そもそも「借地に建つ長屋」とは？

借地に建つ長屋とは、 土地は地主様が所有し、 その土地を借りている方が長屋住宅・連棟住宅を所有している状態です。

つまり、土地と建物の所有者が異なります。

さらに長屋の場合、 隣家と壁、柱、屋根、基礎などが連続していることがあります。

そのため、 「借地権の問題」と「長屋構造の問題」を 同時に整理する必要があります。

借地上の長屋は売却できる？

売却できる可能性があります。

ただし、土地賃借権を第三者へ譲渡する場合、 民法上は原則として賃貸人の承諾が問題になります。 また、借地借家法には一定の場合に、 地主様の承諾に代わる裁判所の許可制度があります。

借地長屋の売却方法は主に4つあります

借地長屋は解体したほうが売りやすい？

必ずしもそうではありません。

借地上の長屋の場合は、 建物を解体することで不動産としての利用価値が失われる可能性があります。

特に再建築について確認が必要な土地では、 現在存在している建物を解体したあと、 同じような建物を再び建てられるとは限りません。

長屋の「切り離し」が必要になる場合

連棟住宅の一部だけを解体するときには、 隣家との切り離しが必要になる場合があります。

確認するのは壁だけではありません。

• 柱
• 梁
• 基礎
• 屋根
• 外壁
• 雨仕舞
• 給排水

など、建物全体を確認します。

再建築不可の可能性があるなら解体前に調査

大阪市内の古い長屋では、 狭い道路や路地に面している物件もあります。

現在建物が存在しているからといって、 解体後に同じ規模の建物を建築できるとは限りません。

接道条件や建築基準法上の道路について確認する前に 建物を取り壊してしまうことは、 できるだけ避けたいケースがあります。

借地契約書で確認したい内容

借地長屋のご相談を受けたとき、 現地と同じくらい重要なのが書類確認です。

契約書が見つからなくても相談できます

古い借地長屋では、 親世代・祖父母世代から契約が続いていて、 契約書が見つからないこともあります。

その場合でも、 建物・土地の登記事項、 地代の振込記録、 地主様とのやり取り、 ご家族から確認できる経緯などから 状況を整理します。

借地長屋を相続した場合も早めの確認を

親御様から長屋を相続した後に、 初めて借地だったことを知るケースもあります。

相続した場合は、 建物の登記名義だけでなく、 借地契約についても確認してください。

相続登記が完了していない段階でも、 不動産査定について相談することは可能です。

売却するのか、 保有するのか、 地主様へ返還を相談するのかを考えるためにも、 まず現在の状況と価値を把握することが大切です。

建物を解体する場合の基本的な流れ

古い長屋の解体ではアスベストにも注意

建築物を解体・改修する際は、 石綿含有建材の有無について事前調査が必要です。

木造住宅であっても、 屋根材、外壁材、軒天材、内装材などに 石綿を含む建材が使用されている可能性があります。

さらに一定規模以上の解体工事では、 建設リサイクル法の届出などが必要となる場合があります。

そのため解体費用は、 単純な建物坪数だけではなく、 長屋切り離し、隣家補修、アスベスト、残置物なども含めて確認します。

実際によくあるご相談事例

例えば、次のようなケースがあります。 なお、個人情報保護のため内容は実際の相談を参考に一部変更しています。

村上諒恭が借地長屋の査定で大切にしていること

村上諒恭

借地長屋は、 最初から「売れない物件」と決める必要はありません。

一方で、 通常の戸建と同じ査定方法では判断できない不動産でもあります。

地主様、借地契約、道路、長屋の構造、隣家、 再建築、建物状態を一つずつ確認して、 売主様が負担する費用まで含めて売却方法を比較するようにしています。

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よくあるご質問

借地長屋の売却を考えるときに大切なこと

借地に建つ長屋は、 土地所有者と建物所有者が異なるうえ、 建物が隣家とつながっていることがあります。

そのため、 一般的な戸建住宅以上に 「先に調査すること」が重要な不動産です。

借地契約、地主様との関係、 道路、再建築、長屋構造、隣家、 建物状態を確認したうえで、 現状売却・仲介・買取・解体返還を比較してください。

特に、建物が古いという理由だけで 解体費用を先に負担する必要があるとは限りません。

まずは現在の状態でどのような売却方法があるのかを確認することが、 借地長屋の売却で大切な第一歩です。