状態・接道条件・売主様のご希望 を確認したうえで、仲介と買取を比較してご提案します。

再建築不可物件は解体する前にご相談ください

古い家を売却するときに、「建物が古いから解体して更地にした方が売りやすいのでは」と考える方もいらっしゃいます。

しかし、 再建築不可物件の場合は、建物を解体する前に慎重な判断が必要です。

建物を解体した結果、新しい住宅を建築できない土地だけが残る可能性があるからです。

現在の建物をリフォームして利用したい購入者にとっては、既存建物が残っていることが購入を検討する重要な条件になることもあります。

「古家だから先に解体」は再建築不可物件では要注意

解体費用を支払ったにもかかわらず、更地になったことで購入対象者がさらに限定される可能性もあります。

再建築不可の可能性がある場合は、 解体工事を発注する前に道路・接道状況と売却方法を確認 することをおすすめします。

親御様の家を売却するときに確認すること

親御様の家を売却する場合には、再建築不可という物件条件だけでなく、所有者や相続状況についても確認します。

所有者

登記上の所有者が誰になっているか確認します。

相続

相続が発生している場合は、相続登記等の状況を確認します。

抵当権等

登記事項証明書から抵当権等の権利関係を確認します。

家財

家具・家電・生活用品が残っているか確認します。

建物状態

雨漏り・設備故障・老朽化などを確認します。

売却希望時期

いつまでに売却したいかを確認して販売方法を検討します。

親御様の家・空き家・相続不動産についても、現在の状態からご相談いただけます。

家具や荷物が残ったままでも査定できます

親御様の家を売却するときには、家具、家電、衣類、食器、書類などがそのまま残っているケースがあります。

お客様から「全部片付けてからでないと査定できませんか？」とご質問をいただくことがありますが、 まずは現在の状態でご相談いただいて構いません。

売却方法が決まっていない段階で多額の費用をかけて家財を処分する必要があるとは限りません。

物件を確認してから、売主様側で整理する方法、処分業者へ依頼する方法、売却条件の中で対応できる方法などを検討します。

再建築不可物件で特に確認するポイント

確認事項	確認する内容	売却への影響
道路種別	建築基準法上の道路に該当するか	再建築可否に関係
接道	接道幅や接道位置	建築・利用条件に関係
通路	所有関係や通行状況	利用・売却条件に関係
建物	築年数・劣化・利用可能性	既存建物の価値に関係
土地形状	間口・奥行き・高低差等	活用方法に関係
隣接地	境界や周辺土地との関係	将来的な活用可能性に関係
権利関係	登記・私道・共有等	売買条件に関係

京都市西京区の再建築不可・訳あり不動産もご相談ください

TSUBASAエステートでは、通常の中古戸建だけでなく、売却方法を検討するために個別調査が必要な不動産についてもご相談を承っています。

再建築不可

建築基準法上の接道条件を満たしていない物件。

接道問題

前面通路や私道などの確認が必要な物件。

築古戸建

築年数が古く、建物評価が難しい物件。

空き家

長期間使用されていない戸建。

相続不動産

親御様等から相続した土地・戸建。

早期売却

価格だけでなく売却時期を重視するご相談。

中西

再建築不可物件は、「再建築できないから売れない」と最初から諦める必要はありません。

道路、接道、建物、権利関係を確認すると、物件ごとに考えられる売却方法が見えてきます。

また、親御様の家を急いで整理したい場合には、売却価格だけでなく 売却までの期間や売主様の手間まで含めて方法を比較すること が大切です。

担当の中西が物件状況を確認し、売主様のご希望に合う方法を一緒に検討いたします。

再建築不可・中古戸建・相続不動産の関連情報

再建築不可物件の無料査定
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京都市西京区の再建築不可物件・親御様の家の売却をご相談ください

再建築不可、建築基準法上の道路に接していない、築年数が古い、家財が残っている、親御様の家を急いで売却したいなど、一般的な戸建とは条件が異なる不動産もご相談ください。

0120-694-776

電話で相談 WEB無料相談 LINE相談

京都市西京区松尾鈴川町の再建築不可戸建買取相談、誠に有難うございます

この度は、京都市西京区松尾鈴川町にて中古戸建の買取相談をいただきまして、誠に有難うございます。

今回の物件は、接している通路が建築基準法上の道路ではなく、再建築不可となることが売却上の重要なポイントでした。

また、親御様の家をできるだけ早く売却したいというご希望があるため、接道条件、建物状態、権利関係、売却期間等を確認しながら、買取を含めた売却方法を検討してまいります。

TSUBASAエステートでは、再建築不可物件、接道に問題がある戸建、古家、空き家、相続した親御様の家など、売却方法の判断が難しい不動産についてもご相談を承っています。

京都市西京区で「再建築不可と言われた」「古い親の家を処分したい」「できるだけ早く現金化したい」などのお悩みがございましたら、まずは現在の状態からお気軽にご相談ください。

お気軽にお問い合わせください。0120-694-776受付時間 10:00-18:00

Webでご相談 24時間メール受付

担当／中西孝尚

役職：代表

Takahisa Nakanishi

地域の特性や市場動向を熟知し、個人のお客様はもちろん、法人の皆様にも最適なご提案を心がけています。
お取引の大小に関わらず、「安心して任せられるパートナー」であることが私の信条です。お客様の目線で考え、誠実に向き合うことで、信頼と満足をお届けできるよう努めております。
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