離婚で家はどうする？
住宅ローン・財産分与・共有名義の悩み に答えます
離婚を考え始めたとき、
「家を売るべきなのか」
「住宅ローンはどうなるのか」
「妻や夫だけが住み続けられるのか」
「共有名義の家は一人で売れるのか」など、
不動産について複数の問題が同時に出てきます。
こんにちは。TSUBASAエステートの村上諒恭です。
今回は、離婚時に不動産で論点になりやすい疑問を、
不動産売買の立場から一つずつ整理してお答えします。
マンション・戸建て・土地をはじめ、 相続不動産、収益物件、長屋など、 不動産売買に関する幅広い物件を担当しています。
離婚について法律上の結論を判断する立場ではありません。 このブログでは、不動産会社として確認できる 「家の現在価値」「売却方法」「住宅ローンと売却の関係」 「共有名義の売却実務」を中心に解説します。
財産分与の法的判断、離婚条件、 税務、登記、ローン契約については、 必要に応じて弁護士・司法書士・税理士・金融機関への 個別確認が必要です。
村上諒恭のプロフィールを見る →この4点が分からない状態で 「夫が家をもらう」 「妻と子どもが住み続ける」 「半分ずつ分ける」 と話を進めると、 後から住宅ローンや資金面の問題が分かることがあります。
まず数字と契約関係を整理してから、 売却する・一方が取得する・しばらく保有するなどの 選択肢を比較してください。
離婚するとき、家について何に悩みやすい？
離婚前に家を売る？それとも離婚後に売る？
最初によく迷いやすいのが、 家を売却する時期です。
先に結論を言うと、 「必ず離婚前」 「必ず離婚後」 という一つの正解はありません。
離婚前に売る場合
離婚前に売却できれば、 売却価格が実際の金額として確定し、 住宅ローン返済や売却費用を差し引いた後に いくら残ったかを確認できます。
夫婦共有名義であれば、 婚姻中に双方が協力できる段階で 売買契約・決済まで進められる点も確認材料になります。
ただし、 「離婚届を出す日までに売らなければならない」 と必要以上に短い販売期間を設定すると、 売却条件とのバランスを考える必要があります。
離婚後に売る場合
家の売却が終わるまで離婚成立を待ちたくない場合には、 離婚を先に成立させ、 その後に不動産を売却する方法もあります。
ただし、 共有名義をそのまま残した場合、 離婚後も売買契約や決済などで 元配偶者との協力が必要になる可能性があります。
「離婚すれば家の問題も自動的に切り離せる」 とは限らない点は、 先に理解しておいてください。
離婚固定ページで詳しく解説 離婚前と離婚後、家はいつ売る？ 売却時期・名義・ローン・住み替えを詳しく比較しています。家を売るべき？それとも夫・妻のどちらかが住み続ける？
離婚だからといって、 持ち家を必ず売却しなければならないわけではありません。
子どもの学校、 生活環境、 通勤、 今後の住居費などを考えて、 一方が現在の住宅へ住み続ける方法も検討できます。
たとえば、 夫名義・夫ローンの家に、 離婚後は妻と子どもが住むという形があります。
この場合、 実際に住む人と 不動産の所有者、 住宅ローンの債務者が別になります。
夫婦間で 「今後は妻がローン相当額を負担する」 と約束したとしても、 金融機関との契約まで自動的に変更されるわけではありません。
ここまで確認したうえで、 売却した場合との比較をしてください。
家の名義を変更すれば住宅ローンも変更される？
ここは非常に大切です。
不動産の「所有権」と 金融機関との「住宅ローン契約」は別です。
| 確認するもの | 何が分かる？ |
|---|---|
| 登記事項証明書 | 不動産の所有者、共有持分、抵当権など |
| 住宅ローン契約書類 | 債務者、連帯債務、保証関係など |
| ローン残高資料 | 現在いくら住宅ローンが残っているか |
離婚に伴って一方へ所有権を移す場合でも、 住宅ローン債務まで当然に移るわけではありません。
債務引受や借換えなどを検討する場合には、 借入先金融機関への相談や審査が必要です。
ペアローンは離婚したら一人のローンにできる？
ペアローンでは、 夫婦それぞれが住宅ローン契約を結んで 一つの住宅を購入している場合があります。
家を売却する場合
双方の住宅ローン残高を確認し、 売却代金等で返済できるかを調べます。
一方が住み続ける場合
相手方のローンを引き継ぐ、 一本のローンへ借り換えるといった方法を希望しても、 夫婦間だけでは決められません。
金融機関の審査を受け、 実際に可能な方法を確認する必要があります。
連帯債務・連帯保証も同様に確認
「離婚協議書で夫が払うことにしたから、 妻は金融機関に対する責任がなくなる」 と単純にはいえません。
婚姻関係と、 金融機関との契約上の債務関係は 別々に確認してください。
財産分与を考えるとき、家はいくらとして考える？
不動産は預金のように、 通帳を見れば現在の価値がそのまま分かる資産ではありません。
10年前に4,000万円で買ったマンションが、 現在も4,000万円とは限りません。
マンションであれば、 同一マンション・周辺物件の成約状況、 専有面積、 階数、 向き、 室内状態、 管理状況などを確認します。
戸建て・土地であれば、 土地面積、 接道、 前面道路、 建物状態、 築年数、 土地形状などを確認します。
ただし、 不動産会社の査定価格は 「必ずその金額で成約する」 ことを保証する数字ではありません。
また、 当事者間や裁判手続で 最終的に採用される財産評価と 不動産会社の査定額が必ず一致するとも限りません。
大阪市でも「市全体の平均」だけでは判断できません
2026年地価公示では、 大阪市の住宅地の平均変動率は前年比プラス6.5％、 商業地はプラス12.7％となっています。
ただし、 これは大阪市内の標準地についての地価指標です。
「大阪市の地価が上がっているから、 自宅も必ず同じ割合で高く売れる」 という意味ではありません。
北区・中央区・西区の都心型マンションと、 郊外型の戸建て、 長屋、 古家付き土地では 価格の考え方も購入層も異なります。
家を売っても住宅ローンが残りそう。売却できる？
離婚時にまず確認したい数字が、 現在の不動産価値と住宅ローン残高です。
－ 住宅ローン返済額
－ 売却に必要な費用
＝ 売却後に残る資金の目安
売却代金等で住宅ローンを完済できる場合
通常の仲介売却や直接買取を比較できます。
住宅ローン返済後に資金が残る場合は、 その金額も確認して 財産分与について話し合います。
売却してもローンを完済できない場合
いわゆるオーバーローンの状態では、 不足額を自己資金等で補えるかを確認します。
不足分を補ってローンを完済できれば、 通常売却を進められる可能性があります。
一方、 不足額を用意できず、 今後の返済継続も難しい場合には、 借入先金融機関へ相談し、 任意売却を含む方法を検討することがあります。
夫婦共有名義の家は、自分一人だけで売却できる？
夫婦共有名義のマンションや戸建ては、 「夫2分の1・妻2分の1」 などの形で所有していることがあります。
一方だけが 「売却する」と決めても、 相手の所有持分まで勝手に売却することはできません。
自分の共有持分だけなら？
自己の共有持分のみを処分することと、 家全体を売却することは別の問題です。
共有持分だけを購入する買主は、 不動産全体を自由に所有できるわけではないため、 通常のマンション一室や戸建て全体とは 買主層や価格形成が異なります。
「相手が売却に同意しないので、 自分の持分だけすぐ売ればよい」 と簡単に決めず、 条件を確認してください。
共有名義を詳しく確認 離婚で夫婦共有名義の家・マンションを売却する方法 共有持分、売却同意、ペアローン、一方が反対する場合まで詳しく解説しています。相手が「家を売りたくない」と言っている場合は？
離婚時には、 一方は売却したい、 もう一方はそのまま住みたいということがあります。
この場合、 まず「何に反対しているのか」を分けてください。
価格について意見が違うだけなら、 市場資料や査定根拠を双方で確認することができます。
一方、 所有権、 財産分与、 共有物の処理など 法的な権利自体について対立している場合は、 不動産会社がどちらかの法律上の主張を決めることはできません。
その場合は、 弁護士等への相談も検討してください。
夫だけの名義の家でも、妻への財産分与に関係する？
「家は夫名義だから、 財産分与とは関係ない」 と考える方もいます。
しかし、 登記名義だけで財産分与の対象かどうかが決まるとは限りません。
婚姻中に夫婦の協力によって取得・維持した財産であれば、 一方の単独名義の不動産でも 財産分与の対象となり得ます。
一方で確認が必要になる資金もあります
たとえば、 婚姻前から所有していた不動産、 婚姻前の預貯金から支払った頭金、 親から受けた住宅購入資金、 相続や贈与で取得した財産などです。
こうした資金を 財産分与上どのように扱うかは、 不動産会社の査定とは別の法律上の問題です。
2026年から財産分与は「5年」になった？
2026年4月1日に財産分与に関するルールが変わりました。
| 離婚日 | 家庭裁判所への財産分与申立期間 |
|---|---|
| 2026年3月31日以前 | 従来の2年 |
| 2026年4月1日以降 | 離婚後5年 |
ただし、 「5年間あるから家はそのまま放置してよい」 という意味ではありません。
登記資料、 住宅ローン、 購入資金、 査定、 売却活動などを整理するには時間が必要です。
期限そのものが問題になっている場合は、 不動産査定だけで判断せず、 法律専門家へ早めに確認してください。
2026年改正を詳しく 離婚後の財産分与は5年まで？ 離婚日による2年・5年の違いと不動産売却の進め方を解説しています。家を財産分与として相手に渡したら税金はかからない？
税務は特に誤解しやすいところです。
国税庁は、 土地・建物を財産分与として相手へ渡した場合、 渡した側について 分与時の時価を基準とした譲渡所得課税が行われると案内しています。
一方、 財産分与を受けた側は通常、 贈与税が課されないとされています。
ただし、 分与された財産が事情に照らして過大である場合などには 例外があります。
子どもの学校を変えたくない。今の家に住み続ける方法は？
離婚時の家の問題では、 売却価格だけではなく 今後の生活も重要です。
子どもの学校や生活環境を変えたくないため、 一定期間は現在の住宅に住み続けたいと考えることもあります。
その場合でも、 「住み続けたい」という希望だけでなく、 住宅ローンと所有権を確認してください。
| 選択肢 | 主な確認事項 |
|---|---|
| 現在の所有・ローン関係を維持 | 返済継続、将来売却、所有者との関係 |
| 住む側が家を取得 | 財産分与、登記、住宅ローン、金融機関審査 |
| 一定期間後に売却 | いつ売るか、返済・維持費を誰が負担するか |
| 第三者へ売却して転居 | 売却価格、手残り、新居、引渡し時期 |
将来の売却まで含めて考えることで、 「今は住めるけれど数年後に問題になる」 状態を避けやすくなります。
離婚を理由に家を売ることを近所に知られたくない
売却理由を近隣へ積極的に知らせる必要はありません。
一方で、 仲介で一般市場へ販売する場合は、 インターネット広告や内覧などで 「不動産を売りに出している」こと自体が分かる可能性はあります。
情報公開を抑えたい場合は、 販売方法を不動産会社へ相談してください。
不動産会社への直接買取など、 一般向け広告を行わず進められる方法を 比較できる場合もあります。
離婚時の家は「仲介」と「直接買取」のどちらがいい？
離婚だからといって、 必ず買取を選ぶ必要はありません。
反対に、 仲介なら必ず良いとも限りません。
| 比較項目 | 仲介 | 直接買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 一般購入者・法人等 | 不動産会社等 |
| 販売方法 | 市場へ紹介して購入者を探す | 買取条件を確認する |
| 売却期間 | 購入希望者が決まるまで期間が必要な場合がある | 条件がまとまれば時期を具体化しやすい |
| 一般公開 | 広告を利用する場合がある | 一般公開せず進められる場合がある |
| 向いている考え方 | 市場へ広く紹介して条件を検討したい | 時期・手間・公開範囲を重視したい |
「4,000万円で売れる」なら2,000万円ずつ分けられる？
これも注意が必要です。
不動産の売却価格が4,000万円でも、 4,000万円全額が夫婦の手元に残るとは限りません。
住宅ローンや売却に必要な費用があるためです。
－ 住宅ローン返済
－ 仲介手数料等の売却費用
＝ 売却後の手残り目安
さらに、 財産分与でその手残りを どのように整理するかは別の問題です。
登記持分が2分の1ずつだから、 必ず最終的な財産分与も機械的に2分の1ずつ、 と断定することはできません。
他の財産や資金の出所なども含め、 法的な判断が必要な場合があります。
すでに別居している。相手と連絡を取らずに査定できる？
不動産の価格を確認するための査定相談と、 実際に共有不動産全体を売却することは分けて考えます。
ご自身から査定相談を行い、 現在の市場価値について情報を集めることはできます。
ただし、 共有名義不動産全体を実際に売却する段階では、 他の共有者の意思確認が必要になります。
相手と連絡が取れない、 法的な対立があるなどの場合は、 不動産売却だけでは解決できないため 弁護士等への確認が必要になることがあります。
離婚時の家について相談するとき、何を用意すればいい？
所有者・共有持分・抵当権等の確認に使います。
現在の残債を確認します。
債務者・連帯債務・保証等を確認します。
取得時期や購入価格等の確認に役立ちます。
婚姻前資金や親族援助がある場合に確認します。
管理費・修繕積立金・管理状況等を確認します。
村上がすすめる「最初に整理する順番」
私がこの記事でお伝えしたいのは、 離婚時の不動産を 最初から「売る・売らない」の二択にしないことです。
次の順番なら、 不動産について何を確認すべきか整理しやすくなります。
離婚と不動産について 状況別に詳しく確認できます
このブログで気になったテーマは、 離婚・不動産の専門固定ページで さらに詳しく確認してください。
離婚という大きな判断と 不動産売却という大きな判断を 同じタイミングで考えることになります。
だからこそ、 「とにかく早く売る」 「とりあえず相手名義にする」 と先に結論を決めるのではなく、 現在の状況を確認してから選択肢を比較していただきたいと思います。
家はいくらなのか。 ローンはいくら残っているのか。 誰の名義なのか。 誰がローンを借りているのか。 売ったらいくら残るのか。
この数字が分かれば、 不動産について次に確認すべきことが見えやすくなります。
売却すると決めていない段階でも構いません。 不動産会社として確認できる部分から整理します。
大阪市で離婚と家のことで迷っている方へ
「まだ離婚が決まっていない」
「家を売るか住み続けるか分からない」
「ローンがどれだけ残るか確認したい」
「共有名義・ペアローンを整理したい」
その段階からご相談いただけます。
離婚・住宅ローン・財産分与・不動産売却に関するFAQ
離婚するとき、家は必ず売らなければなりませんか？
離婚前と離婚後、どちらで家を売る方がよいですか？
夫だけの名義の家でも財産分与の対象になりますか？
妻が家に住み続ければ、夫名義の住宅ローンも妻へ移りますか？
ペアローンは離婚すれば解消されますか？
共有名義の家を一人だけで全部売却できますか？
相手が家の売却に反対している場合はどうすればよいですか？
家を売っても住宅ローンが残る場合は売れませんか？
オーバーローンなら必ず任意売却ですか？
任意売却をすれば残った住宅ローンはなくなりますか？
2026年から財産分与の期限は5年になったのですか？
財産分与で家そのものを相手へ渡すと税金はかかりますか？
離婚の財産分与用に査定だけ依頼できますか？
すでに別居していても不動産査定できますか？
近所に離婚を知られずに家を売却できますか？
制度・税務説明で確認した主な一次情報
法務省「りこんポータル」 ─ 財産分与の対象、単独名義不動産、財産分与の時期
法務省「財産分与に関するルールの見直し」 ─ 2026年4月1日施行、請求期間2年から5年への変更
大阪家庭裁判所「財産分与請求調停」 ─ 財産分与に関する家庭裁判所手続
住宅金融支援機構 「返済途中で住宅を他人に譲り渡すとき」 ─ 離婚等による住宅譲渡・債務承継
国税庁 「No.3114 離婚して土地建物などを渡したとき」 ─ 財産分与で不動産を渡した側の譲渡所得
国税庁 「No.4414 離婚して財産をもらったとき」 ─ 財産分与を受けた場合の贈与税
大阪市「令和8年地価公示」 ─ 大阪市の住宅地・商業地等の地価動向
本記事は一般的な不動産売買・制度情報を整理したもので、 個別の離婚条件、財産分与割合、税額、登記、 住宅ローン変更等を保証・判断するものではありません。 必要に応じて各専門家・金融機関へご確認ください。
「売る」と決める前でも大丈夫です
まず現在の不動産価値・住宅ローン残高・名義関係を
整理するところからご相談いただけます。
他社査定との比較も問題ありません。
離婚と不動産のお悩みを
状況別に確認できます
離婚時の不動産は、 財産分与・住宅ローン・共有名義・売却時期など、 状況によって確認するポイントが変わります。 現在のお悩みに近い項目からご覧ください。
家を売るか、どちらかが住み続けるか。 財産分与・住宅ローン・名義・査定を 最初から整理したい方はこちら。
査定価格より住宅ローン残高が多い場合に、 通常売却・自己資金・金融機関への相談・ 任意売却をどう整理するか解説します。
オーバーローンを確認2026年4月施行の制度変更と、 自宅の現在価値・住宅ローン・ 財産分与を進める際の確認事項を整理します。
財産分与の期限を確認共有持分、双方の売却意思、 ペアローン・連帯債務、 一方が売却に反対する場合まで整理します。
共有名義を確認離婚成立前に売却する場合と、 離婚後に売却する場合を、 名義・ローン・売却期間から比較します。
売却時期を比較価格、売却期間、広告、内覧など、 大阪市で不動産を売却するときの 仲介・買取の違いを確認できます。
売却方法を比較マンション・戸建て・土地など、 大阪で不動産売却を検討するときの 売却方法や査定について確認できます。
大阪の売却情報を見る現在の不動産価値・住宅ローン・名義関係を 整理するところからご相談ください。
TSUBASAの特徴
当社の３つの特徴
無料査定で価格を
教えてくれる
多種多様な物件
に対応している
お客様に合った
売却方法をしっかりご提案
特徴その01
無料査定で価格を
教えてくれる
不動産の価値を正確に把握し、それに基づいた不動産売却査定を無料で提供しています。専門の査定スタッフが不動産市場データや地域情報を考慮し、的確な査定を行います。お客様には査定結果をわかりやすく説明し、不動産の相場や特性について正確な情報をご提供いたします。
特徴その02
多種多様な物件
に対応している
中古戸建、マンション、土地、収益物件、事業用物件など、様々なタイプの不動産売却にお応えします。当社では、幅広い不動産市場の知識と経験を活かし、お客様に最適な不動産売却をご提案します。どんな不動産種別でも、個別の要望に合わせて柔軟かつ効果的なご提案を提供し、安心してお取引いただけるよう心がけています。
特徴その03
お客様に合った
売却方法をしっかりご提案
当社では一人一人のお客様のご要望や状況を理解し、最適な売却プランをご提案します。買い替え、相続物件の処分、投資物件の売却、訳あり物件売却など、様々なシチュエーションに対応できる柔軟性と経験を備えています。丁寧かつ迅速な対応で、お客様が安心して不動産売却に取り組んで頂けます。
TSUBASAエステート｜株式会社TSUBASA
- 大阪市を中心に、不動産売買・不動産買取・リースバック・相続不動産・収益物件など、幅広い不動産に関するご相談を承っております。どんな小さなことでも構いませんので、お気軽にTSUBASAエステートまでご相談ください。
公開情報
- 2026年10月30日コラム大阪市の不動産買取｜直接買取の仕組み・相場・会社選び
- 2026年10月22日スタッフ大阪市の長屋買取ならTSUBASAエステート。連棟住宅・再建築不可物件の売却相談も対応
- 2026年10月13日スタッフ大阪市の工場売却・買取｜稼働中・老朽化工場・工場跡地を無料査定
- 2026年10月13日売却相談実績大阪市鶴見区の事故物件売却・買取事例｜無料査定
入力するだけで査定額がわかる！
かんたん無料査定
難しい入力はありません。
質問に沿って選ぶだけで査定依頼が完了します。
マンション・戸建て・土地はもちろん、
長屋・再建築不可・収益物件・訳あり不動産もOK。
不動産のプロが無料で査定します。
