住宅ローンと管理費・修繕積立金を両方滞納したら、まず何をする？

「住宅ローンを先に払えばいいのか」 「管理費を先に払えばいいのか」 と悩むことがあります。

しかし、 家計・滞納額・住宅ローン契約・届いている通知によって 状況は異なります。

一方を自己判断で完全に放置するのではなく、 金融機関と管理会社・管理組合の双方へ 現状を確認することが重要です。

住宅ローンと管理費・修繕積立金は誰に対する支払いなのか

一つの口座から引き落とされていたとしても、 支払い義務の相手は別々です。

そのため、 「住宅ローンの銀行と話せば管理費も一緒に解決する」 とは限りません。

管理費・修繕積立金を滞納したマンションでも売却できる？

マンション売却では、 不動産会社が管理会社等へ調査を行い、 管理費・修繕積立金の月額や 滞納額の有無を確認します。

国土交通省のマンション標準管理委託契約書にも、 宅地建物取引業者から照会があった場合に 管理費・修繕積立金等の月額と 滞納額を開示する仕組みが示されています。

したがって、 「売却が決まるまで滞納を黙っておけばよい」 という話ではありません。

住宅ローンも滞納しているなら、自宅の現在価値を早めに確認する

管理費だけではなく 住宅ローンまで滞納している場合は、 自宅の現在価格を把握する意味が大きくなります。

確認したいのは、 購入時価格ではありません。

今、 実際に市場へ出した場合に どの程度の価格が考えられるかです。

実際には、 他の差押え、 税金、 抵当権、 遅延損害金等が関係する場合があるため、 個別調査が必要です。

また査定価格は 実際の成約価格を保証するものではありません。

売却しても住宅ローンが残る場合はオーバーローンを確認

自宅の売却想定価格より 住宅ローン残高の方が多い状態を、 一般にオーバーローンと呼びます。

ただし、 オーバーローンだから 必ず任意売却になるわけではありません。

住宅ローンと管理費のどちらを先に払えばいい？

一律に 「必ずこちらを先に払う」 とは言えません。

住宅ローンの滞納状況、 管理費等の滞納期間、 それぞれから届いている書類、 手元資金、 自宅を保有するのか売却するのかによって 判断材料が変わります。

少なくとも、 一方から連絡が来ているのに 完全に無視することは避けてください。

住宅ローンの返済が難しい場合は金融機関へ相談できる

住宅金融支援機構では、 返済に困っている利用者向けに 返済方法変更メニューを設けています。

返済額や返済期間等について 利用できる制度があるかどうかは 借入先や住宅ローン商品、 審査によって異なります。

そのため、 「もう支払えない」となるまで待つのではなく、 借入先金融機関へ相談してください。

銀行と管理組合の両方から督促が来ている場合に確認する順番

管理費等を滞納していることを不動産会社へ隠さないでください

売却相談時に 管理費・修繕積立金を滞納していることを 言いづらいと感じる方もいるかもしれません。

しかし、 売却実務では管理関係資料を確認します。

先に滞納額が分かっている方が、 売却代金からどの程度整理できるのか、 どのような段取りが必要なのかを 早く検討できます。

「滞納しているから相談できない」 ではなく、 滞納しているからこそ 現在の数字を整理してください。

中西から｜住宅ローンだけではなく「マンションを維持できるか」で考えてください

住宅ローンが払えている間は、 どうしても毎月のローン返済ばかりに目が向きます。

しかし分譲マンションを所有し続けるには、 住宅ローン以外にも支払いがあります。

管理費。

修繕積立金。

固定資産税。

駐車場代等があればその負担。

そして生活費です。

住宅ローンを何とか払い続けても、 管理費や修繕積立金を長期間支払えない状態なら、 「ローンを払えているか」だけではなく 「このマンションを今後も無理なく維持できるのか」 という視点が必要です。

逆に、 管理費を数か月滞納したというだけで 「もう競売しかない」 と決める必要もありません。

まず数字を確認します。

住宅ローンはいくら残っているのか。

管理費等はいくら滞納しているのか。

マンションはいくらで売れる可能性があるのか。

この3つが分かれば、 少なくとも 「何も分からないまま督促を受け続ける状態」から 次の選択肢を考えやすくなります。

住宅ローン・管理費・修繕積立金滞納のFAQ